我对乐活小镇项目的思考我对乐活小镇项目的思考撰写人：涂德风陈丽莺邱菲菲纲要：一、项目分析1、乐活小镇简介2、周边环境分析3、交通状况分析4、项目SWOT分析二、思考，为什么选择该地点三、我对该项目的看法四、我对项目的定位2一、项目分析——乐活小镇概况项目名称:乐活小镇项目类型:小高层、多层住宅、店面项目地址:灌口镇灌口南路东北侧、黄庄西侧（201、202路公交：53、70、90、107、201、202、534、617等）??项目规划：总占地面积:76066.8㎡，总建筑面积:212969m?，绿化率：40％，容积率:2.6，住宅总套数:2327套开发商:厦门港城房地产开发有限公司代理商:厦门市新景祥房地产策划代理有限公司建筑单位:亨立建筑售楼电话:0592—5752222、6093333开工日期:2007年2月17日开盘时间:预计07年8月入住时间:2009年户型配比:单身公寓、一房到二房、三房。（面积30—60平米，80—90平米）楼层状况:31幢29幢18层、2幢3层3一、项目分析——周边环境分析商场：社区商业街、灌口美食广场?金融：灌口邮局、工商、建行、灌口信用社?学校：厦门一中集美分校、实验小学集美分校、灌口中心幼儿园、灌口中心小学、上塘中学、灌口中学?灌口中心幼儿园、社区幼儿园?休闲：凤泉广场工业：金龙客车厂等——交通状况分析201、202路公交，53、70、90、107、201、202、534、617等4一、项目分析——项目SWOT分析优势(Strength)开发商的创新意识，项目规模大，能够全面的进行小区规划项目北面紧邻黄庄村及天然湖周边企业多，有众多潜在的客源5一、项目分析劣势（Weakness）周边多为工业厂房、自然村，形象较差周边重工业性企业多，噪音、尘土污染严重项目远离中心区，交通不便周边配套不完善项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力；6一、项目分析机会（opportunity）片区内项目的稀缺，导致市场出现空白未来配套的逐步完善BRT快3线的开通，将逐步改善交通厦门一级房地产代理公司——新景祥强有力的定位7一、项目分析威胁（Threat）房地产政策调控的不确定性；片区影响力不够，接受度低；8一、项目分析——项目SWOT策略SO策略WO策略?利用住宅作为产品线组合中?规避区域的负面信息，强核心部分的高成功机会化区域未来的优势?利用产品创新填补区域空白?居住+商业的双重功能，?发挥区内工厂的市场优势提升应变ST策略WT策略?强化业绩?以服务赢得客户?利用金龙客车厂的知名度和?挖掘产品价值与市中心的距离，弱化区域?弱化区域概念概念?创新的营销手段?产品的差异化9二、思考，为什么选择该地点1、区域市场上尚无项目，市场上处于空白期2、项目属于集美区板块，从集美区的规划看，未来市场前景好3、楼面地价相对较低，据销售人员了解，其楼面地价为4000多元/㎡，在集美区域内是尚属低价楼面地价4、区域内企业多，潜在市场需求量大5、随着杏林大桥的开通，快速通道的建设，未来区域内交通便捷6、灌口是全国百强镇，也是旅游胜地7、项目紧邻自然湖景，未来将规划成公园8、规模大，超20万平方米大社区，项目的建设助推区域市场的发展9、未来城市的建设——大厦门海湾城市，未来升值潜力大10、厦漳泉——闽南金三角的快速发展10三、我对该项目的看法——看前景需求量大交通便利旅游胜地升值空间项目规划11三、我对该项目的看法——劣势周边配套不完善目前交通状况差项目位置偏远，价格相对过高回报低，区域内民宅多工业污染源多外来人口多，治安差交房日期长规划遥遥无期，未知因素多户型单一，无特色点东西朝向居多，南北朝向少12三、我对该项目的看法——项目规划岛外首例餐饮一条街岛外首例将网球场、游泳池、篮球场集为一体化户户观景独自的社区幼儿园灌口第一社区总结：综上所诉，开发商实力打造，灌口精品大社区；项目未来潜在升值空间大；目前区域内生活、市政配套不完善，但随着大厦门城市的建设，区域内各种配套设施将逐步改善；13四、我对项目的定位——定位战略建议?以市场为导向的前瞻性规划?将居住文化注入项目的开发理念?高性价比的升级换代产品找准主调，不要失去自己的方向!14四、我对项目的定位——项目的价值判断北——较静西——闹北向西临黄庄村，居住氛西临金龙客车场，属重黄庄村围较为浓厚工业场区，噪音污染严无规划的自建房，整重体形象差地块内部西向东向金龙中路南北高度差大，目前修车场A、F、G、商业在桩基中。城市主干道灌口南路，东向为修车场，开车流量大，空气、噪音放式，噪音污染严污染大南向重南——闹灌口南路东——闹15四、我对项目的定位——客户定位?看重区域潜在价值?营销所创造的附加价值吸引投资者前投资后住居住者?城市精英群体?周边居民?企业中高层16四、我对项目的定位——形象定位略——产品定位略——价格定位略——广告建议略17