东部集团太阳湾项目策划案太阳从东方升起1项目界定我们将从4个角度界定本项目1.从城市规划角度2.从整体经济发展角度3.从房地产市场角度4.从项目地块本身角度城市规模化的扩张,未来房地产市场前景很巨大惠阳区总体规划布局：“东拓、西联、南合、北进”的发展战略，扩大城区规模。东拓：是要抓好相关规划和市政配套建设，向沙田、大亚湾延伸；西联：是通过交通建设，扩大建成区，与深圳连接；南合：就是抓好城区以南阳光新都、瑞景居等项目的建设；北进：是推动北部地区土地开发，把秋长、三和开发区与城区连成一体，形成大城市发展格局。惠阳的城市规划：本项目将成为联系未来行政中心区和大亚湾新城的高档生活区。?城市规划使得惠阳每个未来的行政组团的功能定位很明确。中心区?本区域市政府重点规划开发的区域项目所在地?从现在层面看我们是边缘，但是从整个城市发展的角度来看，我们将连接大亚湾中未来行政中心区和大亚湾心区新城的高档生活纽带。?按城市功能区分，大现代港区：滨海区和荃湾半岛是一个功能齐全、客货两运?旅游、商住区：霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区亚湾未来具有六个功?石化区：霞涌和中心区之间能区域：?中心区：澳头、中心北区、猴仔湾，集行政、金融和商贸功能?综合产业区：以响水河工业园为基点，沿西三大道向西拓展?西南海滨区、山区和海岛还有待规划。大亚湾正处于由投资物业向高档、质素型物业转变的过程中，本项目将承载着联系淡水和大亚湾的纽带。1项目界定我们将从4个角度界定本项目1.从城市规划角度2.从整体经济发展角度3.从房地产市场角度4.从项目地块本身角度国民GDP和人均GDP的稳定增长，标志着人们的消费水平已经达到比较富裕的水平。100300008078.12282865.25202916056.732000018546401000020002003年2004年2005年2003年2004年2005年国民GDP（亿元）人均GDP（元）社会消费零售总额增长达19.8%,需求旺盛。第一、二、三产业的稳定发展，特别是第三产业的发展,为中小企业的发展提供了大量的机会.503231.2631.53403030282026.9526100242003年2004年2005年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业社会消费零售总额根据国际上房地产发展阶段，存在机遇的同时也面临挑战根据GDP增长率、人均GDP与房地产发展阶段的关系，国际上判断房地产发展阶段的国际标准：0-800US$0-800US$800-4000US$800-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-8000-US$US$发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP0～800800～40004000～80008000以上（美元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主?快速发展超速发展平稳发展，以质量为主缓慢发展发展特征以数量为主，数量与质量并单纯数量型，数量与质量并重综合发展型重2005年，惠阳区人均GDP为2818US$，房地产处于一个快速发展阶段。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展2005年惠阳GDP增长率达到16.45%，房地产业正处于一个快速发展的时期。1项目界定我们将从4个角度界定本项目1.从城市规划角度2.从整体经济发展角度3.从房地产市场角度4.从项目地块本身角度诸多利好，促进房地产的进一步的发展城市发展?大企业的建设发展，促进地方经济的快速上升，1、中海壳牌石化城投产同时也对房地产业起到了2、和黄（李嘉诚）收购惠州港绝对性的拉动作用。3、深圳市精细化化工城4、174平方公里龙大工业区?交通工程的实施和推进城市交通将改善出行环境、拉近个各个发达地区之间的交流1、沿海高速公路动工?城市交通建设将改善现2、“沪厦深”高速铁路有环境，缩短各区之间的3、南坪快速将直达澳头距离。4、地铁（轻轨）三号到惠阳?万科地产圈地37万多市场发展平方米大辣甲岛，深圳的南山地产、蛇口中建的合1、深圳地产巨头抢滩大亚湾作项目占地100万平方米的半岛1号等整体拉动了整个惠阳楼盘质素的提升。惠阳的房地产始终纠结着“大项目”情结。壳牌等带来的一个更大的市场前景，也是吸引投资的有利因素。从下表上我们可以看出，从2003年到2005年，随着壳牌项目的启动惠阳区房地产投资开发的整体增长情况。54.73432.752.3321.971.5411.1502003年2004年2005年房地产开发投资(亿元)基础建设投资(亿元)惠阳楼市整体表现出：片区化、质素化、同质化的特点片区化：楼盘主要集中在新市区中心、南北环以外新市区质素化：表现在欧式的建筑+异域中心的园林风情+私人会所同质化：主力户型面积在100—140平方米的三房为主。