嘉定半岛大厦项目标书嘉定半岛大厦项目标书20092009年年1111月月上海筑诚房地产营销策划有限公司上海筑诚房地产营销策划有限公司嘉定半岛大厦投标方案EGO时尚广场整合策划报告不单是一个项目而是一个价值综合体项目自身价值终端客群关注政府机构支持投资客群认同目标层优势、形象概念利益表政府现线新城市中心/城市商业增长代表推动城市经济发展/政绩表现招商线区位优势投资首选平台投资回报率/永续性事业终端线新嘉定人个性生活多元式体验形商业模型生活多元需求/品质生活满足终端客群核心价值挖掘EGO.TEGOLifestyleTime个性生活时代EGO.T新嘉定人的EGOLifeStyleEGO.TTom，12岁EGO.TAmy，32岁EGO.TMrsWu，55岁EGO.T他们是①新财富阶层（别墅客户）②中产阶层（公寓客户）区域来源：区域来源：嘉定、普陀、长宁区等嘉定区域为主、部分上海市区客11号线连接区域等外区客占一定比例年龄特征和置业需求特征：30--45岁，多为改善居住环境年龄特征和置业需求特征：28-35岁青年置业为主（西上海白领首家庭结构：次置业）3口之家为主家庭结构：2口之家为主EGO.T新财富阶层（别墅主力客）他们是嘉定周边制造业的私营业主或者是国家机关的公务员他们都属于中产靠前，并向新贵跨进的富裕族但并不属于顶富一族所以他们需要最高的“性价比”他们理想的置业得到满足时，个性需求开始膨胀他们想跻身于“贵族”的行列他们需要一个代表自己的“门面”他们不随波逐流，却追求属于自身圈层内的个性标签EGO.T中产阶层（公寓主力客）他们奔波在西上海与时间争分夺秒，与打卡时间打伏击战他们一般都受过高等教育有比较稳定的职业和较为丰厚的收入来源他们在压力中存在，居家生活给他们动力他们选择的是一流品牌的二线产品这不仅是他们的服饰标准也是他们选择一切生活用品的通用标准他们个人的消费享乐方面非常重视物质的“质感”他们争做第一，追求品味EGO.T定位关键词—个性时尚新潮项目核心价值挖掘Experience.TExperienceEconomyTime体验经济时代Experience.T项目分析1—新城核心嘉罗环城公路仓场路路地块现状嘉宝公路嘉定老城区本案?项目概况项目位于嘉罗公路（宝嘉公路）368号，处于嘉罗公路西南东北走博乐南路向段。?项目四至西面——“嘉华山庄”，西南面——嘉定区海关南面——蓝宫大酒店、嘉宝花园北面——迎园新村一~六坊?地块及周边点评地块呈等腰梯形状，形状规整，地块出口正对嘉罗公路（四车道），对面为嘉华山庄别墅区，嘉罗公路此段车人流较少，环境较幽静，北面为仓场路（四车道），车流量较大，沿街主要为迎园新村的沿街商铺，车人流较多Experience.T项目分析2—政务中心?概述项目所处位置为新老城区交界处，该区域主要以居民区以及行政办事处为主，行政机构大楼19个嘉定人民法院嘉定人民检察院?博乐路&博乐南路环城路嘉定区社会保险事业管理中心上海市嘉定区人民法院金沙路嘉定区医疗保险事务中心嘉定区法律援助中心嘉定老城区嘉定区农村社会养老保险事业管嘉定区质量技术监督局理中心本案博乐路嘉定区医疗保险办公室嘉定区人民检察院嘉定区政府嘉定海关嘉定区特种设备监督检验所上海市劳动争议仲裁委员会嘉定区社嘉定区政府保争议仲裁庭博乐南路?金沙路上海市嘉定区房地产交易中心嘉定区人力资源和社会保障局嘉定区公积金管理中心嘉定区房屋土地管理局嘉定区房屋和土地管理局嘉定劳动监察大队嘉定海关嘉定区政府嘉定区劳动争议仲裁委员会Experience.T项目分析3—老城核心1.5公里商圈?区域商业概况嘉定老城区面积为3平方千米左右，拥有大型商业主要有东方商厦、乐购（新老城区交界处）、欧尚购物中心，主要商业街（沿街商铺）集中于塔城路和城中路；环城路城中路塔城路、城中路商业街段全长约800米，大小店铺约83家，主要以服装、饰品、专卖店为主塔城路东方商厦1.47km本案上海大学欧尚购物中心仓场路乐购嘉定区政府嘉定长途客运站点评项目距离嘉定老城区核心“东方商厦”距离不足1.5公里，借助南门商服区规划机遇有望发展成为嘉定城区另一个商业核心地标。Experience.T项目分析4—区域地标本案嘉定区政府Experience.T项目分析5—三位一体综合功能公寓商业-LOFT及办公-公寓组LOFT及办公成了新城核心区综合项目商场部分顺利运作是保证项商场目整体成功的基本动力Experience.T市场分析1—嘉定商业格局嘉定新城商业集群嘉定新城及马陆，综合现代化服务业聚集区?国际汽车城商业集群群依托国际汽车城，在安亭和黄渡地区形成的汽车南翔镇商业集群依托南翔地区历史文化底蕴，重点发展高水平的商贸商务，突出?游娱乐休闲等服务业商业区?真新江桥曹安集群依托曹安?的大型专业市场群?