外环品质时代的来临外环成为楼市的主角从市场来看，外环区域无疑已经成为楼市的主角外因内因中心区土地有限配套设施建设不断完善开发成本上升规模化开发带动品质提升房价日益攀升品牌开发商日益强调品质市区客户外逃相对价格较低，性价比较高外环成为上海房地产市场主流07年全市商品住宅成交前20名板块中外环沿线板块占据七席顾村的崛起传统的动迁基地正向中高档都市居住区转变公寓成交量及成交均价排名(1-11月)板块成交量成交套数成交量排名成交均价成交均价排名顾村板块36274335713605713宝山西板块3092252926771039宝山东板块219882181482547高桥板块3583022798493264曹路板块2340522913705010唐镇板块360415491415川沙板块1106639459647511周康板块55168454681624412三林板块41363435632102672华泾板块834126911290455春申板块948238211093533莘庄板块3341272914678318七宝板块19400615368111951江桥板块33678934575590014桃浦板块879637651186536成交量领跑外环板块今年1月至11月销售面积排在十五个外环板块第3位依然是价格洼地目前整体均价排在十五个外环板块第13位与其他板块相比存在明显的量价倒挂现象顾村正在“脱贫”以铂庭的巴洛克风格和依别墅、高品质住宅云湾的法式风情为代表，外立面风格趋于多样化低档小面积商品住宅现代简约主义风格为主动迁房建筑风格的升级房型面积的升级品质时代的来临既是竞争的需求，又是客户的需求竞争的需求规模化开发成为主旋律大量品牌开发商强调品质顾村板块-依云湾周康板块-绿地东上海七宝板块-皇都花园三林板块-金谊河畔客户的需求铂庭公寓成交客户区域分布16211121081014461591968445395533闵行宝山卢湾普陀虹口浦东外地闸北黄浦杨浦嘉定长宁徐汇青浦松江金山崇明静安开盘初顾村区域客转变目前的全市型客源分布全市型客源的特点在于其原来基本居住在市区，因难以承受市区高昂房价，从而到近郊寻求改善居住品质，他们对改善居住品质有着强烈要求。1.2容积率VS高品质向规划要效益从产品规划挖掘约8800万额外价值与常规规划方案的假想比较【按常规复合产品组合的方案假想】敬老院风情商业街幼托四联排TOWNHOUSE多层公寓小高层与常规规划方案的假想比较【按常规复合产品组合的市场价值估算】联排产品价值估算多层公寓价值估算+小高层价值估算22+222220832Mx14000元M45928Mx7800元M44040Mx7500元M=2.92亿元=3.58亿元=3.30亿元住宅产品市场总市值估算约9.8亿元跳脱原产品组合的平面方案示意图风情商业街幼托敬老院新产品组合模式的产品价值估算【价值挖掘估算】联排产品价值估算+双拼产品价值估算+小高层产品价值估算30132M2x14000元M26000M2x15000元M274134M2x7500元M2=4.22亿元=0.9亿元=5.56亿元住宅产品市场总市值估算约10.68亿元规划方案产品价值估算差总市值估算差约10.68亿元－9.8亿元=0.88亿元主要经济技术指标项目内容面积（平方米）规划用地面积106,125地上总建筑面积约123,266.3住小高层建筑面积约74,134TownHouse联排约30,132.3宅双拼别墅约6,000住宅小计约110,266.3商风情商业街约7,000业学校幼托约6,000容积率1.16＜1.2建筑密度约30.6%绿化率约40%主要经济技术指标产品类型及配比产品类型组合形态房型每户建筑面户数积M2（户）联排四联四房二厅三卫约190～132TownHouse220双拼别墅双拼五房三厅四卫约250～20280小高层一梯三户2+1+2房或90以下约600(2单元)2+2+2房～650一梯二户2+2房(3单元)注:由于受70/90要求限制，小高层部分的户型面积均为90平方米以下；故一梯三户的每栋楼可按二单元排布，一梯二户的每栋楼可按三单元排布；向风格要品质传统南加州、地中海风情，纯手工建筑精华建筑风格特征意向元素坡屋顶的红瓦没有痕迹，就不够完美建筑风格特征意向元素浪漫的铁艺建筑风格特征意向元素朴拙的天然石材手工的细节淡定　