保利心语开售提案保利心语—经纬营销组2008年2月28日一、市场分析一、市场分析11、宏观房地产市场态势分析、宏观房地产市场态势分析突破空间突破空间,,创意无创意无限限宏观政策对区域市场的逐级影响：珠北上深三京海圳角9.27新政出台后，深圳10月中下旬开始，新政影响开始12月开始，上海、北京等楼市热点城市成为首个受政策波及的由深圳为原点波及周边市场，整也开始拉响“寒流警报”，08年1月11城市。国庆期间首度遭个珠三角地区楼市普遍下跌，其日北京韦伯国际成为京城首个明降楼盘遇楼市寒流，楼市疲软中广州、东莞、惠州等城市较为，降价幅度达到2000元/㎡持续至今。明显愈是楼市发达的区域愈容易受到政策的直接冲击，随着9.27新政的逐步实施，波及范围也逐渐扩散。目前除典型的几大城市外，部分内地城市也开始出现降价现象突破空间突破空间,,创意无创意无限限针对地产的宏观政策层层加压200620072008治标治本国家08年的政策方向?方向一方向一::扩大公房扩大公房各地加强经济适用房的建设需方向二方向二::打击囤地打击囤地07年12月《土地储备管理办法》出台供方向三方向三::紧缩货币紧缩货币08年实行从紧货币政策，银行有可能继续加息需供国家08年针对楼市的宏观调控极可能继续延续07年年末的强势，而调控方向更多会针对供需双方进行平衡。突破空间突破空间,,创意无创意无限限22、政府政策面分析、政府政策面分析突破空间突破空间,,创意无创意无限限突破空间突破空间,,创意无创意无限限限最高房价限/限楼盘地块名占地面积建筑面积限开发商容积率(元/平方预售时间称(平方米)(平方米)价米)价价保利房地产(集团)股价保利西子湾80759161518265002008年1月份有限公司房金沙洲房房房B3737F01、03地块（中广州中海地产有限公司3854277084261502008年1月入海金沙馨入入入园）市深圳市万科房地产有限市万科新里程市公司&CAR-2008年1月中市（KXC-H38810517621026000RINGTONCAPITAL旬地块）化化对LIMITED联合体对化化对对萝岗区KXC-作作汕头龙光集团142031284062240002008年5月作作高H4地块高高高用用103825（可]用]用番禺中心城中国奥园旗下的耀发投2008年7、8]1346071.35500]建用地区南区4-3资有限公司月楼78001）楼楼楼金沙洲价B3735F01地广州中海地产有限公司78225156449263752008年9月价价块价花都区新华广州风神汽车房地产开起镇风神大道2558093884741.528002008年下半年起起发有限公司起北地块到广州富力地产股份有限到到富力金沙洲到109305218608260502008年底公司、深圳市鼎力创业项目[[投资有限公司[[萝岗区NP-广州宏康房地产有限公14304643684.555002008年底催催催F3-6地块司催突破空间突破空间,,创意无创意无限限楼市现状剖析：需需求求方分析方分析供供应应方分析方分析银行持续加利息第二套房贷政策08年央行坚持从紧货币政策资金链紧张各银行前3季度放款额度购房贷款利率增加首付增加至四成急于靠销售填补资金空缺增加购房资金压力首付款大幅增长矛盾抑制消费抑制投资销售难以顺利开展市场进入观望状态同时，各开发商急于资金回笼成交量锐减需求方又进入观望状态，正常销售难于快速回款导致市场进一步观望形成或明或暗的降价外界政策的影响、供求双方自身心理的变化是导致目前市场疲软的主要原因突破空间突破空间,,创意无创意无限限33、、春节春节后市广州各大发后市广州各大发展商动展商动态分析态分析关键点：2008年广州楼市进入调整期突破空间突破空间,,创意无创意无限限发展商品牌在售楼盘在售货量07年10月份均价现售均价价格调整幅度万科云山约230套1.1万元/平方米8000元/平方米下调2000－3000元/平方米10月份洋房对外叫价大平层均价1.6万元/㎡，万科金域蓝湾约170套下调2000－3000元/平方米1.1－1.2万元/平方米洋房均价9000元/㎡万科金色家园约148套25000-28000元/㎡21000－23000元/㎡下调3000－4000元/平方米各万科各各各余货均价2－2.2万元/㎡，万科城约50套2.5万元/㎡下调3000－5000元/平方米预计新货价格为1.5－1.8万元/㎡10月份洋房对外叫价预计2月底3月初开卖，大万科金色荔苑约400套——大大不低于1.5万元/平方米价格预计1.1万元/㎡大富力院士庭约270套1.5万元/平方米1.1-1.3万元/平方米下调2000－3000元/平方米发富力银禧花园约380套1.8万元/平方米1.4-1.5万元/平方米下调2000－3000元