花桥/昆山昆山·花桥地块前期市场及定位报告上海大通/2010.03这这是一是一场开发场开发商、政府商、政府与与市市场场之之间间的博弈！的博弈！项目核心问题研判1项项目目目目标标解析解析本案需要在政府愿景、市本案需要在政府愿景、市场现状场现状及及开发开发商利益之商利益之间寻间寻找平衡点！找平衡点！政府愿景开发商利益市场现状本地块位于区域总部基地核作为区域总部基地内的核心区域办公氛围匮乏，传统心区域，希望符合区域主导项目，力争最好临门一脚，办公楼项目面临诸多挑战和产业的发展要求实现项目价值最大化风险项目核心目标如何克服目前市如何克服目前市场现状场现状，在，在满满足政府要求的情足政府要求的情况况下下实实现现本本项项目的利益最大化？目的利益最大化？2项项目面目面临问题临问题解析解析本案在操作中需要翻越三座大山：本案在操作中需要翻越三座大山：区区域突破、超越域突破、超越竞争竞争、、产产品塑造品塑造区域突破超越竞争产品塑造?花桥早期“空城效应”所?花桥国际商务城的边缘地带?传统办公楼不适合本带来后遗症如何医治？，项目核心竞争力如何体现？案的情况下，寻找开发新模式？?如何解决轨道交通沿线?区域内部未来办公楼林立，对本案产生的客户截流本案如何在乱军丛中寻求突破?塑造何种类酒店产品现象？？使得政府满意，客户认同？3项项目目问题问题解解决决方向方向我司我司从从33大方面大方面对对本本项项目目进进行了深度剖析：行了深度剖析：项目地块分析（包括对地块区域、地块自身的分析）酒店式公寓市场分析（包括对区域酒店式公寓及同级别区域新兴酒店式公寓的分析）区域办公市场分析（包括对区域办公物业整体市场、区域重点项目的分析）4前期工作回前期工作回顾顾为为此，我此，我们们主要完成了以下的主要完成了以下的调研调研及及访谈访谈工作：工作：1.1.我我们们深度深度访谈访谈了以下部分了以下部分楼盘楼盘?亚亚太广太广场场二期的二期的现场现场售售楼员楼员?花花桥桥商商务务城城规划规划局局负责负责商商务务城城规划规划的人的人员员?花花桥桥地地区楼盘区楼盘，包括都，包括都会叠会叠峰、峰、绿绿地地启启航社、航社、鑫鑫苑等苑等楼盘楼盘的的销销售人售人员员?区区域域内内重点重点办办公及酒店式公寓，包括壹克拉、公及酒店式公寓，包括壹克拉、赛赛格格国际国际公寓的公寓的销销售人售人员员2.2.我我们调研们调研了以下了以下楼盘楼盘：：?花花桥桥商商务务城城内内的酒店式公寓，包括的酒店式公寓，包括亚亚太广太广场场、壹克拉……、壹克拉……?花花桥桥地地区区重点在售重点在售楼盘楼盘，包括，包括绿绿地地启启航社、航社、鑫鑫苑苑国际国际花花园园、中茵、中茵国际国际广广场场…………3.3.我我们们回回顾顾了以往了以往调研内调研内容，容，并并同我司同我司参与参与花花桥桥市市场研场研究究专员专员进进行了交流行了交流项目地块分析?项目所在区域概述?项目所在片区位置分析?项目地块现状?项目所在片区现状?项目片区发展趋势预测?项目地块特点总结1项项目所在目所在区区域域概概述述//总总体体规划规划本地本地块处块处于花于花桥区桥区域域总总部基地的部基地的东东部，未部，未来规划将来规划将成成为为符合符合区区域域内内主主导产业发导产业发展要求的商展要求的商务务中心中心地理位置花桥国际商务城地处苏沪交界处——昆山花桥经济开发区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。商务城规划花桥经济开发区是江苏省未来三大商务中心之一，长三角地区具有竞争力的现代服务业示范区，上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市。内部分区?海峡两岸商务合作区?服务外包基地?区域总部基地1项项目所在目所在区区域域概概述述//产业产业支撑支撑三大三大产业产业基地皆相基地皆相继继有有项项目正式投入目正式投入运运行，行，产业产业集聚效集聚效应应日益日益显显著著?服务外包产业基地－大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业?企业总部基地－以研发销售为主要特色的制造企业区域总部?以第三方物流为主要特色的现代物流产业1项项目所在目所在区区域域概概述述//核心交通核心交通导导入入花花桥桥地地区随区随着着轨轨道交通道交通1111号线号线的不的不断断延伸，延伸，项项目目辐辐射客源逐射客源逐渐渐拓展拓展。。南翔上海西站浦东段江苏路?11号线主线从嘉定经中心城至临港新城，是贯通上海市西北地区-东南区域临港新城的一条主干线。?11号线北段一期的主线起点为嘉定区嘉定北站，终点为长宁区江苏路站，线路全长约33公里，共16座车站。?11号线列车最高时速为100公里，是目前我国开通运营的城市地铁最高时速的A型车，乘坐地铁从嘉定北站至江苏路站约50分钟左右。