金岳房产凯亚·西岱项目营销推广提案瑞丰广告2006/10提案大纲提案大纲一、市场分析篇二、项目定位篇三、推广策略篇四、视觉表现篇一、宏观市场分析“十五”期间黄岩区固定资产投资和房地产开发投资情况（亿元）?2001年2002年2003年2004年2005年从表可以看出，黄岩区房地产投资额在2002年增全社会投资22.8531.4240.1444.1441.47幅较大，达72.8%；2003年稍有回落，2004年与增长速度85%27.75%9.97%2005年又以每年1亿元左?-6.05%右的幅度增加，“十五”期间平均增长速度为房地产开发投3.866.675.066.217.22资21.76%，特别是后两年远高于全社会投资增长速度增长速度?+72.8%-24.1%+22.7%16.3%，房产投资稳步上升。房地产开发投资占全社会投资比16.9%21.22%12.6%14.07%?重一、宏观市场分析2002年-2005年黄岩区房地产开发用地出让情况（平方米）?2002年2003年2004年2005年2002年至2004年黄岩区房地产开发用地供应量减少出让房地产用16955114845080549221919趋势比较明显，2004年最地低，仅为8万多平方米，2005年根据市场的需增长速度?-12.4%-45.7%+175.5%求状况有大幅度增加。整体看来，黄岩区土地出让住宅用地15400113351277921167067状况良好，政府控制有力，使整个房地产行业开发增长速度?13.3%-48.54%+114.4%始终处于良性发展状态。一、宏观市场分析“十五”期间黄岩区房地产开发、销售情况（万平方米）?竣工面积增长速度销售面积增长速度前五年的竣工面积总和销售面积总和来看，竣工面2001年8.72?13.6?积与销售面积基本持平。说明黄岩市场保持着一个2002年15.57+78.56%14.12+3.82%比较良性的消化速度。开发量并未出现过热的情2003年16+2.76%14.653.75%况，基本处于没有泡沫的状态，是一个理性务实的2004年12.47-22.06%12.71-13.24%市场。2005年20.29+62.71%13.6+7%合计：73.05?68.68?二、城市规划解读一核两轴三翼的城市格局。规划2020年城市建设用地发展规模为50.3平方公里，城市人口46万人东联——加强与椒江的联系，实现一体化协调发展。西扩——跨越高速公路，往西扩展，以工业园区的建设带动城市化水平。南拓——委羽山片区建设，拉大城市框架，完善城市功能。北优——永宁江北，优化用地性质和布局，优化城市功能定位和环境景观质量。二、城市规划解读近期：以西江生态廊道为发展轴，结合委羽山区中心建设向南发展委羽山居住组团，疏解老城区人口；远期：以永宁江为发展主轴，沿永宁江发展居住生活带，促进城市功能的有机整合；远景依托甬台温高速公路产业发展带，发展黄岩西部组团。形成以永宁江、西江为载体的“T”字型发展轴，本项目位于两轴北端交汇地带。二、城市规划解读永宁江北中央商务区北片02-04、02-07、02-11地块高尚居住带本地块通过东南侧江滨公园、永宁江高尚居住带与江北中央商务区连为一体，未来前景将会十分美好。三、土地市场分析2006年国有土地使用权招拍挂出让结果（2006-9-19）序号地块位置出让时间出让方式出让面积土地用途成交价格受让人1二环西路西侧原西城办事处地块20060406拍卖1.1071商服（商业）、住宅4960台州市新天地房地产开发有限公司2北城浦西A地块20060419挂牌7.5568住宅18180浙江台州金岳房地产开发有限公司3商业街区A地块（A6、A8地块）20060429拍卖8.8569商服（商业）、住宅31000台州市嘉丽房地产有限公司4北洋镇黄长路南侧地块20060620挂牌1.3302工矿仓储550浙江神川金属铸造有限公司5天元路北侧20060712拍卖0.7879商服（商业）、住宅3230台州市新天地房地产开发有限公司6院桥镇院十公路西侧20060818拍卖0.3826工矿仓储410台州市伟丰食品有限公司2009年9月前出让的商服、住宅用地面积为：18.3087万平方米。嘉丽房产地块：总建不大于19.292万平方米，商业不大于8.43万平方米，住宅规模与本项目相当，是需重点关注的竞争个案。