武汉沿海赛洛城08年度营销推广策略汇报目录1赛洛城07年销售总结208年房地产市场分析308年赛洛城销售目标4项目、产品和客户定位508年度营销推广策略608年度营销目标实现的瓶颈工作第一章武汉沿海赛洛城07年销售总结2007年，沿海赛洛城一期产品去化率86%，累计销售1343套；其中普通住宅1334套、别墅9套；组团推盘套数可售面积可售货值去化套数去化率去化面积成交金额2/3组团1022216618，424万99%18881，386万4/5组团2753036812，648万26697%2931312，189万8/9组团2452771010，551万　22190%243749，207万6/7组团4345635124，327万34981%4482718，685万10-12组5036541523，486万　49899%6475823，188万团合计155920201089，436万134386%16516064，655万统计时间截至2008年3月31日2007年实现品牌、销售双丰收品牌荣膺“联合国全球人居大奖”，首次获得“中国房地产项目品牌价值TOP10”，沿海企业品牌在武汉树立一流开发企业形象。业绩8月，夺得武汉市销售冠军，全年单盘销售第三名商业武汉知名品牌超市——中百超市等16家商家成功签约6家于3月底试营业配套国内著名教育品牌——北大附中成功进驻服务沿海赛洛城一期二次于07年11月30日和08年3月29日顺利入伙，入伙满意度超过95%。一期营销策略项目卖点整合营销武汉第一城一期营公交户外短信销策略北大附属中学集团整合非常“6+1健康生态社区利诱点集团整合“9城同举”低首付大盘的生活配套认筹优“母亲水窖”活动惠开盘抽奖适时优惠政策认筹优优惠选“老带新”客户惠房第二章08年武汉房地产市场预测1、2007年武汉商品房价格涨幅较快，最高涨幅达到36%。年末房价有所回落。全年成交1070万平方米，较2006年上涨17.7%。数据来源：武汉市房地产信息网2、2008年武汉市房地产市场现状简析□受“宏观调控和金融政策”双重挤压，导致近期武汉市房地产市场“价、量”齐降，武汉房地产市场未现复苏迹象。□08年春节过后以“万科”为代表的大批开发商集体降价促销，更有个别开发商降价30%的非理性动作，导致大部分置业者持币观望，市场表现持续冷淡。□据统计2008年武汉市商品住宅结转量为220万平方米，08年商品住宅市场新增货量约896万平方米，经济适用房、双限房等约300万平方米。供求关系趋向失衡，销售形势不容乐观。2008年武汉市房地产市场竞争加剧3、2007年东西湖区商品房住宅价格涨幅落后于武汉市整体水平，最高涨幅28%。成交146万平方米，较2006年上涨50%。注意：1、武汉赛洛城项目2007年整体价格走势与东西湖区的平均水平基本保持一致；2、武汉赛洛城07年1—12月销售备案面积（14.6万方）占东西湖区份数据来源：武汉市房地产信息网额的10%。4、2008年东西湖区房地产市场整体供求分析2007年供应量2007年成交量2008年预计供应量2008年预计成交量224万㎡146万㎡约258万㎡约150万㎡预测一：07年占区域市场需求比例约40%的异地置业及投资、投机性需求将受到未来预期的消极影响及调控政策的抑止，将大幅萎缩；“1+8”城市圈和“两型社会落户武汉”的利好刺激，预计东西湖区2008年度的成交量在150万平米左右。预测二：08年武汉赛洛城项目计划总成交量预计为22万平方米，占东西湖区的14.6%，赛洛城项目占东西湖区市场份额同比07年增长1.5倍。2008年武汉赛洛城项目充满挑战！5、近期武汉部分楼盘开盘情况推售产品推售开盘项目区域开发商开盘时间成交率套数形态价格成交爱家国家华城徐东武汉爱家房地产2008.3.29370高层900020.50%东湖春树里水果湖武汉双环房地2008.3.28220高层850030.13%小高人和天地盘龙城武汉名流置业2008.3.254204200205%层世纪星城后湖武汉江汉发展2008.3.8170多层55006640%都市经典卓锦园光谷武汉三镇实业2008.3.16387高层70885214%恒大华府、金地国际、融侨华府等部分楼盘推迟发售计划，开盘项目销量不佳；武汉房地产目前没有回暖的迹象。