大大地拉近了嘉定与市区的距离。?2013年左右，11号线将从上海境内，线路自墨玉路站引出，沿曹安公路向西，至花桥境内。2项项目所在片目所在片区区位置分析位置分析本案地本案地处处花花桥桥商商务务城的西南位置，城的西南位置，绿绿地大道沿地大道沿线线，，1111号线号线未未来来延延伸路段地伸路段地铁铁站站旁旁，，紧邻沪紧邻沪宁高速公路，宁高速公路，与区与区域域内内各各核心核心节节点具有点具有良良好的通好的通达达性性11号线北延伸段出站即达?项目处于商务城西南区，11号线未来北延伸段将在光明路设有站点，昭示性较强。?距离即将开通的安亭站点，约2公里路程，公交102方便转乘距离各核心节点较近?本案南面为易买得大型购物中心，距离本案仅500米路程，步行即达；?距离安亭镇约3公里，驱车5分钟即可到达；?离花桥镇中心约有3公里左右的路程，驱车3分钟即可到达；3项项目地目地块现状块现状分析分析1111号线号线即即将开将开通的通的安亭安亭站点距离本案站点距离本案约约22公里路公里路程程，，沪沪宁高速近在宁高速近在咫尺咫尺，，项项目具目具备极备极佳佳的交通的交通资资源和源和昭昭示性，示性，周周边边未未来将来将有完有完善配套善配套支撑支撑?项目位于区域总部基地核心位置，11号线安亭站辐射范围内，绿地大道沿线，沪宁高速近在咫尺，通达性尚可。地块的周边的光明路规划将设有11号线北延伸段站点，未来出行将更为便捷。?区域内在导入大型交通枢纽的同时，更会引入大型商业，提升区域人气。?本案周边聚集了众多总部企业基地，且发展日趋成熟，企业能级较高，一定程度上为本案提供了产业客源支撑。4项项目所在片目所在片区现状区现状//住宅住宅开发开发本案所本案所处处片片区区以大型以大型住宅住宅开发为开发为主，目前主，目前房房价价处处于于开发区开发区高位，高位，区区域域内内部分部分住宅已住宅已经经交交房房，，但但入入住率住率有有限限，，区区域人域人气气不足不足都会叠峰项目总建筑面积70万方，预计于4、5月份开盘金都安亭家园，首批房源为两幢34层的高层，户型为80-120平方米的两房，136-150平方米的三房。绿地启航社世纪华城绿地项目总建筑面积21万方，目前前期房源已经全部售罄，后期房源将在下半年开盘，均价约7300元/平方米，基本以70-90小户型为主。都会叠峰鑫苑METOWN壹克拉鑫苑METOWN是区域内为年轻人打造的大型居住本地块鑫苑METOWN社区，项目共建筑23栋33层高层，1栋18层高层以及3栋4层多层花园洋房。目前该案在售的为80-90平方米的两房和120-140平方米的三房绿地启航社房源，均价8500元/平方米。4项项目所在片目所在片区现状区现状//办办公公开发开发本案所本案所处处片片区区未未来将会来将会成成为为整整个个昆山地昆山地区区高高端端办办公公楼楼最最为为聚聚集的地集的地区区，，这这使得本案使得本案机机会与风险并会与风险并存存片区内未来办公楼林立?苏豪国际广场上海捷座共3幢楼宇，分别为住宅、办公和酒店式公寓，目前先期推出的是一幢办公楼，面积在42-118平方米，均价6500元/平方米；亚太广场?中茵国际商务花园现以C区房源为主，均价8500元/平方米，面积以60平方米小户型为主，该案享受3年的减免税费政策。中寰广场?中寰广场分为两栋楼宇，其中一栋为酒店式公寓，现已全部售罄，另一栋为办公，面积在70-170平方米，精装修，均价为8500元/平方米。中茵国际商务花园本案开发机遇与风险并存上海捷座?高端的办公楼聚集预示着片区未来将会导入大量高端居住人群，给本案带来较大的市场机会；?未来将有一定规模的办公楼入市，这将给本案开发带来较大的风险。4项项目所在片目所在片区现状区现状//酒店式公寓酒店式公寓开发开发区区域酒店式公寓域酒店式公寓销销售售良良好，人好，人气渐气渐旺旺，价格，价格涨涨幅幅较较大大在售酒店式公寓项目较少片区目前在售的酒店式公寓数量较少，基本集中曹安公路沿线。壹克拉未来市场酒店式公寓推盘量不大赛格国际公寓根据我司此次调研，目前区域内除了在售的亚太广场、赛格国际公寓及壹克拉外，在本案不远处的苏豪国际广场及兆丰路的上海捷座将在未来各推出一幢酒店式公寓，但总体体量不大。亚太广场价格涨幅明显，销售业绩良好该区域去年年初的酒店式公寓的均价在6000元/平方米，而目前价格已经攀升至9500-11000元/平方米，且部分楼盘酒店式公寓已经售罄，区域市场潜力较大。4项项目所在片目所在片区现状区现状//商商业开发业开发本案所本案所处处片片区区目前人目前人气气不足，商不足，商业业以社以社区区配套配套商商业为业为主，距离本主，距离本案案约约500500米米的的易易买买得大型得大型购购物中心，物中心，为区为区域域内内主要商主要商业设业设施施，，极极大大程程度的度的改改变变了了区区域域内内商商业业氛氛围围不足的局面。不足的局面。?目前域