青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查0909年年1111月月青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析?开发区房地产市场概况?区域市场分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析?各板块市场综合分析?代表个案分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查总体市场分析?整体市场分析?板块市场分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查————开发区整体房地产市场总述开发区整体房地产市场总述?西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等项目为开发区经济增长提供十足动力，区域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展；?受全球金融危机的影响，开发区的房地产市场在08年也一度受挫，随着国内经济形势的回暖复苏，开发区房地产开发形势企稳向好，呈快速发展趋势；?板块分区明显，基本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区间在8500-4500元/㎡之间，各板块价格差异基本保持在1000元/㎡左右；?产品形态供应目前以高层住宅为主，楼盘品质普遍提高；?城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象；?整体开发体量大，热点区域相对集中，08年主要集中唐岛湾、长江路区域，09年的开发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区，本项目所在安子片区竞争尤其激烈。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查————房地产开发与市场现状房地产开发与市场现状?地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降截至8月底，全区房地产累计完成投资29亿元，同比增长59.1%，增速较上年同期提高31.3个百分点。住宅投资完成21.1亿元，同比增长70.7%，增速高于全区房地产投资11.6个百分点，占全区房地产投资的72.8%；办公楼完成投资1.3亿元，同比下降39.3%；商业营业用房完成投资2.6亿元，增长15.4%；其他房屋完成投资4亿元，增长173.5%。?施工规模增速大幅上升施工规模增速大幅上升今年1－7月份开发区施工面积达到521万平方米，同比增长93.2%，增幅比去年同期提高80.8个百分点。其中，商品住宅施工面积357.8万平方米，同比增长75.3%，比去年同期提高52.4个百分点，占整个施工面积总量的68.7%；办公楼施工面积49.7万平方米，同比增长67.1%。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查?竣工，新开工面积增速较快竣工，新开工面积增速较快开发区房地产开发项目进入了一个集中竣工期，全区各类房屋累计竣工45.4万平方米，同比增长163.6%，商品房供应充足。同时，因开发区出台的部分利好政策影响，全区新项目扎堆开工，截至7月份各类新开工面积达到177.3万平方米，同比增长134.6%，占青岛市房地产项目新开工面积的26.3%。其中，住宅新开工面积129.8万平方米，同比增长112.6%；办公楼7.5万平方米，增长131.8%；商业营业用房12.8万平方米，增长441.6%；其他用房27.2万平方米，增长204.9%。?商品房期房销售量增势强劲商品房期房销售量增势强劲，销量居青岛前列，销量居青岛前列截至8月底，全区商品房销售面积达到72.7万平方米，同比增长25.2%，其中期房销售面积为52.5万平方米，占商品房销售总量的72.2%，同比增长109%。住宅期房销售面积达49.5万平方米，占住宅销售总面积的73.1%，同比增长127.2%，全区商品房在期房销售强劲的拉动下，增长态势明显。【以上数据来源于统计局月报】青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查————房地产市场回暖分析房地产市场回暖分析?全国经济回暖、政策利好全国经济回暖、政策利好支支持，促持，促使使楼市楼市繁荣繁荣任何一个楼市参与者都希望房地产业能够健康发展，楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，包括全国经济回暖、政策上的利好等各种力量都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。?购购房房者刚性需求者刚性需求集中集中释放释放，楼市，楼市反弹反弹　08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应。?金融危机金融危机引引发发通涨恐慌通涨恐慌，，反反向向刺刺激保激保值值置业置业需求需求由于金融危机引发通胀预期，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定，因此也吸引了一些外资的介入，一定程度上是属于透支消费，对后期房市存在不利影响。