第三章武汉沿海赛洛城08年度销售目标武汉沿海赛洛城总体营销目标2008年度计划完成销售额12.73亿、营业额10.58亿组团套数面积均价销售金额（亿元）丽水商业营销中心217546000.1一期别墅891940980001.55一期住宅1011380242000.58二期129312060745005.43三期C3、C47316290048003.02三期C1、C23864433048502.1508年销售额合计260026322312.7308年营业额合计2214218893　时间截止10.58为08年12月二、三期项目销售计划5月17日入市78788平米、558套包括：B内环32577平米、368套）+一期尾33211平米、190套（小高、多层7月19日入市67521平米、776套包括:B5到B14栋（高层）9月16日入市96519平米、1007套包括:A组团(20508平米)、C3组团(42630)、C4组团(33381)（小高层）09年4月份入市11月15日份入市95724平米、115252152平米、454套包括:C1（29385套为C6组团（小高平米）、C2(22767平米)（小高层）层）第四章项目、产品和客户定位沿海赛洛城二期项目定位——沿用一期项目整体定位145145万方生万方生态态居住公居住公园园沿海赛洛城二期项目定位之推广要素二期项目案名及logo沿用一沿海·赛洛城期沿海·赛洛城二期项目推广调性沿用一期并深化沿海赛洛城二期产品定位——自由组合弹性可变空间产品魅力核心创意小户型·完美大居住物质性的主导广告语8080余余平米平米两两房房变变三房，三房，您说您说了算了算！！3，客户定位8月25日客户来源/占比分析(310人)人数所占比例12011240%36%35%10030%8025%56605220%18%17%9%15%404114%10%204%274%5%0110%地源江汉江岸桥口武昌汉阳11外地3，客户定位11月4日客户来源/占比分析(206人)人数所占比例6030%5426%5025%394020%19%3413%17%302815%14%202710%4%7%105%91500%地源江汉江岸桥口武昌汉阳外地3，客户定位二期认卡客户来源分析（止4月12日335人）3，客户定位赛洛城客户群来源分析大汉口　地源客户武昌汉阳外地小计江汉江岸侨口2007-8-2536%40%18%9%13%4%4%16%2007-11-426%46%19%13%14%4%7%17%认卡27%46%15%16%15%14%4%9%通过对一期两次集中开盘成交客户以及对目前二期认卡客户来源分析，地源客户和“大汉口”客户是我们的核心客户群。3，客户定位核心客户群赛洛城二期客户分类来源：地源客户+大汉口（江汉、江岸、古田等）职业描述：私营业主、企业中战略客户群高层管理者、公务员、医生等置业目的：改善居住环境来源：核心客户群之外价值取向：关注项目区位、居的“1+8”城市圈客户、住环境、教育、生活配套职业描述：私营业主、高级公偶得客户群务员、企业高层管理等置业特征：比较理性、总价承来源：外省及其他区域客户置业需求：二次置业、投资受力有限、愿意安家该区域职业描述：湖北籍在外工作、经价值取向：喜欢城市生活、关商人士注产品品质、物业管理、居住环置业需求：二次置业、投资、居境品质住置业特征：住宅环境的舒适性置业特征：关注生态环境、综合，同时关注实惠和后期增值配套和后期增值潜力3，客户定位二期客户将会以地源、大汉口（硚口、江汉、江岸等）为主?属80后年轻人士，准备结婚或刚结婚客户描述基本特征?武汉本地人为主、外地人为辅核?文化较高，许多武汉高校毕业?青年新锐阶层?家庭年收入在4--10万元左心?职业白领，工薪收入右，客职业特征?泛公务员群体、部分年轻教师、医生?多为贷款购房，对单价和总户?外资企业中层管理、少部分自由经营者价较为敏感?首期款支付能力有限，月供群?基本都是自住能力较强特置业目的?首次置业?有较高的文化层次，追求生?改善环境，教育投资等征活品位?性价比合适?对居住环境有较高要求关注价值点?关注项目未来发展及教育、生活配套等?注重产品的品质和品牌?看中区域规划和发展前景第五章沿海赛洛城08年度营销策略赛洛城08年度营销总纲：全年主推二、三期普通公寓；一期普通公寓和别墅采用“顺水推舟”的策略；全年采用“快速销售”，“快速回款”的快打策略。实现实现市场份额年度经营目标50%增长赛洛实现全年计划成交率、推荐购城有效扩大上门基买率、重复购买0的关键策略路径数率8年企业品牌价格策略项目附加值产品附加值成熟配套度差异化的客户提升影响力中低价入市性价比目标客户营价值主张提升客户忠快速销售快大盘生活销诚度速回款品质价格销控策“事件营销整合推广客户维系婚房行动汽车影院招商交通配套略奥运进社区TOP10赛洛城业主婚房设计大赛华中首家中百进驻引入公交销售推广执行全球人居大奖北大附中奠基丽水老业主婚纱店进驻美式汽车京佰瀚会所地健康住宅母亲商业地产启动沿海会员婚宴、礼仪全影院社区巴士图水窖套皇宫婚纱”大盘差异化营销大盘营销推广生活氛围营造解决配套瓶颈策略08年赛洛城总体策略大纲大集团“母亲水窖”营销延续通过整合营销的实施持续建立项目大盘形盘整