客户都以企业白领、小资、政府公务员、投资客、私营主为主。老城区总体消化量仍然是制约房产市场发展的一个瓶颈2003年~2005年，惠阳总体市场情况：（见右表）虽然每年的销售面积在不断增加，但每年不到20万平方米的消化量还不能完全消化市场的供应情况。2003年2004年2005年施工面积（万平米）22.5039.8085.61竣工面积（万平米）5.196.5621.28销售面积（万平米）11.2814.6619.83销售金额（亿元）3.273.604.11未来土地市场供应和近年内市场供应情况依然不容乐观惠阳区土地交易量交易量中工业用地比例占到70～80％，商业和住宅用地只占20～30％；则从2000年到2003年来商业及住宅用地有165—248公顷。应该说惠阳地区在房地产市场转好的情况下，未来几年将有充足的住宅供应市场。2000200120022003未来市场供应情况预计06-07年商品房推出面积为250万平米（见附表一），05年剩余面积为60万平米。06年推出面积为100万左右。按现在的消费量，本地消化存在问题。典型楼盘调研表整体供应表定位：惠阳市政广场·首席园林项目名称中区华府发展商惠州市深港房地产开发公司社区；优势：成本低，时间先机；惠阳区政项目详细项目简总占地33000平米、建面府金惠大劣势：品牌很弱，密度较高，规地址介86846平米、容积率2.2道北恻模相对较小，规划较差。建筑类型14栋小高额外优一次性付款98折?层和高层惠东南亚坡园林设建筑风格地中海风情屋计最低/主力户型120—160平均/1980/2350/2900（元/㎡）最高一次性付销售情2房基本售完、3房刚刚推付款方式款/银行况出按竭市政广场、图书馆、大剧院、三和周遍配套医院、、中山中学、太阳岛中英文学校项目锦江国际花都发展商惠阳锦祥实业名称定位：城市地标，中心楼王；位于金惠大道优势：户型较为丰富，时间先项目详与东华大道交总占地20625平米、建筑细地址面108590平米、3万商业机；汇处项目简介面积、1—3层为商场、4劣势：品牌弱，密度很高，高建筑6栋高层曾1万平米的空中花园层塔楼。类型主力110—140额外优惠一次性付款99折户型付款一次性付款/最低/均2200/2550/2900方式银行按竭价/最高销售2房剩余一套?情况3房刚刚推出市政广场图书馆大剧院生态公园周遍棕榈岛高尔夫球配套场三和医院世纪华园酒店等一系列城市生活配套资源?游泳池、会所社区、健身房、阅配套览室、社区广场??项目名称裕华广场发展商惠州裕华实业有优势：城市中心，成本低，进度较?限公司快；项目详细地惠阳区开项目简介总占地5000平址城大道与米、建面50000劣势：品牌很弱，密度较高，规模叶挺大道商业15000、容相对较小，规划较差。交汇处积率8.8建筑类型3栋高层额外优惠一次性付款98?折主力户型100—140以3房为主付款方式一次性付款、银行7层按竭最低/平均2150/255/最高0/2950销售情况2房已经售完，周遍配套惠阳一中、四中、六小、四小、裕华百货、商贸百货、人民医院、三和医院?教师村·惠州市本因坊实业项目名称发展商本因坊有限公司惠阳区东华项目详细地总占地23000平米大道与白云项目简介址、建面105000平米路交汇处建筑类型14栋小高额外优惠一次性付款98折?层和高层自然园林与欧洲庭建筑风格欧洲风格园林设计院相结合最低/平均主力户型92—1371900/2300/2700/最高按竭/一次付款方式销售情况2006年4月中旬开行付款盘周遍配套市政府广场、中山中学、太阳岛中英文学校、万联购物广?场、图书馆、大剧院、工行项目名称半岛1号发展商惠阳新城市房地产项目详细惠阳区东华项目简介总占地面积地址大道与深汕200万平米、高速交汇处分8期开发、1期10万平米建筑类型高层、别墅额外优惠一次性付款?98折建筑风格西班牙风格园林设计西班牙风情主力户型洋房120—均价高层2900140别墅4500别墅200—260销售情况未开盘付款方式按竭/一次行付款周遍配套市政府广场、中山中学、太?阳岛中英文学校、万联购物广场、图书馆、大剧院、工行在售项目供应量统计项目占地面积户型新建面积熊猫碧富花园83万平方米大面积的2房、3房和4房约50000平方米瑞景居二期6万平方米以3房和4房为主，2房为附约55000平方米中铭花园7万多平方米以3房和4房为主。约30000平方米星河湾2.7万平方米大面积的3房和4房约20000平方米锦绣东方14万平方米中小面积的2房、3房、4房约10000平方米20623平方住宅52993平方米锦江花园大户型3、4房为主米商业27077平方米中区华府3.3万平方米中大面积的2、3、4房75000平方米本茵坊2.3万平方米3房为主93000平方米总计331,993平方米从表中可