谨呈：无锡盛高房地产开发有限公司Theworldhasundergoneprofoundchangesinrecentyears造城THEWORLDISTheprogressofscienceandtechnologyhaschangedman'splaceintheworldandtheFLATnatureofhissocialrelations.2009-2-18项目项目地块靠解放路、学前路、临近市中心，该地块原为荣氏家族工厂区，是中国民族工业发界定地位源地之一，具有深厚人文历史本项目项目项目本项目规划为一个规模大、档次高、功能全界定地位的开放式滨中央生活区占地：约360亩总建筑面积：约74万方整体容积率：2.7住宅：约59万方酒店及时尚商业：约15万方项目项目本项目一期产品户型是以三房为主，主力界定地位面积以134-181平米为主首期占地：3.5万平米首期总建筑面积：17.1万方首期总户数：2279首期容积率：3.1首期建筑密度：35.5%首期绿化率：30%项目项目西水东地块作为盛高置地在无锡的首个项界定地位目具有里程碑式的意义盛高置地，是一家以发展及销售优质住宅和酒店物业著名的房地产开发商，集团成功发展三个著名的位于上海的大型住宅物业项目:康桥半岛、康桥水都及东方庭院，盛高置地业务扩展至长江三角洲及一些成熟或新兴的市场，包括黄山、无锡、常熟、苏州，以及昆明和海口。项目项目界定地位品牌开发商/城市中心旧改/城市运营/人文/综合体需要回答的几个问题11、城市、城市运营项运营项目如何操作目如何操作22、文脉、文脉资资源源怎么怎么利用利用33、淡市、淡市对项对项目影目影响响是什是什么么44、首期、首期怎么怎么起起势势我们的报告主要解决的问题是本项目首期住宅的问题，但我们仍需要从一个整盘的角度来对此思考城市运营[attribute]中的精神——项目经济的发展对城市空间的需求开始扩大，各个城市纷纷制定了新一轮的“城市属性再造计划”临平城新市镇主下城沙新市镇一个主城区城（六城）江南城两区（风景无锡规划：形成“六城、两区、六镇、若干社杭州规划:一主三副，双心双轴，六大组区）区”的空间结构团，六条生态带项目项目在这轮城市再造计划过程中，市中心大规模的厂区、棚户区等的旧改项目掀起地位属性了城市中心城市再造的高潮全国主要城市旧城改造项目北京?德胜门外大街改造?前门大街改造上海?上海火车站北广场旧区改造项目?苏州河旧城改造项目深圳杭州?燕南路88号旧城?龙翔里改造工程改造项目?解放路庆春路改造工程?海尚国际旧城改造项目项目本项目就是在这样一个全国大“造城”属性背景下的，中心造成的旧改项目阳光100常工·城尚城红豆国际国信世家本项目70万万科·东郡金域蓝湾朗诗未来之家茂业·豪园蠡湖一号本项目位于南长区古运河以南，五爱路、运河东路以东，健康路以西，蓉湖路两本项目位于南长区古运河以南，五爱路、运河东路以东，健康路以西，蓉湖路两侧，即解放路、学前路、健康路环绕的原国棉厂地块及周边市中心区域，紧邻无侧，即解放路、学前路、健康路环绕的原国棉厂地块及周边市中心区域，紧邻无锡市中心解放环路的西南侧锡市中心解放环路的西南侧项目项目这类中心再造项目开发的核心思想是：对城市区域重新定位后的区域再造和运属地位性营物业类型土地属性原有物业现有物业无锡市一棉、四棉厂，天元工厂城市边缘麻纺厂，太平洋集团，猫头——鹰纺织器材公司等产业、交通住宅厂区宿舍城市高端住宅、配套社区级、市级商业商业产业、人口社区商业（地段）（中高端、高端）共建人口产业共建、居住共建居住共建酒店产业、人口——高端酒店产业、交通写字楼——5A写字楼、配套本项目面对的是从城市工业区向城市中心生活区的定位转变项目项目通过多层次，复合化功能体系，形成属地位性城市生活新的一极项目项目因为规模大，物业类型丰富，本项目不同于一般项目的点式开发。而是一个长期再属地位性造城市、运营城市的区域（面）开发开发形式营销特征案例点式开发卖点式营销常工·城尚城常工·城尚城区域开发土地价值运万科·魅力之城营和提升金科·观天下学前路`本项目点式开发，卖点式营销点式开发，卖点式营销项目项目[中心再造运营关键一]各类物业属地位性相互背书提升产品价值居住——优质居住商业——商业配套进一步居住——优质居住人群的入住为商业发展提供基础商业——商业配套进一步区吸引高区吸引高素素质人口的质人口的人群的入住为商业发展提供基础带动带动大大量量高端人高端人群聚群聚集，集，入入住住促成促成整个区域土地整个区域土地成熟成熟酒店、写字楼酒店、写字楼——区域土地——区域土地成熟成熟（交、配），为（交、配），为星星级酒店和级酒店和写字楼的开发提写字楼的开发提供良好供良好的的基础基础酒店和写字楼的开发，酒店和写字楼的开发，又又为居住和商为居住和商业提业提供了供了产