中信城项目08年总结及09年营销大纲开启策划2008/12第一部分08年回顾市场总结成交量对比08年前11月与07年前11月供需同08年前11月与07年前11月供需增长率比对比150040.00%37.50%110035.00%100080030.00%48048850025.00%20.00%0０７年１－１１月０８年１－１１月15.00%10.00%8001100商品住宅供应面积（万5.00%方）1.67%0.00%商品住宅销售面积（万480488商品住宅供应增长率商品住宅需求增长率方系列137.50%1.67%需求同比增长1.67%,而供应同比增长37.5%,供需非同步增长.市场总结供需比08年前11月与07年前11月供需比08年供应量达到需求量2倍以上,供需严重失衡导致市场竞争剧烈.市场总结成交走势08年前11月与07年前11月月度成交量变化曲线1008078.875.2369.974.26058.653.355.556.445.946.54041.242.640.640.634.730.230.832.92023.122.811.901.68１０１１１月２月3４月５月６月７月８月９月月月０７年各月商品住宅成34.723.130.230.832.942.640.674.255.558.656.4交量（万方）０８年各月商品住宅成75.21.6811.922.841.245.978.869.953.346.540.6交量（万方）上半年同比基本持平,7月份大幅增长,8月份成为分水岭,后四月成交量同比下降14%,且降幅逐月增大.市场总结中信城成交走势中信城08年前11月销售走势图806040200１０１１１月２月３月４月５月６月７月８月９月月月洋房611733403419741311联排25415144011叠加64431000101独栋10303311110合计7026444443231291533上半年成交量占总成交量86.5%,与市场大势符合.主要原因为上半年市场受调控影响尚未显现,中信城为新品入市,房源可选择性大.市场总结竟盘分析中信城与主要竟盘相关指标比较项目中海国际社区保利罗兰香谷中信城城市属性逐渐市区化市区化郊区化净月潭知名中小学(已开塞文山知名中小学学)中信国际展览中心资源对比大型商业配套成熟商业配套知名小学(施工中)交通相对完善交通完善商业配套不成熟伊通河及湿地公园交通不完善品牌认知长春第一品牌品牌迅速树立认知度不高客户基础8000户老业主无基础无基础景观样板段呈工程形象已具范例细节处理不够完善现别墅类相关指标不输于竞争对手,但洋房类产品明显缺乏作为第一居所的必备条件.市场总结竟盘分析主要竟盘销售指标-中海国际社区可售已售套数面积㎡套数面积㎡≤9080970193.1940535127.74≤1441958214484.9885890273.08144746142865.3626347758.07合计2704357350.341121138031.156月末至7月末连续推盘4次,当月成交额6亿,截止目前整体销售率42%,成交金额10亿,其中,别墅产品3亿,洋房产品7亿,别墅产品占成交总量30%.市场总结竟盘分析主要竟盘销售指标-保利罗兰香谷可售已售套数面积㎡套数面积㎡≤9051241417.7726322324.14≤1441191118752.2476779136.861441152201885.7553191257.88合计2343320637.991298170394.747月初开盘,当月成交额7亿,截止目前整体销售率55%,成交金额11亿,其中,别墅产品3亿,洋房产品8亿,别墅类产品占成交总量27.3%.市场总结竟盘分析主要竟盘销售指标-华业玫瑰谷可售已售套数面积㎡套数面积㎡≤90241976.562163.28≤14419024276.8405289.114439279309.67211915.31合计582103586.411217204.411月份开盘,截止目前整体销售率19%,累计销售额约1.4亿,其中,别墅产品约1亿,洋房产品约0.4亿,别墅类产品占成交总量71%.市场总结别墅市场长春市近5年别墅市场供需比较供应销售套数面积占有率套数面积去化率2008年1200套32万方4.4%64817万54%1-10月2007年1200套29万方6.6%700套18万62%2006年1375套38万方7.4%800套25万方65%2005年700-800套20万方6.1%500套16万方75%2004年550套左右15万方6.0%300套8万方53%别墅产品供应量略有增长,但市场占有率下降.市场总结?主要竞争城市性大盘整体销售率约50%,明显高于郊区大盘;?城市性大盘70%销售业绩来自于洋房类产品销售,郊区性大盘70%销售业绩来自别墅类产品销售;?别墅类产品08年市场占有率下降.以别墅类产品为主要需求的郊区性大盘，现阶段很难创造以洋房类产品为主要需求的城市性大盘的销售业绩.营销总结中信城各产品销售情况产品总套数已售套数销售率备注联排1098275.23%叠加422764.29%洋房54423842.96%独栋602440%合计755371营销总结策略回顾08年目标:定量目标：08年销售10亿（签约）定性目标：目标一：回流资金保证项目的销售速度和销售利润；目标二：树立品牌塑造中信地产在长春乃至全国的影响力目标三：打造经典打造地标性建筑,第一社区与第一豪宅目标四：创新模式引领长春地产新型营销模式。