三、土地市场分析2006年9月底-10月后续出让地块公告黄土资告字[2006]第6号地块总出让面开竞买地块土地容积建筑绿地建筑起始出让面积（积(公发建筑面积保证位置用途率密度率限高价年限公顷）顷)程金度（万元人民币）二环商服不大于不小不超商服现不大不大西路1.01530.8879（商17760M2，其于过160860040状于于东侧业）中商业建筑面25%40年、2.025%H2地、住积不大于米住宅块宅1500M270年黄土资告字[2006]第7号地块总出让面竞买出地块规划用开发建筑容积建筑绿地起始面积（积(公建筑限高保证让位置途程度面积率密度率价公顷）顷)金年（万元人民币）限21米以下澄江街小于小于大于400.22650.2041商服现状小于,4-6层16050道镇东1.732%25%年(商业、3450(局部4路1＃地金融)M2层)块从规模来看，均对本项目不构成直接竞争威胁。四、竞争个案分析黄岩区近期在建、待建、部分交付楼盘一览开发企业项目地址名称建筑面积住宅营业房浙江亿嘉房地产开发有限公司南门蓝色多瑙河1280000浙江亿嘉房地产开发有限公司原西洋郑水厂名仕家园571005300温州鑫诚房地产开发有限公司二环西路B-3地块商住楼8900045500黄岩振兴房地产开发有限公司体育场路原黄岩罐头厂君悦华庭784901400浙江国贸房地产开发有限公司南门国贸大厦3000014000台州华鼎房地产开发有限公司青年西路西江华庭521004200台州嘉丽房地产开发有限公司西北片3号地块商住楼80653395浙江城乡房地产开发有限公司南门城市花园4830015000浙江铭基置业有限公司后庄芭堤水岸1001604000黄岩大环房地产开发有限公司院桥高速公路口幸福小区116030黄岩大环房地产开发有限公司西北片8号地块商住楼159503200台州飞龙房地产开发有限公司院桥繁荣住宅楼300000大年置业有限公司西北片2号地块商住楼1850016000红色字体为目前主要在售楼盘。四、竞争个案分析君悦华庭口号：君悦五星华庭至尊身份象征定位：轻松坐享完善城市配套位置：黄岩居住中心，西接体育场路，北临东官河开发商：黄岩振兴房地产开发有限公司规划形态：小高层、高层、沿街商业，包括4幢单身公寓建筑面积：约8万㎡户数：783户建筑密度：20.6%绿地率：36.1%车位配比：1︰1车位售价：约14.9万/个户型情况：30㎡、90㎡、130㎡、150㎡、180㎡、顶层约220㎡左右主力户型150㎡以上的大户型价格：均价约5639元/㎡，顶层约9000元/㎡（东边套约9980元/㎡），楼层差价约50元/层，商铺价格未定开盘时间：2006年元旦，无二期交付日期：07年7月物业管理费：预计1.2元/㎡购买优惠：无工程进度：06年12月左右结顶销售进度：整体销售约2/3，可售365套销售地址：东官河路现场四、竞争个案分析国贸大厦·荣御府口号：携八方贵气聚国贸荣御位置：劳动路南侧，南临国土局，西靠宁锦住宅开发商：浙江国贸房地产开发有限公司规划形态：高层、商场建筑面积：约5.6万㎡户数：216户绿地：空中花园，间距60米车位配比：175车位车位售价：约8.8万/个，可分期付款户型情况：124㎡、129㎡、140㎡、146㎡、169㎡价格：均价约5700元/㎡，顶层约6300元/㎡，楼层差价约42元/层商铺价格未定开盘时间：2006年6月11日，无二期交付日期：08年6月30日前物业管理费：预计约1.0元/㎡购买优惠：无销售进度：销售火爆，人气较旺，仅余72套销售地址：劳动南路国土局旁四、竞争个案分析城市花园口号：新城市主义·筑就精致生活定位：城市住宅形象工程位置：黄岩劳动南路东侧，南临引泉路开发商：浙江城乡房地产开发有限公司规划形态：六幢高层（18~26层部分赠送空中入户花园，包括6#一幢单身公寓），三层综合商业裙楼（15000㎡）建筑面积：7.8万㎡户数：380户绿地面积：5000㎡车位配比：1︰1车位售价：约13.8万/个户型情况：39㎡~283㎡（顶跃层），主力户型约152㎡左右价格：均价约5500元/㎡~5600元/㎡，顶层约7000元/㎡，楼层差价约62元/层开盘时间：2006年4月，无二期交付日期：08年3月物业管理费：未定购买优惠：无销售进度：销售火爆，可售153套销售地址：天长南路21号四、竞争个案分析铭基·芭堤水岸定位：典藏版尊贵水岸社区位置：黄岩北城街道，南抚永宁江公园开发商：浙江铭基置业有限公司规划形态：小高层、排屋、会所建筑面积：10.42万㎡户数：662套容积率：1.6绿地率：30%车位配比：1︰0.85车位售价：约8万/个户型情况：小高层11层（38㎡——208㎡，主力户型：125㎡、155㎡）排屋（227㎡~294㎡）价格：小高层（均价约3580元/㎡，部分顶层约3655元/㎡）排屋（200万/幢~300万/幢）开盘时间：2006年6月18日交付日期：07年12月，最迟08年5月1日物业管理费：预计1.2元/㎡二期开盘：开4号、8号楼，时间未确定。购买优惠：一次性付款9.8折销售进度：一期东边套销售一空，可售580套销售地址：供水大厦大堂四、竞争个案分析铭基·芭堤水岸户型配比状况户型号面积（