重庆北部新区翠云项目初步定位报告第一部分项目概况一、宗地位置项目位于重庆市北部新区鸳鸯组团片区。地块北面邻近建工未来城；南面是南山花园；东边翠云小学，西面是长安福特汽车厂宿舍楼。二、宗地现状地块场地内基本没有建筑物，仅保留高压线可根据受让方规划方案进行处置。与地块相邻的地块目前基本都已经开发成为住宅小区，还剩两块未开发的地块。三、宗地周边配套地块毗邻南山水库、农贸市场等公建设施，中学、小学配套齐全，周边有两个住宅小区，未来轻轨站即在项目周边。商业：新世纪超市、沃尔玛正在引进中、翠云农贸市场、西部建材城、金山CBD国际广场银行：华夏银行、建设银行、中国银行、招商银行、工商银行、兴业银行医疗：经开区人民医院、重庆附属金山医院、儿童附属医院正在筹备建设教育：育才经开中学、北大附中、重庆一中、翠云小学等运动：保利高尔夫球场、蓝湖郡体育中心交通：轻轨三号线在建、奥特莱斯超市小巴、786、116、680、684四、地块SWOT分析优势:四、地块SWOT分析1、地块邻近北部新区鸳鸯立交，位于未来两江新区的核心地段。周边有首金美利山、保利高尔夫、龙湖蓝湖郡、棕榈泉、复地上城、融科橡树湾、和记黄埔逸翠庄园等别墅项目，形成主城区的中央别墅区，区域价值明显。2、北部新区地势较开阔，人均绿地面积较多，宜居指数全市最高，吸引了众多品牌开发盘，如保利、龙湖、绿地、万科等入驻，区域产品与房价都高居重庆各区之首，该区域已经成为当地消费者追求高品质居住环境的首选区域。3、北部新区是政府重点规划打造的区域，是两江新区的中心，也是重庆城市发展的新起点，政府规划与建设了大量公建配套设施、沃尔玛超市、新世纪百货、维景酒店等陆续入驻，重庆一中、北大附小、经开区人民医院等配套也正在建设中，该片区也将日益成熟。4、项目临近北部新区经开园区，入驻了联想、力帆和长安等大型企业，拥有众多的高科技技术人才与经理人才，为该片区提供客户基础。劣势:1、目前项目周边公交线路较少，交通相对不便。2、目前周边的缺乏大型商业配套。机会:1、轻轨3号线将于2011年底正式通车，该线路贯穿重庆主城区，将极大方便片区的居民出行，增强项目的辐射范围，提高消费者对于区域价值的预期。2、“两江新区”将于09年10月获国家批准，该片区将成为重庆发展建设的中心，房价将迎来新的快速增长。威胁:1、区域内汇集众多知名品牌房企，产品竞争强度较高。五、宗地规划指标及要求项目总用地面积260160平方米，总建筑面积（含地下）不得大于446265平方米，30%30%绿地率≥，建筑密度≤，规划用途为二类居住用地。第二部分重庆房地产市场分析一，2009年重庆房地产市场发展概况（一）、开发投资平稳增长，土地交易回暖上半年房地产开发投资稍显谨慎，6月后开始发力上半年，全市累计完成房地产开发投资434.29亿元，同比增长13.2%。3-5月各月房地产开发投资完成额均维持在75亿元左右，环比波动保持在3个百分点以内，保持相对平稳，开发企业谨慎前行。6月受市场经济回暖迹象日益明显的影响，开发投资有所发力，单月完成房地产开发投资111.53亿元，同比增长27.1%，环比增长46.0%。截止10月份，共完成房地产开发投资764.99，同比增加20.3%（二），政策刺激需求，上半年商品房销售市场活跃截至10月底，重庆主城区2009年累计成交商品房2028.89万平方米，成交均价4178元/平方米。二，2009年北部新区商品房市场分析?2009年上半年重庆主城区北部新区商品房成交均价最高，为5190元，远高于其它区域；江北区、南岸区商品房成交均价集中早4400-4600元/平方米之间；渝中区、大渡口区、高新区、渝北区、沙坪坝区、九龙坡区商品房成交均价集中在3500-4000元/平方米之间；北碚区和巴南区均价最低，分别为2995元/平方米、294元/平方米；3000-3500元/平方米区间价位的区域缺乏。截止8月份，北部新区共成交商品房199.23万平方，成交均价为5508元/平方米四，北部新区主要竞争楼盘分析1、复地产品定位：中高端物业类型：别墅+花园洋房+高层外立面用材：金米黄色手抹质感外墙复地别院，铝合金门窗，中空玻璃相关配套：会所，游泳池，复地上城大社区临金开大道处有7000平米左右的商业配套，现重啤集团超市、中国银行已开业，另咖啡厅、美容厅、餐饮也即将陆续入住复地别院#项目概况：总建筑面积10.2，共有344套洋房及148栋别墅组成，作为纯洋房规划组团，建筑密度29.1%，绿化率达58.37%，容积率却为0.99。