/平方米发发发富力盛悦居约110套1.8万元/平方米1.5万元/平方米下调2000－3000元/平方米富力展富力城约370套1.1－1.2万/平方米9000元/平方米下调2000－3000元/平方米展展展富力桃园约550套1.5万元/平方米9800-12000元/平方米下调3000－5000元/平方米商富力现代广场约80套——1.38万元/平方米——商商商特价单位7500－8500元/平方米，南湖雅居乐约310套1.5万元/平方米下调6500－7500元/平方米新组团1.1万/平方米雅居乐降10月份对外叫价1.1万元/㎡降广州雅居乐剩余几十套尾货7000元/平方米起，均价8700元/㎡下调2500元/平方米降后12月中开卖8500元/㎡降洋房300套，洋房1.55万元/㎡，整体没有降价，在春节前做洋房特价单位价格恒大御景半岛独立别墅80套，独立3.2万元/㎡，下调2000－3000元/平方米价为1.3－1.35万元/㎡价价联排别墅几套联排2.7万元/㎡价潮恒大金碧世纪花园约160套1.2万元/㎡8000元/㎡下调4000元/平方米潮潮金碧领秀国际约220套1.1万元/㎡7300元/㎡下调3000－4000元/平方米潮金碧新城约390套1.2－1.3万元/㎡9000元/㎡下调3000－4000元/平方米涌10月份对外叫价2.2－3.9万元/㎡涌比原来叫价下调涌中海景晖华庭剩余几套尾货，后11月份开卖均价2.1－2.2万尾货价格为1.6－2.2万元/㎡涌3000－5000元/m2元/㎡中海比原来叫价下调现现中海花城湾80多套10月份原对外叫价2.5万元/㎡20000-22000元/㎡现现3000－5000元/m210月份对外叫价1.5万元/㎡时代时代花生约40套1.1万元/㎡下调2000－3000元/㎡后开卖均价为1.35万元/㎡突破空间突破空间,,创意无创意无限限价价价价格回归格回归格回归格回归理理理理性水性水性水性水平平平平2008年楼市趋势预测狭幅空间上下震荡44、、春节春节后市场态势分析后市场态势分析刚性需求大量存在，供求关系趋于平衡突破空间突破空间,,创意无创意无限限作用力方向细化因素作用力说明22市场预期市场的整体预期谨慎，不再似07年9月前那样疯狂22000000两者均促成买家分化甚至观望；限价房直接拉低，保障型住00限价房及保障型住房88房在购买条件放宽的情况下亦冲击不小88货币从紧，促成观望气氛形成，抑制房地产的投资与消费需利金融信贷政策年年求年年各各各税收政策物业税、土地增值税等对楼价形成的压力比较大各因因空因因土地供应与政策处理闲置土地，盘活烂尾地，扩大供应量，地价理性素素素素对对对对资本流动方向金融政策及限制外资等令热钱减少楼楼楼楼供应与竞争压力供应增加，竞争压力空前加大价价价价稳稳定定供求关系由供不应求转入供求基本平衡起起起起经济及发展周期快速上涨，年增长率在14%以上〖〖〖〖平平平平居民收入继续位居全国前列，增长迅速稳稳物价水平保持较快的增长态势稳稳人口及家庭规模城市化等因素带来人口增长，家庭小型化作作作作利用规划、市政配套地铁、电视塔等多项市政与规划利好用用用好产品质素不断提升，注重市场细分、分化〗〗〗〗建安等成本整体上处于上涨的趋势交易量恢复信贷额度放开，交易回升，价格得到支撑供应区域7成供应在中心六区，老城区、珠江新城供应增加突破空间突破空间,,创意无创意无限限55、、春节春节后市珠后市珠江江新城新城竞争竞争个盘个盘追踪追踪分析分析嘉裕君玥公馆粤海丽江花园汇峰珠光新城御景隽峰中海花城湾中海璟晖华庭突破空间突破空间,,创意无创意无限限嘉裕君玥公馆推货情况?2007年10月1日推出A栋，已基本售完；?2007年10月20日推出C栋单位，约162套，目前已售出C栋在售货量户型统计户型2房3房4房5房合计AB面积128-145-已售未售89190——(m2)132180套数(套27545427162)D比例17%33%33%17%100%C在售未售突破空间突破空间,,创意无创意无限限均价和销售情况C栋在售货量情况单位面积均价推货量（套）已售（套）011322300027402141205002710038921000271041902280027405132245002740618024800279020105C栋030604突破空间突破空间,,创意无创意无限限汇峰推推货货情况情况?推货情况：即将推售的组团是A栋，为酒店式公寓，总货量约475套；已推售的组团包括B、C、D、E栋，目前只剩下10多套的余货?均价：B-E栋纯住宅剩下10多套尾货，均价28000元/㎡；A栋酒店式公寓对外销售口径为2.5万元/㎡以下?装修标准：带3000元/平方米豪华装修；其中A栋酒店式公寓将额外附送部分家私电器?到目前为止，V