，构建以大型专业市场集聚为核心，中小型商务服务、商品集散Experience.T市场分析2—嘉定新城商业格局嘉定新城商业构成嘉定老城区马陆新区以本地居民为服务对象以开发地块的人口导入为老城区商业对象的新建商业：市场多年自发形成，缺乏多为有统一规划及经营管明确主题定位：理，产品档次提升：目前嘉定城区内主力成熟目前多处于有待成熟阶段商业区域。政府规划方向：规划建设中央商务区，形成体育休闲赛事中心、总部经济中心和时尚创意文化产业中心、大型购物中心、酒店宾馆、文化娱乐设施、?融保险、教育医疗设施等，并发展商务办公、会展中心和研发中心、时尚商业。Experience.T市场分析3—嘉定城区商业格局清河?业态形式丰富，包括大型商场及沿街小型商塔城路城中路铺，整体以零售业态为主.新老居民区交界处，以博乐商业广场为中心，博乐路商业网点分散，但消费能力较强。金融一条街，聚集大型餐饮及娱乐商家塔城路城中路博老城区商业，区域发展最为成熟的路段，人流乐清河路量大，出现综合性商业业态形式。路Experience.T市场分析4—嘉定城区商业市场表现备注：中小型餐饮类店铺租金均高于其它类型30%-50%。新兴板块零售商业租金以1--3元/㎡/天为起点价Experience.T市场分析5—商业发展趋势高大卫国际广场百联东方商厦绿地嘉创国际罗宾逊广场档欧亚美嘉定百货商场复华购物广场次嘉定商场乐购永心美迪龙殴尚新城YOHO城上海装饰市场低市场类传统百货类生活Mall主题体验式商业经营类型Experience.T市场分析6—主题商业趋势1概念推动新城悠活城以TOD新市镇必备的METRO交通体系SHOPPING商业体系SOHO商务体系APPARTMENT高尚住宅体系四大生活体系造就1+1+1+14的增值生活魔方经济技术指标：于11号线嘉定西站打造快捷、时尚购物、精品居住、高尚办公等总用地面积：78391㎡一站式生活的地铁上盖城市生活综合体，以及地下主题商业总建筑面积（地上）：178729.58㎡其中住宅面积：141634.71㎡商业面积：35525㎡容积率：2.28建筑密度：22.81%绿地率：39%Experience.T市场分析6—主题商业趋势2品牌推动绿地嘉创国际大厦以强势品牌带动绿地商业国际时尚休闲广场万豪17~26层商务酒店Experience.T市场分析6—主题商业趋势3从消费趋势导入7%34%项目数量增速吃穿商品零售额33.14亿元7.7%时尚化31%住商品批发额98.2亿元8.3%用6%行城镇居民收13399元6.7%22%入农村居民收8141元7.2%品牌化入汽车及汽车类消费品城镇居民消费支出增长7.3%中高档百货商品农村居民消费支出增长8.2%家居类用品中高档零售1.42亿元13.6%个性化商家营业额医药及医疗类用品数据来源：嘉定统计2009年上半年嘉定区商业经济运行情况简析Experience.T定位方向1—主题选择1?嘉定居民消费水平提高和消费档次提高市市场场机机会会?中高档百货（服饰衣着为主）、家居类商品、汽车及汽车排除类商品、医药及医药类用品的市场需求机会增加医药及医药类用品?1.7万平方米商业规模本体本体限限制制?小面积分割产品汽车及汽车类商品?高度专业化领域的资源缺乏?宁波商帮文化可以挖掘出其他城市历史街区所不具备的核心竞争力;论证竞争评竞争评价价?宁波体验式商业业态的培育和发展——国际化要看和义大道，回归历史要看郁家巷服饰VS家居Experience.T定位方向2—服饰在嘉定城区商业经营业种构成中的表现清河?经营业种品牌名称塔城路新感觉服饰、古柏服饰、名流服饰、森马服饰、361运动装备、海澜之家、MetersBonwe、零点坊服饰、Fascivating服饰服饰、DORO、老人头、卓斐服饰、GeN、T.EN、凤凰羊毛衫、金伯利、登云专卖、GEOX、陌上臣、真维斯服装餐饮箱包鞋帽美容美发金融证券城眼镜饰品电子通信中博路便利店乐旅行社路医药化妆品其他Experience.T定位方向2—服饰消费者调研倾向于沿街商铺消费地倾向8%8%3%3%消费档次倾向购物28%28%20%20%高档商品高档商品中档商品中档商品49%49%沿街商铺沿街商铺49%49%经济实惠型商品经济实惠型商品倾向于中档品牌百货公司百货公司不固定不固定步行街步行街其他其他20%20%23%23%消费支出较低1%1%5%5%5%5%12%12%消费关注点3%3%消费支出倾向16%16%需求10%10%品牌品牌100元以下100元以下价格价格关注多样101—200元101—200元21%21%款式款式39%39%201—300元201—300元19%19%商品质量商品质量301—400元301—400元服务服务401—500元401—500元其他其他38%38%501元以上501元以上31%31%E