谨呈：新城市置业发展有限公司山东新城市中心发展策略报告14／11／20本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地地块出让条件大海?南山集团为政府修建32号地上的会展中心（投资10亿元），以此置换31、2、3、4块地41?会展中心06年8月份烟大三期滨州医学院需竣工，10月份投入使用地块占地功能要求容积率政府其他要求1号21万21万公建、21万住宅＜2.02号12.7万10万平米，纯商业娱乐＜2.03号27万会展中心+酒店+办公＜1.2酒店档次高，办公超高层（10+10+10）平米4号16.3万以住宅为主，少量商业＜1.2现状为农用地，无开发条件小计总占地77万平米,建筑面积约102万平米会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码本报告是严格保密的。2本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率政府对地块要求南山集团困惑1号地?21万平米住宅、21万平?1号地要先开发，21万公米公建建量是否太大2号地?10万平米纯商业娱乐?商业量是否太大?该地块做商业还是住宅3号地?要求办公建超高层、高档?超高层办公楼在近两年是否次合适，是否有市场4号地?农用地，无开发条件?可推后开发?公建不低于50%?降低公建比例总矛盾?办公档次太高，近期开发?降低办公档次，推后开发注：公建指商业、办?公、酒店的综合借鉴成功案例各地块合适物业类型核心问题?公建商业的合适比例分析市场现状?各地块合适容积率本报告是严格保密的。3问题的解决思路区域现状属性剖析，明区域属性分析确存在问题确定区域主要功能，明区域功能界定确发展方向地块总体定位在区域发展方向之下，四地块总体定位案例借鉴在区域总定位下，结合地块功能定位案例明确各地块功能容积率物业类型研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。4本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域?项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带?距离烟台市政府2公里?距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里?通过滨海路、观海路同老本项目4地块城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。莱山经济开发区APEC产业园本报告是严格保密的。5区域属性现状-----多重属性并存，核心属性不清晰滨海体育酒店多重属性并存大学住宅新市府商贸会展旅游公园办公核心属性不清晰文教区政务区旅游区商务区项目所在区属性现状?目前以各大学为主的文教区特征最为明显?市政府新的办公地在莱山区已成公认，但未形成政务新区、新市区之类的区域概念?商务区是在南山集团3、2和1号地的会展、公建、办公等设施修建之后才会形成?旅游区仅有滨海旅游带，体育公园仍处于修建中本报告是严格保密的。6问题的解决思路区域现状属性剖析，明区域属性分析确存在问题确定区域主要功能，明区域功能界定确发展方向地块总体定位在区域发展方向之下，四地块总体定位案例借鉴在区域总定位下，结合地块功能定位案例明确各地块功能容积率物业类型研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。7城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领?核心属性：东部新中心区，青岛?包含四大功能区：政务区（市委、市府大厦所在区）文教区政务区旅游区商务区东部　　　　　　　　　CBD（购物广场、金融中心等商务大楼）新区　　　　　　　　　高级住宅区（银都花园等）　　　　　　　　　　旅游区（五四广场为主的滨海旅游区?核心属性：新中心区深圳?包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施）新中心区福田　　　　　　　CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒新区店）　高级住宅区旅游区（音乐中心、中心公园）?核心属性：河西新区南京?包含四大功能区：政务区（市府办公大楼在建中）河西　　　　　　　　　CBD（规划写字楼、购物中心等设施）新区　　　　　　　　　　奥体中心（有旅游功能）　　　　　　　　　高级住宅区新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性本报告是严格保密的。8虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大区域价值模型　?商业：含商务、商业商业?核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值?产业：包括教育、会展金融贸易、高新技术、工业土地?只有三个方面平衡协调发展区域价值、软件业等价值才能最大化??环境：指区域内的整体规产业环境区域价值的最终表现是区域内土地价划、绿化景观、建筑物等值的提升文教区各学校内需型区域完善，不能带来区域价值的全面提升?