吉祥家园尾盘销售推广方案吉祥家园尾盘销售推广方案住宅、商业、车库销售推广方案住宅、商业、车库销售推广方案基本情况基本情况?项目位于吉首市乾州新区荣光路（原府右路）旁项目位于吉首市乾州新区荣光路（原府右路）旁，左边为沿河大道、世纪大道，右边为人民南路，左边为沿河大道、世纪大道，右边为人民南路，市民广场与其仅一路之隔。，市民广场与其仅一路之隔。?整栋楼高十三层（包括负一层和十三楼）整栋楼高十三层（包括负一层和十三楼）3430034300平方米，负一层为停车库和设备用房平方米，负一层为停车库和设备用房30003000平方米平方米，二层为商业营业用房商铺，二层为商业营业用房商铺63006300平方米，三层以平方米，三层以上为住宅上为住宅2500025000平方米。平方米。住住宅宅项目住宅基本情况项目住宅基本情况吉祥嘉园从今年吉祥嘉园从今年44月开盘至今月开盘至今1010月月3131日，销日，销售住宅售住宅154154套，占总售套数比例的套，占总售套数比例的84%84%，目前的，目前的销售属尾盘阶段，所剩单位的楼层朝向及景观都销售属尾盘阶段，所剩单位的楼层朝向及景观都较差，且相对均价较高。较差，且相对均价较高。区域市场住宅分析区域市场住宅分析项目名称项目名称物业位置物业位置均价均价物业类型物业类型销售情况销售情况优惠措施优惠措施正阳正阳..半山公半山公人民南路人民南路16816824002400元元//㎡㎡商住小高层商住小高层50%50%买房送花园买房送花园馆馆号号乾州小溪桥溶乾州小溪桥溶1#2#vip1#2#vip一万一万湘州阳光湘州阳光23002300元元//㎡㎡小高层小高层80%80%江小区江小区送两千送两千定房满定房满1010天优天优乾州小溪桥朝乾州小溪桥朝多层均价多层均价20002000香桂园香桂园多层多层\\小高层小高层认筹期认筹期惠惠500500元累计元累计阳路两侧阳路两侧元元//㎡㎡计算计算住房均价住房均价23002300世纪大道旁世纪大道旁元元//㎡㎡,,商铺商铺CBD.CBD.中央花园中央花园多层多层\\小高层小高层80%80%买房送空调买房送空调((民委对面民委对面))均价均价88008800元元//㎡㎡二期二期VipVip两万两万世纪大道旁国世纪大道旁国均价均价20002000元元//桂芳园桂芳园小高层小高层认筹期认筹期送五千八百八送五千八百八土局对面土局对面㎡㎡拾八拾八住宅目前销售情况住宅目前销售情况成交月成交月销售面销售面销售比销售比套数套数销售额销售额均价均价备注备注份份积积例例16949.3116949.3137380833373808332205.452205.454-54-5月月12512568%68%退一套退一套一期一期㎡㎡元元㎡㎡//元元((包括一套包括一套4340.414340.4110954447109544472523.832523.837-107-10月月313117%17%已退已退))二期二期㎡㎡元元㎡㎡//元元退二套退二套242975224297522740.652740.65保留保留66886.56886.56㎡㎡3%3%剩余剩余元元㎡㎡//元元部分部分3209.413209.41759197475919742365.542365.54((包括两套包括两套可销售可销售242412%12%㎡㎡元元㎡㎡//元元已退已退))推广推广建议建议吉祥嘉园开盘到现在，吉祥嘉园开盘到现在，60%60%的客户是通过老的客户是通过老客户介绍楼盘前来售楼处看房的，所以销售重点客户介绍楼盘前来售楼处看房的，所以销售重点从维护老客户介绍新客户为主，再通过去市中心从维护老客户介绍新客户为主，再通过去市中心派单达到挖掘新客户，由于我项目销售到尾盘阶派单达到挖掘新客户，由于我项目销售到尾盘阶段不适合再做大段不适合再做大量量广广告告。。核核心心策略策略?在保在保持持吉祥家园已吉祥家园已有有的广的广告风格告风格的基的基础础上，上，最最大大限度限度的的输出输出优惠优惠政政策策，，而而且且充充分分制造制造机会紧张感机会紧张感，，压缩购压缩购买买决策周决策周期。期。?以以“暖冬“暖冬置业置业””为为传播传播主主题统领题统领，，运运用用漏斗法则漏斗法则，推，推出出阶段阶段性递减性递减优惠优惠利益利益的置业优惠的置业优惠促促销计销计划划及及活动等手活动等手段达成销售目段达成销售目标标的的极具极具市市场场吸引力吸引力的的传播策略传播策略，，集集中中表表现楼盘的优惠现楼盘的优惠信息信息，，使消费者感受使消费者感受到年到年底底置业吉祥家园的置业吉祥家园的诸诸多优惠和多优惠和紧迫感紧迫感，，同时运同时运用老客户推介新客户计用老客户推介新客户计划划，，辅助促进辅助促进销售。销售。?