沈阳联众地产2010年8月19日立山区皇家马德里项目沟通案从建设房子到提供生活从房产开发商到生活供应商，从简单的建房子和概念包装，到以消费者需求为导向，全面创新，赋予产品于生命、个性、思想和文化内涵，产品力和形象力并举，强调产品体验，形成独特的生活主张，为消费者提供一个完整的生活平台，完成从房产开发商到生活供应商的转变。三流的住宅是资金累积起来的产品，二流的住宅是技术营造出的作品，一流的住宅是靠营造生活方式、居住理念而见长的艺术品。本案价市场背为谁建如何值方向景是什么造房子开展工作是什么背景鞍山楼市鞍山城市概况鞍山——平整的土地资源十分有限鞍山市地处辽东半岛中部。东南属于千山山脉延伸部分的山区，中部为千山山脉向西部冲积平原过渡地带，属低山坡岗丘陵区，整体地势东南高西北低，自东南向西北倾斜。山区面积占到全市总面积的70%以上。城市概况鞍山----市区有待向外拓展鞍山市总面积为9252.4平方公里。其中市区面积624.3平方公里，占全市总面积的6.7%，（铁东区21.5平方公里，铁西区28.8平方公里，立山区15.9平方公里，千山区558.2平方公里）。海城市2732.083平方公里，台安县1393.9916平方公里，岫岩满族自治县4502.057平方公里。矿城鞍山----丰富的矿产资源对城市产业发展形成城市概况了强有力的支撑鞍山境内已探明的矿产资源有51种。铁矿，探明储量100亿吨，占全国的四分之一，素有钢都之称。菱镁矿，探明储量23亿吨，占全国的80%，占世界储量的四分之一。滑石矿，探明储量为6000万吨，占全国的40%。岫玉，探明储量约206万吨，占世界的60%，被确定为中国“国石”第一候选石，2006年12月，岫岩县被中国矿业协会命名为“中国玉都”。城市概况交通便利----对周边城镇人群具有一定的吸引力?鞍山地处环渤海经济区腹地，是沈大黄金经济带的重要支点，是辽宁中部城市群与辽东半岛开放区的重要连接带。北距沈阳89公里，南距大连270公里。长大铁路、沈大高速公路纵贯南北，京沈高速公路、秦沈高速铁路客运专线途经鞍山。从沈阳乘最快的火车到达鞍山仅需1个小时。?鞍山市东部、北部靠辽阳县，南部与凤城市、庄河县毗邻，东南部与大石桥市接壤，西部与盘山、辽中县连接。公路成网，遍布乡镇，交通十分方便。城市经济城市经济——经济总量（GDP）省内第三鞍山市近年GDP增长情况2500?2004年，实现地区生产总值超千亿元，进20001915入全国千亿俱乐部（共有23个城市），是1607.9省内继沈大之后第三个超千亿元城市，经济15001350.41161.1总量比2000年翻一番，至此鞍山经济在省100610181000内稳居第3位。709790.4500020022003200420052006200720082009?鞍山经济总量始终位于辽宁省的前三甲，2007年辽宁省经济总量前五名经济总量但与前两位的大连、沈阳相比总量数值上仍有较大的差距，同时与居后的营口、锦州等350031313073.9城市相比优势很大。30002500200015001350.4城市大连沈阳鞍山营口盘锦100031313073.91350.4568.9551.9568.9551.9经济总量500全省排名123450大连沈阳鞍山营口盘锦全国排名171854100名外100名外城市经济城市经济---固定资产投资迅猛增加鞍山市近年固定资产投资情况2008年,鞍山1200市全社会固定资1050投资比上年增长100046.8%。到2009800年，增速一跃达700.2到了49.9%。600477.1400314.5302.2175.43215.34200149.17020022003200420052006200720082009城市发展城市发展规划——居住中心将向东北移鞍山市总体目标可以用两个字来概括——扩城，即拉开城市骨架，拓展城市空间，中心中心区区完善城市功能，优化城市布局。按照“东控、南进、西千拓、北调、中疏”的十字方山腾鳌组团针，调整鞍山市城市空间布组团局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团汤岗子组团式布局结构。城市发展城市发展规划——东控、南进、西拓、北调、中疏“东控”是指控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团“南进”就是城市要向南采取跨越式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优先发展大型带动型项目，并促进新区启动“西拓”是结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区“北调”是因为城市北面已抵达辽阳边界，发展受限，用地将已调整为主，建设羊草庄工业区，开发沙河沿岸及原立山工业区用地，建设城市空间布局也变为“一大三小”，“一大居民住宅区；”即主城区，“三小”即汤岗子组团、千山“中疏”则是要疏导搬迁城市中心区的工业，组团和腾鳌组团。