业产业支撑支撑和升级的和升级的基础基础项目项目[中心再造运营关键二]通过对各类属地位性物业有节奏、有顺序的开发提升项目土地价值城市中心再造项目价值曲线数值项目价值度曲线轴项目美誉度曲线现场展示度曲线营销强度曲线住宅商业写字楼酒店时间轴项目项目[中心再造运营关键三]“各类物业相互背书”、“有序开发提升区域价值”是建立属地位性在首期成功开发基础之上城市运营20-80原则Beyondtheant-value基于前期板块成熟的价值LeadusersCreate写字楼区升域Solutions提[officebuilding]次价住宅和共建设值再施首先开发值酒店价树立区域形象[hotel]商业[commerce]建筑牢固基础，所有都建筑在其上time时间项目项目首期开发成功，第一，通过首期开发催熟土地属性；第二，建立起板块市场认知和属地位性影响力不同的首期开通过首期开发催建立起板块市场认效果发情况熟土地属性知和影响力首期开发成功，项目后情况1是是续开发进入快车道土地成熟，市场认知低情况2是否，价格较困提升买预期、价格脱离价值情况　　3否是，潜在泡沫危机。三林　　：1.4万到0.7万　　项目项目[中心再造运营关键四]从项目整体的运营出发，要求项目首期营销战略重点放在属地位性项目形象建立和市场话语权获得”导入期"”成长期"”成熟期"土地周期区域高成熟度，区域价值已陌生区域，认知度低区域发展迅速，拥有一定区域价值被充分认可基础配套物业升级：类型、档次维护、更新开发重点人口入住共建配套物业升级：类型、档次“告诉别人她会长“告诉别人她美“告诉别人她是完美得与众不同”基营销重点得很美”重新定义的”利用成熟区域价区域价值，提升形于区域价值，重新值，项目全方位打造象定义产品外的细节放大项目项目同样对于本项目而言，首期营销重点也必属地位性须在树立项目市场形象和话语权文脉资源[corner]中的精神——项目人文资源盘点1、一个有历史沉淀的中央生活区历史上西水东是江南水乡繁荣之地，古运河的精华段即是西水东所在的南长区，早在明清两朝，这里已是无锡商市中心，西水墩为沿河居民聚会看戏之地，附近的南禅寺成为宗教及商业活动繁忙之地；2、一个代表无锡光荣的中央生活区这块风水宝地见证了荣氏家族和无锡民族工商业的辉煌，早在1900年，荣家在此建立保兴面粉厂，“绿兵船”牌面粉远销全国及至海外。此后荣家相继在此开办申新及振新纱厂又获得了巨大的成功，成为闻名全国的“面粉大王”“纺纱大王”。中国近代工商业由此起飞，无锡从此有工商名城之美誉；此地诞生的工商文化，成为激励无锡发展的城市之魂。3、一个融汇世界文化的中央生活区由成功规划北京金融街等区域的美国顶尖设计公司SOM进行区域整体发展规划。由设计过翠湖天地的巴马丹拿和设计过水立方的PTW公司担纲建筑设计；强大的国际顶级城市规划设计及营运团队，已经不仅仅是站在无锡的角度规划一个都市综合体项目，而是从国际视野城市运营的角度去打造走向世界的城市名片。土[无锡是一个被水滋润着的城文地属市]无锡主要城市资源（京杭运河、梁溪河、太脉性湖、蠡湖）和主要景点（鼋头渚、三国城、水浒城）都是与水相关核土[]形文心地豪宅板块无锡的无论是纯真的价属蠡湖豪宅板块，还是太湖广场的伪豪宅板块像脉值性，无锡豪宅板块都是依水而建的市中心在太湖广场周边也有所谓本项目的豪宅板块开发，但这个板块项目在景观或城市资运河源上或形象上都有所缺失`太湖广场太湖大道，所以还属于伪城市豪宅`的伪豪宅板块蠡湖板块朗诗未来之家世贸中心茂业·豪园核土[]形文心地品类缺失无锡的豪宅是以景价属观资源型豪宅和伪城市豪宅组成，无锡并没像脉值性有真正的城市豪宅和城市豪宅板块板块项目占地面积（万平米）规模面积（万平米）特点蠡湖一号4550南面临靠蠡湖景观资源圣芭芭拉4036朝向大佛像，临近太湖豪宅宝界山庄6.93.1临靠蠡湖和笔架山太湖大道上，凯宾斯基世贸国际公寓313.5五星级酒店旁太湖大道和清扬路交汇伪城市豪茂业豪园1.17.1宅处朗诗未来之家615运河资源、太湖大道常工城尚城4.514中山路和春申路交汇处核核土板形文心心地未来3-5年市中心将有182万方的供应价价属量，其中包含大量豪宅产品，届时无锡的块像脉值值性城市豪宅产品和城市豪宅板块将真正形成项目规模备注市中心恒隆广场25预计2013年落成苏宁广场3520091季度动工本项目`崇安寺二设计方案2008.12期月9日公示完毕保利达广2009年完成8万平32运河场·方米商住楼建设西水东7012月18日奠基开工太湖广场太湖大道`哥伦布广主体工程2009年竣`20世贸中心场工蠡湖板块朗诗未来之家182茂业·豪园共计万板形文核核土做为无锡城市豪宅领导者需要引领市场，在心心地面对同质化竞争时要差异化市场，所以项目价价属价值不能仅仅体现在区位交通上，而要深