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查?青岛开发区外来青岛开发区外来人人口的口的买买房比房比例例大大增大大增加加首先因为开发区城市定位与经济基础，房地产市场的发展潜力较大；其次，开发区还具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，近期开发区70%的房子被外地人购买。?房价房价走走高，高，刺刺激投资激投资需求需求增增加加跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来的短期的供需失衡；楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加。通过通过以上分析显以上分析显示：示：开发区房地产的开发区房地产的繁荣是繁荣是在在特定情特定情况下的市场发况下的市场发映映，积，积攒消费攒消费、、透支消费两种透支消费两种现象现象导致导致了目前销量的快速增长。了目前销量的快速增长。随着开发量的大幅增长，项目竞争随着开发量的大幅增长，项目竞争会越会越发激烈，同时，上发激烈，同时，上述述推动销售的推动销售的两两种种因因素素也也将会有将会有所所减弱减弱，因，因此此，，后后期房地产市场的销售速期房地产市场的销售速率会有率会有一一定程定程度的下降。度的下降。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析?开发区房地产市场概况?区域市场分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析?各板块市场综合分析?代表个案分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查————板块划分板块划分块辛安板岛）（含黄块区板保税路）香江（含块版岛块家湾板薛唐岛路）长江（含根据开发区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为四大板块：薛家岛版块、唐岛湾板块（含长江路）、保税区板块（含香江路）、辛安板块（含黄岛）青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查薛家岛板块?板块市场分析?个案调研青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查　——板块简述　——板块简述?临近开发区CBD，生活便利?具有丰富的山、海资源，环境优美、空气清新，地理位置优越?区域规划设计定位高?开发区政府重点发展区域之一，区域房地产市场发展潜力大?区域市场总体放量大，板块内产品同质化十分严重，楼盘众多竞争十分激烈?区域内公建设施较少，生活配套设施欠缺；干道公交路线较少，对无车族交通不便?入住率低，人气不旺青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查————薛家岛城市规划薛家岛城市规划?高高起起点，高复合，点，高复合，但功能定位存但功能定位存在一在一定定的相的相冲突冲突，区域价，区域价值值受受限限薛家岛是省级旅游度假区，东、船南、北三面环海，海岸线长达54公里造修区，并通过海底隧道与青岛相接，地理工业位置优越、环境优美，交通便利。薛家岛的城市功能定位以旅媒传业游产业、影视传媒文化产业和娱乐产视产影化业为主导，对区域房地产的附加值有文区很大的提升，但区域内存在大型的修住居造船企业，也影响了板块的认可度。区乐其二，薛家岛外海海岸区域的娱闲商品房开发受控，目前房地产可开发休的区域价值不及唐岛湾。相关链接——继北京电影学院青岛创意媒体学院之后，华谊兄弟、凤凰岛影视演艺中心、山海经文化产业基地、中央音乐学院国际学校、中国影协世界电影论坛、凤凰岛创意动漫产业城等一项项单体巨大的文化产业项目也相继亮相凤凰岛。电影表演艺术界最高奖永久性地落户开发区凤凰岛，凤凰岛文化产业集聚效应不断加大。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查————薛家岛板块房地产开发历程与发展薛家岛板块房地产开发历程与发展2004年-2005年主要开发楼盘悦海花园九洲花园均价4000元/㎡均价3500元/㎡海韵嘉园凤凰园小区多均价4500元/层起价3480㎡仍仍然是然是房地产开发的房地产开发的初初期期阶段阶段，开发量，开发量不不大，大，有不少多有不少多层开发，价格层开发，价格基本在基本在3000-40003000-4000元元//㎡㎡青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查2006年-2007年主要开发楼盘悦海大厦高层5500华裕黄金海岸5800元/㎡起御龙湾多层7000均信发第五城市高层5430起开发量开发量依依然不然不大，大，但但以高层开发为主，价格上以高层开发为主，价格上涨涨到到5000-60005000-6000元元//㎡㎡青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查2008年-2009年主要在售楼盘益青怡情海岸高层6500永联佳园锦都家园高层6200均高层6000千城凤梧金沙高层7500均亚星蓝图高层6000均亚丁海岸公寓8500均(装修）省房凤凰城高层8000均御海景园多层均价7500朱雀台高层7000均开开始始成为开发区的热点区域，开发项目成为开发区的热点区域