昆山阳澄企划湖建别议墅二（一）建筑规划建议一、土地:83亩=55361平方米二、容积:22145平方米(0.4)三、设计要求及建议（二)行销方式建议一、客户群建议二、产品力分析三、价格策略建议建筑规划建议户型建议（1）SingleHousePrivateHouse450平方米×2栋占地1.5亩/栋×2栋(私人豪宅)=900平方米=3亩SocialHouse580平方米×3栋占地2亩/栋×3栋=6(社交型豪宅)=1740平方米亩LuxuryClub650平方米×1栋（豪华会所、接待中占地3亩=650平方米心)6Types6栋3Styles占地12亩3290平方米(2)Townhouse(连排别墅)占地300平方米Style1:清居198平方米/户栋数(0.3亩花园+100平苑方米建筑占地)①2连排48户×198平方米占地14400平方(24栋)(5Types)=9504平方米米/21.58亩②3连排12户×198平方米占地3600平方(4栋)(3Types)=2376平方米米/5.40亩③小计60户:11880平方占地18000平方(28栋)(8Types)米米/26.98亩Style2:占地450平方米(0.5250平方米/户栋数亩花园+125平方米建禅亦林筑占地)20户×250平2连排占地:9000平方方米=5000平方(10栋)(5Types)米/13.50亩米Style3:占地800平方米(1紫竹园300平方米/户亩花园+150平方米)6户×300平方占地:4800平方2连排(3栋)米=1800平方米米/7.20亩小计86户(41占地31800平方3Styles18680平方米栋)米/47.68亩16Types(3)总计6栋+8621970占地：6Styles22Types户平方米(47栋)59.68亩注:建筑用地:65.68亩(43808.55平方米)（含个别土地及花园面积）公共设施及造景21.32亩(11552.45平方米)设计要求及建议1.SingleHouse2.Townhouse连排别墅3.公共设施及造景建议SingleHouse①PrivateHouse私人豪宅②SocialHouse社交型别墅③LuxuryClub豪华会所、接待中心①PrivateHouse（私人豪宅）1.设计2种户型2.设计要求双客厅要求前为LivingRoom。由大门进户，主要功能为会客，连接餐厅分隔区、聚会场所，非视厅娱乐空间。后为FamilyRoom可由Backyard进入连接厨房，主要功能为家庭娱乐、视听及私人空间。房间均为套房主卧须配备ClothesRoom。并可作为另一入口，房间及空间设计均为低台度（800mm以下），并作外飘窗放大引景空间。最低房间数为3（包含主卧）不可超过5（含），并配备至少2个（含）露台以上。连接露台作落地窗。另行备置保姆房连接工作房；并独立设计一个大书房，且设计连接露台及落地窗。建筑四周引入回廊，但减少台阶数。户外配置：a:前后院：前院为开放式，后院须隔离隐密b:户外游泳池c:主题式园林小造景d:主题式宅名及宅牌（建议以琉璃材质制作）e:双车室内车库要求②SocialHouse1.设计3种户型2.设计要求PrivateHouse的设计要求为基本要求着重加大餐厅的综合功能设计及与LivingRoom的连接和综合使用须满足15人以上的使用功能厨房须满足中西餐分离，厨房的开窗度要大，能引景入室最低房间数为4（包含主卧）不可超过6（含）并配备至少3个露台以上，连接露台作落地窗③LuxuryClub豪华会所、接待中心1.户型唯一2.设计要求SocialHouse的设计要求为基本要求餐厅及LivingRoom的连接及使用，须满足20人以上的综合使用最低的房间数及露台的设计同SocialHouse单独设计一健身室（房）3车室内车库要求（2）连排别墅①清居苑②禅亦林③紫竹园①清居苑1.2连排，设计5种户型；3连排，设计3种户型2.双客厅要求，前为LivingRoom由大门进户主要功能为会客，连接餐厅之分隔区乃聚会场所非视厅娱乐空间3.二楼平台设计出FamilyRoom主要为家庭娱乐视听及私人空间4.房间数为3，有2间套房（含主卧室）主卧须配备ClothesRoom,房间及空间设计均为低抬度(800mm以下），并做外飘窗，放大引景空间，套房并设置露台，连接露台作落地窗5.户外配置前后院；前院为开放式后院须隔离隐密主题式休息区主题式宅名及宅牌（建议以琉璃材质制作）单车室内车库要求（不计算建筑面积）②禅亦林1.设计5种户型2.清居苑的设计为基本要求3.房间数为4，有2间套房（含主卧室），其他配备同清居苑4.增加一书房设计，并连接露台及落地窗③紫竹园1.设计3种户型2.禅亦林的设计为基本要求3.房间数为5，有3间套房（含主卧室），其他配备同禅亦林4.