相关配套：会所，游泳池，复地上城大社区临金开大道处有7000平米左右的商业配套，现重啤集团超市、中国银行已开业，另咖啡厅、美容厅、餐饮也即将陆续入住户型：纯别墅洋房组团，由12栋叠加别墅48套，4栋临崖联排别墅16套，8栋原创六合情景院落别墅48栋和36栋山顶联排别墅，共148户，别墅面积168-310㎡，花园洋房344套，分为复地别院花园洋房136套，复地别院院立方花园洋房208套售2008年4月5770-复地别140-188罄，2009开盘，推盘8760元/院㎡年9月基136套㎡本售完2009年3月2009年3复地别17号开盘499-1706750元/月到4月院院立栋，4月1㎡共㎡共销售方号加推4栋208套171套，共180套别墅：7000-1200当天开盘销2008年4月开168-310元/㎡，总售30套左右复地别院盘，推盘112套㎡价200-370，一个月销万售将近90%开盘当天销2009年5月23复地别院院售30套左右号开盘，共推出260-310㎡8000元/㎡立方，目前全部36套联排售完复地城就#项目概况：总建筑面积约96850㎡，共由580套平层产品及83套三错跃产品组成，共计663套。城就绿化率达38.11%，建筑密度15.39%左右。户型：户型建筑面积（㎡）套数占一期比去化率C1户型（两房65.611817.7973%两厅一卫）%A1户型（两房70.51-71.118112.21%100%两厅二卫D1,2户型（三92.599113.71%89%房两厅一卫）B1,2户型（三98.15649.65%0%（未推房两厅二卫）出）E1(三房两厅二102.45-106.1413620.51%69％卫)F1,2,G1,2(原140.99-170.518312.5273%创3错跃空中%别墅销售情况：9月12日，复地城就1批次1号楼4号楼盘开盘294套房源，三小时成交259套，2009年11月加推3号楼，现剩余户型40套左右,D1户型10套左右，E1户型10套左右，其余为空中别墅。开盘均价4630元/㎡,现均价为5500元/㎡剩余2号楼将于明年推出。B美利山别墅:项目概况：项目位于重庆中国第三新区北部新区金开大道和金兴大道交界处，所处地块至今拥有800年的文化渊源，为江北县府旧址。地块最高点为海拔476米，是中央别墅区内最高的观景点，东南方可远眺南山山脉和铁山坪山脉，西南方则将歌乐山山脉收于眼底，山脚保利高尔夫球场一览无余。项目总占地面积715亩，总建筑面积83.4万方，剩余74万方待开发。一期规划为纯别墅高尚住宅区，体量为12万，总套数为298套。目前在建工程为一期A组团，总套数134套,现推出98套，全部为联排别墅，容积率0.63产品定位：高档物业类型：别墅相关配套：休闲健身中心，会所，五星级标准设计定位户型：一期全为联排别墅，面积为300-400㎡。销售情况：2008年12月28日开盘，开盘时推出44套套内均价4668元/㎡，开盘即售罄，2009年3月18号推出一期原树组团联排别墅，户型面积约208-380平米，共22套房源，总价150-250万之间，每个月消化10套左右。均价为7000元/㎡2009年9月23日推出临溪组团24套，均价10700元，总价200万起，户型面积224～272m2。2009年11月25日上午加推溪上组团8套，均价10000元/㎡,开盘半个小时全部售完。目前剩余房源3套，为较早开盘的原树组团，端头户型为406平方，折前单价9300，折扣9.7折，中间户型348平方，折前单价7400，可享折扣为9.6折。C棕榈泉国际花园:项目概况：重庆棕榈泉国际花园位于重庆市北部新区金开大道88号。项目总占地1200亩，整块用地由四周呈缓坡状跌落至水面面积约160亩的湖泊，棕榈泉国际花园项目主要由住宅区和生态公园组成，生态公园占地约240亩，其余为住宅用地。总建筑面积约80万平方米，其中A区占地140亩，396户欧式建筑，以多层小高层和联排别墅为主，依山而建。2004年销售。B区占地307亩，位于项目中部，由149户新北美风格别墅构成，C区占地115亩，共1033户板式小高层和高层，坐北朝南。产品特色：产品定位：高端物业类型：住宅、花园洋房、别墅花园洋房相关配套：近万平米的棕榈泉国际俱乐部，棕榈泉湖滨商业区，棕榈泉风情街户型：棕榈泉别墅均除最早一期之外，均为独栋别墅，别墅面积在400-500之间，占地面积达到1000平方。小高层为板式南北通透，一梯两户的高层随为一梯五户，但是配套三部电梯，楼王面积为162和191两种户型，两梯两户，电梯入户。户型建筑面积（㎡）套数比率去化率小高层83-1403001099%%高层88-19173324，4%99%别墅412-5001495%95%销售情况B区别墅于2006年12月11日，开盘仅三天的棕榈泉鼎级别墅以劲销35套、热销1.69亿元，棕榈泉此次开盘销售的是其鼎级别墅的一组团，共计50余席，其在土地的占有、景观视野、开间尺度上非常奢侈--容积率低至0.35，栋均占地超过2亩；绝大多数别墅单位