目录：第一部分：策略依据市场部分第二部分：策略目标本案面临的问题第三部分：策略形成解决问题福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025第一部分：策略依据市场部分福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025案名案名地理位置地理位置建筑形建筑形态态均价均价建筑面建筑面积积主推主推语语锋尚·自由度潍坊市胜利西街与月河路交汇处小高层独幢，小3000元/㎡自己的空间自由户型为主。自在西城名都胜利西街459号多层为主，部分小高层98120㎡豪宅品质小高层。2100元/㎡百姓价格东方威尼斯潍坊市青年路与胜利西街交叉口南，独幢高层3300元/㎡建筑界的劳斯莱白浪河岸。斯时代国际潍坊市胜利东街381号潍坊大酒店旁独幢高层写字楼7000元/㎡时代国际，风筝广场斜对面。。远见决定影响力金融街胜利东街与潍洲路交汇处复合建筑群写字楼：30万㎡精英峰会筑梦场3640元/㎡公寓：2510元/㎡名都百胜园胜利西街永安路西口多层为主，部分2500元/㎡精致生活新主张小高层。金都家园胜利西街一幢多层，一幢2550元/㎡金牌社区都市高层。典范海化家园东风西街608号多层为主，部分2400元/㎡11万㎡一部真正书写诗小高层。意画卷的都市家园。华实小区福寿街与永安路交汇段纯多层2100元/㎡碧水豪庭丽景苑民生街白浪河西岸高层3000元/㎡市中心水岸公园观景豪宅福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025案名案名地理位置地理位置建筑形建筑形态态均价均价建筑面建筑面积积主推主推语语华锦新城福寿西街潍城区检察院东邻小高层群落4000元/㎡星光国际独幢小高层4800元/㎡四星级私家产十笏园商业广场旁，白浪河边权酒店帝景湾东风东街与和平路交叉路口高层为主，部3700/㎡永不落幕的水分多层。景视觉盛宴巴黎假日和平路近福寿街路口高层建筑3500元/㎡世界河居名宅传奇顶级元素贵族盛宴恒易星河四平路与民生街路口南复合建筑群落2680元/㎡50万㎡泰华领域胜利大街268号独幢高层未定87000世界由你㎡区位价格对比：区域均价物业费公摊建筑形态奎文区2800以上1元以上30%高层、小高层潍城区2800以下0.8元以下15-25%多层、小高层福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025市场总结?潍坊市整体市场依据白浪河也明显划分两个消费等级与区域，奎文为政治经济中心，潍城在潍坊市民心中地块价值仍存在位置偏远，经济落后的观念；?小高层在奎文区较为接受，并且奎文区现开发项目基本为高层或小高层，这一现场在潍城区恰巧相反，消费者对小高层抗性较大。所以出现潍城区小高层难销，多层变成“皇帝的女儿”；?奎文区是目前潍坊市民住居生活首选，在他们心中，住在奎文才算是住在城里；?潍坊地产行业仍属群雄割据局面，尚未形成行业寡头形态，地产公司行业潜力大；?潍城区地块炒作，升值潜力等消费引导是目前本地块所有项目共同缺乏的功课；福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025?潍城区房产在鸿禧花园的带动下，整体价格出现较大上浮，以2005年为地块价格的风水领，2005――2006年间地块平均价格由1900元/㎡上升到2800元/㎡，特别在2006年下半年最为集中的大面积上浮；?不论奎文还是潍城区，所有楼盘景观大部分仅停留在绿化上的简单操作，景观设计落后；?物业管理服务在潍坊市属新兴行业，由于之前开发入住的项目大部分曝光焦点在于物业管理，所以目前潍坊市民对于物业管理均持有不信任的态度；?潍坊市民除春节大假没有出行看房的习惯外，其他节假日已经成为潍坊市民集中看房的良机；?潍坊大部分项目对于一次性与按揭不同的付款方式采用一刀切的定价，此种方法不利于开发商资金的迅速回笼。福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025?第二部分：策略目标福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025由市场总结结合本案实际状况而知：本案面临的问题1、置业区域性选择（消费者对置业选择带有明显的区域偏见，奎文区的人不喜欢在潍城区安家置业）2、市场对小高层存在抗性，消费者对其抵触3、前段时间的宣传推广只停留在价格促销上，缺乏鲜明的形象和推广整体性4、客户认为小高层物业收费过高（电梯使用费）、电梯使用疑虑（停电）5、对本案的园林景观建设疑问6、小高层怎么推？什么时候时机适合开盘、怎么开盘7、对价格敏感，付款方式福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025问题归结：小高层怎么营销和推广？福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025第三部分：策略形成福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025策略：引引导导。。