以教育产业和园区环境为主体，主要以内需型消费为主?对相关产业的带动较弱，尤其对区域商务和商业功能的带动较弱新中心区政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升?政府主导会展、金融等经济型产业，并通过市政配套改善环境?政府的规划及搬迁会带来与之相关的商务和商业需求为为提升提升区区域整体价域整体价值值，本，本区区域域应该应该以新中心以新中心区为区为核心核心属属性性本报告是严格保密的。9资料来源：世联研究新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值深圳新中心区居住用地价格走势　新中心区带给本区域的两大价值规划价值市场价值?高起点片区规划?地价开始上涨?路网等基础设施修建?住宅开始建立新高价版块?会展等市政工程投入?写字楼等商务项目出现?政府搬迁?CBD成形，房价达到峰值新中心新中心区区的的属属性性带给项带给项目的目的规划规划价价值将会值将会直接直接转转化化为为市市场场价价值值本报告是严格保密的。10问题的解决思路区域现状属性剖析，明区域属性分析确存在问题确定区域主要功能，明区域功能界定确发展方向地块总体定位在区域发展方向之下，四地块总体定位案例借鉴在区域总定位下，结合地块功能定位案例明确各地块功能容积率物业类型研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。11四地块总体定位-----启动“烟台新城市中心计划”政务区旅游区基本成形基本成形新中心区文教区商务区由由南山集南山集团现团现有有44块块地地为为主体，未主体，未开开高级住宅区发发本本项项目目44块块地地总总体定位体定位：：站在全市新区发展的高度，依托现有体育公园和滨海风景带的旅游资源以及大学区的人文资源，同时借助烟台市新政务区的名义：通过南山集团现有四块地的综合开发，为烟台市通过南山集团现有四块地的综合开发，为烟台市启动一个“新城市中心区的计划”，最终通过提启动一个“新城市中心区的计划”，最终通过提升区域价值，带动南山集团四块地价值最大化升区域价值，带动南山集团四块地价值最大化本报告是严格保密的。12四块地总体形象定位中中国国烟台烟台??新城市中心新城市中心区区?新中心计划将开创烟台的新未来?新城市中心区将成为二十一世纪新烟台的代表本报告是严格保密的。13问题的解决思路区域现状属性剖析，明区域属性分析确存在问题确定区域主要功能，明区域功能界定确发展方向地块总体定位在区域发展方向之下，四地块总体定位案例借鉴在区域总定位下，结合地块功能定位案例明确各地块功能容积率物业类型研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。14本项目面临的核心问题-----4块地适合的物业类型和容积率在南山集团4块地要承担启动烟台“新城市中心区计划“重任的前提下，我们面临的核心问题：近期3-5年内，这4块地合适开发的物业类型是什么？近期3-5年内，这4块地适合的容积率是多少案例借鉴研究内容?深圳中心区?新城市中心区物业发展规律?东莞新城中心?新城市中心物业容积率?南京河西新城本报告是严格保密的。15问题的解决思路区域现状属性剖析，明区域属性分析确存在问题确定区域主要功能，明区域功能界定确发展方向地块总体定位在区域发展方向之下，四地块总体定位案例借鉴在区域总定位下，结合地块功能定位案例明确各地块功能容积率物业类型研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本报告是严格保密的。16案例借鉴深圳中心区开发进程-----房地产开发次序从居—深圳中心区住、办公最后才过渡到商业性项目的开发起步期发展期快速发展期成熟期?大型商业公建处于收尾阶段??中心区商业项目办公居住进入稳定：中心购物发展期；公园开始筹?中心区进入建市政项目?居住项高速发展期；?目：星河高档写字?高交会馆正楼全面入市?中心区城国际，黄居住项目式起用；?星级酒店市公园建成埔雅苑?新中心区地?基本无住?中心区?和黄、中?写字楼位已经确立；宅开发土地开发基础市政海、深业、?居住项目竣项目中电?投资设施“七居住项目工投入使用；信息；?大厦、通一平”?六大政府?江苏大厦、六大公基础设施?中心信息枢基本完成工程（市民国际商会大厦建大部分区主干纽中心?成功拍中心、图书等高级写字楼完成?投大厦建卖出让一馆、音乐厅?政府完开始启动道基本也相继落成资启完成设中；块居住用等）同时开成搬迁动地；工1993年1995年1996年　1997年　1998年　1999-2001年2002-2004　　2005之后本报告是严格保密的。社区级商业区域性商17业市级商业案例借鉴东莞新中心区开发进程-----房地产开发次序从—东莞新中心区居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发开发类型起步期发展期成熟期?东莞新中心区在住宅办公?住宅全面1992年已规划好，但居住开发停滞10年才建?行政文化?从2001年重新开始大型商业?成形年功能形成?爆发性发展?市府大楼第一国际办公项目开始招租?、中心广场住宅区的规划几乎与?框架年?写字楼入CBD同步发展住宅项目等行政文化?世纪城、功能基本完市并招租?会展中心最早开发，市政项目凯旋城