营销总结策略回顾开发策略调整:地块占地面积建筑面积产品形态2﹟74643.3537238.00独立别墅暂缓开发3﹟100906.1042146.00独立别墅5﹟62852.6438362.00联排、双拼6﹟54399.5035631.00联排、双拼建议开发12﹟140940172115洋房增加开发最终二期开发5#联排&双拼,12#洋房.营销总结策略反思开发策略调整:地块占地面积建筑面积产品形态2﹟74643.3537238.00独立别墅暂缓开发3﹟100906.1042146.00独立别墅5﹟62852.6438362.00联排、双拼6﹟54399.5035631.00联排、双拼建议开发12﹟140940172115洋房增加开发在目前净月板块不具备成为第一居所的市场情况下，12#洋房产品的开发直接增加了项目风险,中途停工导致项目资金积压.营销总结策略回顾产品策略:产品打造：别墅类产品打造成长春第一豪宅；用材考究、提高产品、园林精细度；样板房起到真正样板作用。附加值打造：针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源；深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益；落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套；农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家；中信会商家给到客户真正实惠；物业服务内容细化，服务有良好口碑。营销总结策略反思产品策略:产品打造：别墅类产品打造成长春第一豪宅；一期应于10月28日交房,但所有产品用材考究、提高产品、园林精细度；(别墅\洋房)至11月末仍未达到交房样板房起到真正样板作用。标准,直接导致大量已购客户要求退房,影响项目豪宅形象与后期销售.附加值打造：针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源；深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益；落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套；农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家；中信会商家给到客户真正实惠；物业服务内容细化，服务有良好口碑。营销总结策略反思产品策略:产品打造：别墅类产品打造成长春第一豪宅；?施工细节差导致客户满意度下降用材考究、提高产品、园林精细度；?样板房多次整改未能达到参观标准样板房起到真正样板作用。?一期产品因设计问题导致的工程结构问题以及重复施工，影响工程进度，直接导致错过销售最佳时期。?九月份中信地产股份公司战略规划部两位老总到长春调研中信城项目，最终结论认为中信城滞销主要原因为工程问题。附加值打造：针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源；深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益；落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套；农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家；中信会商家给到客户真正实惠；物业服务内容细化，服务有良好口碑。营销总结策略反思产品策略:产品打造：别墅类产品打造成长春第一豪宅；用材考究、提高产品、园林精细度；样板房起到真正样板作用。附加值打造：针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源；深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益；落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套；农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家；中信会商家给到客户真正实惠；物业服务内容细化，服务有良好口碑。针对师大附小资源展开了系列推广,但收效甚微.主要原因为:目前师大附小未开学,学费等细节问题未给予明确答复,中信城大部分目标客户子女已到就读初中以上年龄阶段,附小学位吸引力不足导致.营销总结策略反思产品策略:产品打造：别墅类产品打造成长春第一豪宅；用材考究、提高产品、园林精细度；样板房起到真正样板作用。附加值打造：针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源；深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益；落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套；农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家；中信会商家给到客户真正实惠；物业服务内容细化，服务有良好口碑。针对农博会展开了系列的营销活动,农博览会最后一天成交7套洋房,一套叠加,虽未对销售未产生大的促动,但在当时的市场情况下,已创造销售小高潮.相关配套设施