途径：有效的传播和推广重新定位包装小高层福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025解决过程：?项目SWOT分析?消费者分析?项目定位?项目广告语?整合推广攻略福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025把项目的小高层SWOT分析放到全城优势：劣势：价格、景观、区域认同小于奎文区项目在奎文区的知名度低机会：威胁：城市向西拓进带来的升竞争将是全方位、消费者的分流值机会不可预见的政策威胁福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025把项目的SWOT分析放到潍城区优势：劣势：地段好、配套全、景观价格高佳、物业服务好、口碑好、知名度高机会：威胁：城市向西拓进带来的升值同区域内的楼盘项目属性相似机会不可预见的政策威胁福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025本案不同竞争环境的竞争位置“本项目”市场竞争位置“本项目”市场竞争位置机威机威会胁会胁优劣优劣势势势势全城潍城区福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025总结整合项目的优势、弱化劣势、规避威胁、争取机会那我们项目的个性就是：鸿禧花园——在升值前景看好的潍城区内、景观好、地段佳、物业服务周到的高档楼盘！福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025消费者研究：从市场调研，市民访谈，与会销售人员，已成交的小高层客户资料整理中，我们发现项目消费者：27—65之间；主要集中在：27-45岁左右年龄：职业：个体私营企业主、公务员、白领、军人、退休老干部家庭构成：三口之家为主决策者性别男消费目的自住居多区域：潍城区为主、福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025目标人群再界定：上述目标消费者都是本案的目标人群基本，但是在整合传播上我们不以区域和职业为依据，而是以主流人群的气质生活的态度作为划分人群的标准也就是“意见领袖”福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025他们是————城市城市先先进进人人群群知识经济时代产生的主导社会前进的先进一族福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025关于先进：先进不是前卫、潮流中庸、保守先进的特征介乎两者之间：年龄和社会经历决定他们不前卫、不潮流西方式的思想体系和工作决定他们不中庸、不保守福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025先进人群特征描述：?他们见识过更发达的地方，希望在本地住的有档次；?社区居住氛围、外界对社区的口碑显得非常重要；?有城市味、有现代味；?生活热情、开放、极积、上进、有追求；?有社会优越感、追求心、品味性；?家庭生命周期处于建立期或初期，认为生活是要讲质素的，?注重价值感，喜欢获得优势，思想较超前?积攒了一定的人生财富，已取得一定成就，对事物具有一定的判断力，情趣和优越是他们追求的方向，渴望享受荣耀般的生活，对前景充满信心。?他们的消费观念不同于富豪，他们会精打细算，决不大肆挥霍，讲究实效福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025项目个性消费者在升值前景看好的潍城区内、景观好、城市先进人群地段佳、物业服务周到的高档楼盘！好、佳、周到、发展前景好；品位、有文化、素质、身份感、优越、先进““唯高尚可概之：高尚高”高”的楼盘，高尚的人群福州决策堂房地产顾问有限公司尚尚T：（0591）8755258787556025项目定位：城市西城市西拓拓中心高中心高尚尚生活家生活家战略的高度：站在整个潍坊城市的高度上，辐射全城消费者区域的高度：城市西拓中心，树立起区域地标性建筑精品产品的高度：高尚楼盘，整合项目的所有优势消费的高度：生活家，懂生活，契合消费者的消费心理，树立业主尊崇感品牌的高度高尚，大发置业造高尚楼盘的态度与决心，为后续开发项目品牌提升预留管线福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025有了定位我们需要一个能刺激目标消费者购买满足感，并有一个可持续成功传播的核心概念：““崇崇高”高”项目对外的姿势、形象当崇“高”是一种生活理想时候，那是对项目定位的最佳诠释当崇“高”是一种建筑高度时候，那是对消费者的最好引导福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025为什么是“崇高”？崇高概念支撑体系福州决策堂房地产顾问有限公司T：（0591）8755258787556025物业本身潍坊城市发展规划住宅市场发展潍国际性人满足居住规大潍坊科技化城现代化性、工作、交建筑、环境品味修养的满足划