配置保姆房及工作房，并作连接5.双车室内车库要求（不计算建筑面积）（3）公共设施及造景建议①建筑主体风格建议1.PrivateHouse以日式风格为主,其中SocialHouse设计一江南民居;LuxuryClub设计为宫廷式建筑2.清居苑和禅亦林以清居徽派建筑风格为主3.紫竹园以江南民居搭配日式风格②公共设施及造景营造中国江南雅士文化特征景观，并形成社区具有江南风景特征的自然生态风貌，结合阳澄湖支流之引水工程塑造水乡文化。③基本建材建议1.基础/2.2米层高的地下室附送2.中央空调、中央吸尘、中央供热水，锅炉系统安置到户3.局域网系统、卫星系统、通信系统安置到户4.日式或意大利式全套厨房设备（含冰箱、炉灶、烤箱、微波炉、吸油烟机等）5.HA家庭自动化系统安置6.进口安全中空塑钢窗7.进口子母入户门8.实木室内门9.SingleHouse配置游泳池10.进口原装遥控车库门11.其他建议再行讨论行销方式建议一、客户群建议（1）泛昆山客户群：45%1.35岁以上昆山市当地企业主2.昆山市政府机关、企、事业干部3.外资企业干部级以上族群4.昆山市证券系统投资客户5.昆山市金融系统信用卡客户（Master/Visa）（2）上海客户群：55%1.金融系统信用卡客户（Master/Visa）2.中小企业主3.上海市高档住宅（8.500/平米以上）客户群4.上海市政府机关、企、事业干部5.休闲度假俱乐部，大闸蟹族群（3）以购买力分析：泛昆山客户群应占45%，上海客户群应占55%，而周边竞争个案均把主力放在上海已显疲态，故应加强昆山当地市场的挖掘二.产品力分析:（1）困难点分析1.基地地处周边竞争个案夹击之势，无法塑造独立的氛围及格调2.成熟个案大多呈现量体规模气势，本案略显单薄3.虽处阳澄湖地区,却无湖景主题可以发挥及制造4.[阳澄湖度假村]、[鹿澄天地]、[克拉水城]、[威尼期花园]等成片开发已抢先在上海地区形成成熟印象，致使[泰泓]、[天使湾]项目的开发须加码，而本案销售力度相对困难倍增！5.[泰泓]、[天使湾]紧临基地开发，规模远超过本案，且都以完成第一期的建设形成现房销售的气势。6.取得土地的过程有其负面印象如何消除为首要关键。（2）机会点分析1.本案为本区最后开发个案，规划上占有优势2.针对昆山本地客户的开发应为突破口3.中式建筑风格的确立有利产品的区隔4.若能在配备、建材上精心配置，应能增加产品的可操作性5.行销方式须予以突破，加强创造力及细腻度，方为上策！！三、价格策略建议以产品规划为依规区分价格带平方米单/表产品栋数总/表价单底总/底价/栋价363.375万Private4508500/382万×28075/2×2=726.75House=765万平方米平方米平方米万Social5808900/516.2万×38455/490.39万×33House平方米平方米=1548.6万平方米=1471.17万Luxury6509500/9025/1617.5万586.625万House平方米平方米平方米32908909/8463/小计：62931.1万2784.545万平方米平方米平方米清居苑平方米单/表产品户数总/表价单底总/底价/户价129.69万1986550/6220/123.156万3连排12×12×12平方米平方米平方米=1556.28万=1477.872万135.63万1986850/6500/128.7万×482连排48×48平方米=6177.6万平方米=1548.6万平方米118806790/6444/小计：608066.52万7655.472万平方米平方米平方米禅亦林平方米单/表产品户数总/表价单底总/底价/户价2507200/180万×206840/171万×202连排20平方米平方米=3600万平方米=3420万紫竹园平方米单/表产品户数总/表价单底总/底价/户价3007800/234万×67410/222.3万×122连排6平方米平方米=1404万平方米=1333.8万总计总销售栋/户数单/表价总/表价单底总/底价面积7283/219706栋+8616001.626916/平方米15193.817万平方米户万平方米说明产品配（1比）SingleHouse6栋6.52%（2）TownHouse86户93.48%（3）Total92户100%面积配（1比）198—250平方米（3居室）80户86.95%（2）250—450平方米（4居室）8户8.70%（3）450以上平方米（5居室）4户4.35%（4）Total92户100%总价比（1）130万12户13.04%（2）135万48户52.18%（3）180万20户21.73%（4）230万6户6.53%（5）380万2户2.18%（6）