房地产市场2009年度报告暨2010年趋势预判烟台东恒房地产开发有限公司2010年3月5日只有了解过去才能更好的把握未来，在开始分析09年房地产市场之前，让我们先回顾一下中国房地产走过的历程！中国房地产走过的历程中国房地产发展历程　　首先和大家一起对国家房地产市场发展的历程做一个简单的回顾，中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，我们国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。　　1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。　中国房地产发展历程1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是"赶末班车"--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。中国房地产发展历程　　2005年到2008年下半年，中国的房地产市场依然在调控中飞速上升，巨大的投资需求、投机需求和刚性需求都得到充分的释放，房价不断上扬，到08年下半年，达到行业发展的顶峰。随后进入09年风云变幻的一年！房地产市场发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由笼统市场向细分市场转变。中国房地产发展历程我简单的划分一下，大家有个会有一个比较清晰的概念：第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）　　1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）　　1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。中国房地产发展历程第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，房地产飞速发展阶段(2003年至2008年下半年)　　2003年到08年下半年，全国楼市在凯歌中不断前进，房屋价格持续上扬，在老百姓不断看涨的情形下投资、投资、自住等个种需求空前旺盛，炒房团征战全国，为火热的楼市不断浇油，地价上涨、开发成本上扬，泡沫更是不断扩大，特别是在一线城市，高额的房价已经让大多数真正的买房者买不起房！。。。。。。。。。。　国际国际理理论论界界对对房地房地产发产发展分展分为为四四个阶个阶段段：上升期、高峰期、：上升期、高峰期、衰衰退期、低退期、低谷谷期，期，如如果按果按照照上上述述分分类类的的话话，，0808年下半年中年下半年中国国的房地的房地产产市市场场已已经开经开始始步步入入衰衰退期，但由于退期，但由于作作为为房地房地产产行行业发业发展的基展的基础础““土地土地””是是掌掌握在政府握在政府手手中的，中中的，中国国的房地的房地产产市市场场是是垄断经济垄断经济而不是市而不是市场经济场经济，，因此因此在中在中国国房地房地产发产发展主要展主要还还看看政府的意政府的意图图，也就是，也就是““政策政策周周期期””，，这这一点在后面的一点在后面的报报告中可以得告中可以得到到清清晰地晰地证证明明！！2009年注定是载入房地产发展史最具典型意义的一年，从悲伤到亢奋，仅在转瞬之间。楼市困惑于对大势与民意的震荡，波澜壮阔。2009，跌宕起伏的一年09年全国房地产市场分析2009年中国房地产数据分析一览：2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，比去年同期回落9.5个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。2010年1月上半月北京新房交易降63.9%、深圳炒房客出货“过冬”、北京99家房企被注销资质。如果没有金融危机，三分之二的房地产商将面临资金链断裂的问题。但是因为金融危机的影响，政府出台了大量的政策进行救市，天量的信贷资金，不仅让开发商们大大的喘了口气，还让他们狠狠的赚了一把。天价地王的不断涌现，让王石、潘石屹等传统地产大鳄惊叹不已，因为投得地王的企业多为国企背景，雄厚的资金背景让民企自叹弗如。依靠着输血，拍高地价，推高房价并靠投机支撑房价的模式只能在短期内有效，当周围的中层经理也买不起房子，泡沫破灭的一天也为期不远了。09年全国房地产市场分析??2009年3月，国房景气指数下降至近十年的最低点——94.74，房地产行业的活跃度处于历史低潮。??上半年政府密集出台救市政策，国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。8月份指数向上突破100，转入景气区间。09年全国房地产市场分析09年全国房地产市场分析2009年楼市，我们可以用以下四个“最”来形容。1、最震撼行情?　　房地产行业从来没有哪一年像2009年这样大悲大喜。2008年年末时，全国房地产市场还深陷低迷，2009年年初，业内谈论最多的话题是“保八”、“救市”、“暖春”，而仅仅一个季度就恍如隔世。“3月份时，一些楼盘已经开始涨价，部分楼盘将去年的一些优惠措施收回，4月份整体开始涨价。5月与1月份相比，北京市商品住宅就上涨了2500元/平方米。”　　上半年，人们对于楼市行情走势看法并不一致。3.4月份，房地产行业还掀起了一股“热销与高退房率”的大讨论，有人认为市场真的回暖了，有人认为只是一种假象。然而市场的火爆很快就让争论平息，越来越多的投资客入市，楼市一路走高。2009年3月份全国70个大中城市房价环比增幅由负转正，6月份同比增幅由负转正，此后，全国价格水平连创历史新高，全年全国20个地产重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。以北京为例，2008年全年北京商品住宅市场月均成交套数仅6638套，成交均价10486元/平方米，而2009年全年月均成交套数翻番达到了13279套，成交均价也高达14086元/平方米。与此同时，2009年11月，北京商品住宅库存量历史性地首次跌破10万套大关。09年全国房地产市场分析2、最疯狂涨价　　2009年在楼市回暖并走高的行情中，各大楼盘“涨声一片”。如表1所示的今年涨价幅度超过90%的京城十大楼盘，地王频出的大兴、亚奥、通州楼盘居多，另外传统的中关村等区域楼盘涨价幅度也较大。另有数据显示，2009年北京在售的50个主流楼盘，涨幅超过50%的楼盘占到八成，涨幅超过100%的楼盘达到12%。多个楼盘的涨幅超过2007年的幅度，几乎所有老项目后期的售价达到历史新高。房价飞速上涨的副产品就是开发商的营销策略也迅速从降价促销进而转变为捂盘涨价。分批领销售证、大幅提高开盘售价等各种捂盘手段花样频出。在