为为了了保保持持吉祥家园的楼盘吉祥家园的楼盘形象形象，所，所有有优惠的优惠的形式形式均均围绕着生活附加值围绕着生活附加值的部分推的部分推出出，不，不出出现现太直接太直接的的金钱利益；金钱利益；所送所送出出优惠优惠形式形式均在均在3-53-5万万元，元，消费者只能选择消费者只能选择其中一项，其中一项，活动活动开开展展前销售价前销售价格进行提升格进行提升保保持利持利润；润；?运运用用错失效应错失效应，，坚持每周减坚持每周减去一去一个个市场市场吸引力吸引力相对不相对不强强的优惠的优惠政策政策，，后后期期如如优惠优惠组组合不合不够丰富够丰富，可以通过其，可以通过其他活动形式补充组他活动形式补充组合合直直销销手手段段?电话：电话：将将之前来之前来访访的老客的老客全全部部电话回访电话回访。。?信息：信息：将将之前来之前来访访的老客的老客全全部部发发送送短信短信。。信息信息案例案例：：?尊敬尊敬的的各各位客户，位客户，感谢您感谢您对吉祥嘉园的对吉祥嘉园的关关注，本项目现已整注，本项目现已整体验收体验收合合格格，，借此借此之之即即本项目推本项目推出出尾盘尾盘珍藏珍藏房优惠房优惠活动活动，，先先到到先得先得，，惊喜惊喜不不断！详询断！详询0743-82678880743-8267888//85189898518989。。?为为感谢社会各界感谢社会各界一一直直以来的以来的关爱关爱，吉祥家园在，吉祥家园在隆隆重推重推出出保留单位的保留单位的同时同时，，实行实行一一系系列列的优惠措施。的优惠措施。等待等等待等于于失失去去！详询！详询0743-8267888/85189890743-8267888/8518989。。?派单派单：：由于吉祥嘉园由于吉祥嘉园离离吉首市中心较吉首市中心较远远，不，不容易聚集容易聚集人人气气，销售现场，销售现场容易造容易造成成冷清；冷清；为营为营造造销售销售热热点，点，建议建议在在吉首市中心吉首市中心发宣传发宣传单，单，给给现场现场带带来来潜潜在客户及在客户及给给现场现场增增加加人人气气，，促使促使现场现场意意向客户向客户尽快下尽快下定定金金。。宣传宣传单单内容内容?体体现本项目的现本项目的自身自身优优势势。。?体体现住房已现住房已经经不多，不多，要求要求客户客户抓紧机会抓紧机会。。?体体现本项目的优惠现本项目的优惠内容内容。。?从从1111月月1515日日——3030日期日期间间,,推推出出1010套套特特价房单位价房单位,,购购房客户送价房客户送价值值55万元万元的的装修装修..?对对每每位一位一次性付清次性付清客户在以客户在以往往的优惠上再的优惠上再给予给予9.89.8折折优惠优惠。。?对对每每位位下下定的客户都送价定的客户都送价值值20002000元的元的礼品礼品一份一份,,如如::空调空调\\电热水电热水器器..?老业主介绍新客户老业主介绍新客户购购房成交的房成交的,,分分别免别免老业主及新客户老业主及新客户11年的物业年的物业管管理费理费..?以上优惠可累积以上优惠可累积商商业业目前目前状状况况吉祥嘉园一、二层为商业，吉祥嘉园一、二层为商业，建筑建筑面积面积63006300多平多平方米，从今年方米，从今年44月开盘至今月开盘至今1010月月3131日，商业日，商业暂暂无无销售。销售。推广推广建议建议为为了尽快完了尽快完成销售成销售任务任务，以保，以保障资金障资金及及时回笼时回笼，，建议如下：建议如下：?因因大大趋势影响趋势影响，及物业本，及物业本身身情况现情况现暂暂不适合销售，可不适合销售，可先考虑出先考虑出租租，，等等大大趋势稍有稳趋势稍有稳定定带租约卖带租约卖，对买房客户，对买房客户有有保保证证，对本项，对本项目的销售价目的销售价格也会有格也会有保保障障。。?凡凡吉祥家园的住户吉祥家园的住户或或由住户介绍来由住户介绍来购购买买或租赁或租赁商铺商铺享受免享受免两年两年物业物业管理费管理费((老业主老业主免免两年住宅物业两年住宅物业管理费管理费,,同时同时介绍来介绍来购购买买和和租赁租赁的新客户的新客户也享受也享受两年商业的物业两年商业的物业管理费管理费).).?在在此次促此次促销期销期间间来来购购买买或租赁或租赁商铺的商铺的免租免租11年年,,三年三年内内的的租金租金为一层为一层1515元元//㎡㎡,,二层二层1010元元//㎡㎡..第第五五\\六六\\七七年的年的租金租金低低于市场价于市场价20%,20%,第第八八\\九九\\十年十年租金按租金按市场价市场价执行执行..?免租免租和和免免物物管管的的策略策略可以可以尝试加入尝试加入，以，以求先带动求先带动项目项目地地区区性性的的人人气气。。价价格格本项目原定价本项目原定价最底底最底底价为一楼价为一楼88008800元元//㎡，二楼㎡，二楼48004800元元//㎡。㎡。现现经经过商过商讨后最底底讨后最底底价为一楼价为一