谨呈锦源实业有限公司锦源江北项目定位报告世联地产2007年11月本报告严格保密。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告严格保密。第一部分开发商目标项目介绍政策分析产品发展方向研究商业发展建议物业发展建议本报告是严格保密的。目标控制风险的前提下，实现项目的合理利润稳健第一，控制风险快速销售，实现合理利润本报告是严格保密的。第二部分开发商目标项目介绍政策分析产品发展方向研究商业发展建议物业发展建议本报告是严格保密的。指标高容积率小规模项目指标——1、用地面积：6454平方米2、可建设用地面积：5360平方米3、容积率：6.84、建筑面积：≤36448平方米地形——地块比较方正本报告是严格保密的。现状从前打过基础，地块为深坑不平整打基础留下的深坑，雨后积水为水潭，现在处理积水地块全部用围墙封闭住开发商现场管理处两侧围墙边临时搭建了很多小棚本报告是严格保密的。周边环境项目四周厂房多环境较差北东北面是一些出租厂房，建筑陈旧，形象差北西东面为南方通信和西TCL厂房，环境杂乱西侧建了许多违章的临时棚南。与TCL雅园一路之隔南面临近云山东路（此为江北主要道路，4车本报告是严格保密的。道。较多运货车经过。昭示性项目紧临主干道,昭示性强雅园TCL厂房凯宾斯基?项目位于云山东路北侧惠州大道云山东路?紧临惠州大道和云山东路交汇处惠州大道是贯穿江北的最大的一条道路。北至小金口，可通火车站。南接东江大桥，可到老城区及珠三角其他城市。本报告是严格保密的。景观项目高层可远眺体育公园及CBD城市景观本报告是严格保密的。噪音项目紧邻云山东路，受噪音影响较大本项目惠州大道为贯穿江北最大的一条路山东路西云道路。交通十分山惠繁忙，车流量极云州大大。道云山东路为4车道大马路，多货车经过，噪音大。本报告是严格保密的。区位项目位于江北CBD辐射地带●行政办公中心●本项目●1、项目处于城市发展的●商业金融中心●居住区域热点片区——江北中心区域辐射地带市政中心2、项目距离市区8分钟文娱中心江北中心区左右车程3、江北未来是惠州政治、经济、文化中心4、周边区域为：居住区域行政办公中心文化娱乐中心商业金融中心市政中心本报告是严格保密的。规划依托政府规划,江北将成为惠州的新中心区商务服务区本项目周边公共配套居住区设施齐全，人文资生态休闲区源丰富。科技展示区?主要公共设施有档案馆文化区、图书馆、体育馆、科技体育运动区馆、博物馆、会展中心、市民乐园区青少年活动中心、文化艺术中心以及市民乐园商务办公区行政中心区体育运动区本报告严格保密。规划调整部分规划用地性质，提高部分地块限高10月17日惠州市规划建设局公示了《惠州市江北中心区详细规划(调整)》　调整要点　　●提高部分地块限高　　●落实村民拆迁安置用地　　●增设一个大型停车库　　●调整部分用地规划?根据公示，政府将对江北南区1、2、6、7、8、9、10、16、17、18号小区的详细规划做出调整，涉及用地约为233.5公顷?位于7号区一幅使用性质为酒店、商业用地的地块，原规划建筑限高为100米，现将限高调整到了150米。同时，10号区内建筑限高更是调高了100多米，由原规划的45米调整为150米本报告严格保密。未来规划以居住和办公居住用地规划商住用地为主，配套设施齐全工业用地配套设施用地312医疗卫生用地21413行政办公用地32112商业金融用地1教育科研用地11体育用地18文化娱乐用地26214市场用地5本项目11幼儿园公共绿地392小学232片区规划用地指标——3中学191、居住用地：244.85公顷4医院71（商住用地23.66公顷）5图书馆212、行政办公用地：14.18公顷196电信局3、文化娱乐用地：16.56公顷17市民广场4、商业金融用地：49.84公顷35、医疗卫生用地：5.33公顷28公园16、市政设施用地：27.94公顷本报告严格保密。9行政中心7、绿化用地：359.76公顷交通项目交通便利，通达性强云山东路可至汝湖1、惠州大道与云山西路、本项目云山东路结成的交通网路路人流来自广州、小金西云山东络与其它区域具有便利山口等云惠的通达性。合生大桥州大人流来自金世界花园及2、惠州大道现状建设很好道附近工厂等，是江北的形象大道。角下人流来自东平以及市达深到惠区等，及惠州大桥桥江大陈东江大桥州通惠可接。连湖西、。速高直通东平、人人乐等人流来自下角、西湖，是人流、车流最大的区域本报告严格保密。