向城市周边园区集中，并将中心区人口向周边疏散，腾出用地建设住宅、商贸和绿化。人口发展市区人口呈阶梯性增长市区人口发展趋势图?鞍山市总人口发展趋势图2008年底全市总人口达147.5352351.4到351.4万人。年均增速351147350350.2146.50.3%。其中市区人口349348.9348347.6146347147.34万人。占全市人口346.9346145.5345345.28344.7145的42%。从2002年以来344344.232001200220032004200520062007200820012002200320042005200620072008145.53145.54145.48146.07146.17146.7147.35147.34，市区人口在以平均每年鞍山市总户数发展形势图市区总户数发展走势图51.76增长4600人。总体来看115.5651.33114.8950.64113.29，鞍山市区人口呈现出三112.1749.59110.848.61109.147.48个增长阶段，第一阶段（107.910746.646.0901年-03年）145万人，第二阶段（04年-06年2001200220032004200520062007200820012002200320042005200620072008）146万人，第三阶段（?鞍山市近7年，平均每年增加1.2万户，2008年底达到115.56万户，其中市区07年-08年）增加到147平均每年增长8100户。2008年底达到51.76万户。市区户数占全市总户数的44.8%。可见大多数新家庭在市区之外。万人。经济收入人均收入---人均收入水平连上台阶鞍山市历年人均GDP?鞍山历年人均GDP增长自2001年起鞍山市人45830均GDP增长经历了几次明显的增幅，首先在38627326242004年出现，其年度的人均GDP较往年度明2907529338显放大，之后在2006年、2007年及2008年229092060018636都出现了明显的增长。鞍山市城市居民人均可支配收入发展情况160002001200220032004200520062007200815000?14000城市居民人均可支配收入2008年，全市城镇居13000民人均可支配收入15074元,增长17.3%。今12000年1-9月份，全市城镇居民家庭人均可支配收1100010000入达到12426.9元，同比增长9.5%，高于全省9000平均水平588.3元；人均消费性支出达到800070008976.3元，同比增长8.6%，低于全省平均水6000平76.1元，收入与支出在全省各市均居第四位20012002200320042005200620072008.房地产市场房地产开发——逐年增长，增速明显近年鞍山市房地产开发走势图1400?04年—08年，鞍山施工面积市商品房施工面积和新1200新开工面积开工面积呈逐年上升走竣工面积势，新开工面积占施工1000面积的比例由04年的80051%增长到08年74%。09年新开工面600积966万平方米，竣工面积766万平方米。400?从竣工面积来看，鞍200山市从09年开始进入了短平快的时代。02004年2005年2006年2007年2008年房地产市场房地产市场——呈现前所未有的好局面去年，鞍山市商近年鞍山市房地产市场交易情况比较图品房销售量明显250优于往年，达到了历史最好水平200。08年销售面积由前四年的每年150100万平左右猛增到247.5万平100，比前两年交易量的总和还50多。08年，全市商品房空置面积02004年2005年2006年2007年2008年大幅度下降。销售面积101.695.5109.8123.3247.51空置面积56.470.267.778.159.93房地产市场商品住宅各项指标分析　2004年2005年2006年2007年2008年房屋施工面积309309.9321495.91283.89?近几年，鞍山市每??＃住宅242.4223.9242.4386.7993.52年房屋施工面积中，住宅所占比例78%72%76%78%77%住宅施工面积占75%新开工面积158.5153.6183.6363.1951.55以上。??＃住宅128.3116.7147.5295.5448.6?新开工面积中，80%左右为住宅。08年大住宅所占比例81%76%80%81%47%幅度减少，只占竣工房屋面积107.9130121.9108.6240.0947%。??＃住宅85.3103.1116101.5234.66?08年，鞍山市竣工住宅所占比例79%79%95%