自然建筑风格特征意向元素精致的线角建筑风格特征意向元素纯正的拱建筑风格特征意向元素精装后花园带着悠闲的心　静静观赏景观风格意向元素景观风格意向元素河畔植物：以垂柳、水杉、芦苇、睡莲、香樟，形成自然野趣的水畔景观植栽意向元素园区以香樟为基调，玉兰、银杏、樱花等色彩浓郁植物为主调向房型要利润凭借差异化房型提升价值户型意向参考图带有采光井的阳光视听室联排TOWNHOUSE内庭院空间丰富了建筑与室外自然的融合露台也是“有天有地”别院生活的必备户型意向参考图露台，享受阳光西班牙的地方双拼建筑面积:约261平方米户型意向参考图小高层（一梯二户）此户型完全可称为“70/90”小高层户型的典范户型功能排布紧凑，规避较为浪费的走道面积生活开始享受给顾村享受的权利告别动迁基地的烙印，这一次顾村开始享受享受未来本案销售期预计顾村几大配套基本竣工和投入使用莱蒙商业中心轨道交通总建面约3万平米，引入沃尔玛地铁1号线北北延伸段已经通车，香港莱蒙鹏源集团建设项目7号线正在加紧建设，在沪太路设预计08年年底建成并投入使用站享受自然双河景观荻泾河与沙浦河双河相拥顾村公园规划总用地434.5公顷一轴、一带、三片、十二区大型城市郊野生态公园典范享受西班牙西班牙情境享受西班牙建筑享受西班牙景观享受西班牙生活质的飞跃动迁基地享受之城史无前例承前启后享受城市享受自然享受西班牙案名享邑SunCounty释意：公园、商业、地铁构筑都市享受西班牙生活主张阳光、享受邑为城、郡之意，凸显小镇情调与上海话“惬意”音似朗朗上口，易于口碑传播数理暗示：谦恭做事，外得人和，大事成就，一门兴隆。广告语城市公园西班牙CITYPARKSPAIN?释意：“城市”强调都市生活方式，模糊外环概念“公园”凸显本案公园与双河的景观优势“西班牙”表明项目建筑风格与生活品质LOGO释意：整体由中文、图形、英文、广告语构成，大气简洁，寓意深刻S图形代表西班牙英文单词Spain的首个字母S图形由两条交汇的鱼组成，寓意生活因城市、公园、西班牙如鱼得水S图形的两条鱼的形状也象征了本案珍稀的双河景观楼书名片信封信纸包袋名片夹咖啡杯礼品：红酒门卡笔记簿礼品：台历相框导示系统户外广告示意围墙广告示意备选案名一释意：西班牙建筑中最突出的是它的庭院建筑西班牙文叫Patio（帕提欧）备选案名二释意：顾村核心压轴精华享受生活的现场现场的实景环境，比最好的说辞更具说服力景观样板示范区风情商业街售楼处体验馆样板景观段样板房风情商业街享受售楼处享受概念：西班牙体验馆袅袅的咖啡香、淡淡的雪莉红酒味、激情的西班牙音乐，运用多种西班牙元素塑造西班牙“享邑”的独特视觉文化。布置元素：阳光、展览馆、展板对售楼处的印象就是对未来生活的印象售楼处享受西班牙珍藏陈列区橄榄油，雪利酒，葡萄酒，皮革制品，手工艺品……会所享受西班牙周日派对西班牙吉他演奏、弗朗明戈舞蹈、堂吉诃德情景剧演出，雪莉酒品鉴会，西班牙狂欢节样板房享受业主沈女士，最爱西班牙，一眼望去，西班牙的拱门、西班牙的沙发、西班牙的吊灯……只要是西班牙的元素，你都可以在这里发现。样板房享受业主王先生是某私企公司的老板，他经常去欧洲一些国家旅行，尤其喜爱地中海沿岸的居住风情，阳光、美酒、惬意、生活。样板房享受业主Jason是某外贸公司的高管，他对中国有着浓厚的兴趣，希望自己的家也采用中式的装饰风格，但又要融入一些西方的现代元素。鉴于项目仍处于前期规划阶段销售部分暂略，详见提交报告文本服务团队介绍项目统筹：方纪东上海华燕置业发展公司副总兼策划总监项目经理：姚东亮上海华燕置业发展公司策划总监助理平面设计：朱晓霞上海华燕置业发展公司资深平面设计创意总监：赵云上海华燕置业发展公司设计副总监产品经理：柳芳上海华燕置业发展公司产品部高级经理市场专员：闻俊上海华燕置业发展公司市场部副经理销售副总：潘馥春上海华燕置业发展公司上海事业部副总