配套配套齐全，生活便利6＄3惠云山花园州大金3城道广7场8路4东云山◆225◆1☆167市政府路惠5西1、和平药店2、九惠州配4药店3、中国建设银行山4套云生活、农村信人民乐园配套用合作社分大5、中国银行6、中国布电信7、中国邮政道图1、新世纪购物广场2、万佳福购物广场商业3、云山购物广场4、5配套天志家具购物广场、玫瑰园酒店6、泰山宾本报告严格保密。馆7、云山肉菜市场8、勇记餐馆配套项目周边配套齐全，档次低信用社银行购物广场、药店、菜场电信邮政其他酒店、餐饮设施本报告严格保密。小结位于江北CBD的昭示性很强的高容积率小项目优势——劣势——1、项目位于江北中心区辐射地带1、距离城市主干道近,噪音较大2、周边并无景观资源2、依托政府规划,江北将成为惠城乃至惠3、配套设施大部分档次较低州的新中心，以居住和办公为主4、周边坏境较差，临时性搭建多且杂乱；但未3、调整要点：提高部分地块限高；落实村来规划利好民拆迁安置用地；增设一个大型停车库；调5、地块不平整，现为一个深达5米左右的水塘整部分用地规划4、项目位于江北主干路旁，通达性强5、配套齐全，生活便利6、项目昭示性强，位于云山东路北侧本报告严格保密。第三部分开发商目标项目介绍政策分析产品发展方向研究商业发展建议物业发展建议本报告是严格保密的。政策分析第二套住房以户为单位界定且首付不得低于4成?购房政策第2套住房贷款首付不得低于40%央行、银监会终定基调“第二套房”以户为单位?货币政策10月25日央行第八次上调存款准备金率至13%?土地政策开发商付清款后方可拿证本报告是严格保密的。政策影响新的购房政策对以自住为主的刚性需求影响有限?10月12日晚开盘，到场47批客户，销售38套。开盘解筹率：81％?当天共推出69套，最终销售41套。开盘销售率60%?在付款方式上，30%的客户选择一次性付款；70%的客户首付四成。说明政策对于以换房自住为目的富人群体来说影响很小?在置业目的上，几乎全部以自住为主。说明政策对投资客的影响很大，对自住客影响较小?在客户来源上，70%的客户来自惠州本地，30%的客户来自深圳筑。反映新政出台后惠州人对于深圳的置业的担忧加深，而逐渐转向本地市原场市本报告是严格保密的。城政策影响对比显示，政策对小投资客产生了较大影响项目名称美岸栖庭银湖阁美岸栖庭龙华阁推售套数136套264套3房2厅：（101.53-71.85-74.68m2占25%103.47m2），51套，占37.5%42.83-49.49m2占41.67%推售户型2房2厅：（75.56-89.07m2），66.55m2占8.33%85套，占62.5%34.4-34.51m2占25%开盘时间2007.09.232007-10-14均价均价4500元/m2；4900元/㎡（精装修）销售率93.38%约50.38%到场客户约200批约500批约300年龄集中在25-35岁左右，深批深圳客户约占90%，其它客户圳客户比例占90％左右，其中客户构成约占10%又以龙华、龙岗为主。客户职业以企业职员为主。庭栖岸本报告是严格保密的。美政策影响政策前后销售数量的明显反差说明新政对大投资客消费行为的影响十分严重?销售情况：珠江东岸共推出132套，9月23日开始选房，当天售出70-80套；9月27日售出30-40套；10月1日开盘并签订认购书，当天卖出2套；10月2日成交3套；截至至10月2日共售出114套，剩余18套。?客户情况：从成交的客户来看龙岗客户占到50%，深圳其它区域客户占到15%，本地客户占35%，客户主要以投资为主，自住比较少。?结论：从以上数据可以清楚的看出9月30日政策出台后成交量明显萎缩，政策前共成交109套，而政策后只成交了5套，说明岸政策对大投资客影响很大，使其购房心态犹豫不决，摇摆不定。东江珠本报告是严格保密的。政策影响总结新政对自住客影响有限，对投资客影响很大?对于自住客户来说观点：新政对自住客影响有限。首先，对于首次置业的客户来说，新政的限制条件主要是针对第二套住房而言，对于首次置业不会产生实质性影响，仅仅是心理层面；其次，对于以改善居住条件为主的第二次置业客户来说，置业属于刚性需求，新的购房政策对其影响有限。案例：惠城城市原筑客户主要是以改善居住条件为目的的自住客，政策后开盘当天销售率达到60%以上，说明了新政对自住客影响有限。?对于投资客户来说观点：新政对投资客影响很大。首先，首付提高和利息的增加会使贷款成本以及持有成本出现大幅上升，投资收益及投资积极性都将受到极大打击；其次，新政的出台降低了投资客的心理预期，对于房价的上涨信心不足，甚至担心在调控下房价会下跌，致使投资客购买欲望严重下降。案例：惠阳美岸栖庭的客户90%以上为深圳投资客，受宏观调控影响，销售率从政策