南沙奥园07年营销推广方案广东中原地产代理有限公司二零零七年三月皇牌代理信心标记市场状况分析2皇牌代理信心标记一、区域发展状况分析政府市政配套设施逐步完善南沙不断改善投资环境，南沙“丰田城”、广钢已形成三大国家级经等企业的入驻，南沙济功能管理区前景更为开阔3皇牌代理信心标记二、房地产市场分析总体发展水平评价：?受一定的政策导向和利好，但区域房地产成熟度不足，导致其发展速度较为缓慢，未形成真正的房地产市场，发展历程较为平淡，未形成规模；?近两年随着中心城区可开发用地减少，市场不断外扩。南沙区吸引了越秀城建、碧桂园集团等大盘的进驻，南沙房地产发展步伐逐渐加快?供应的产品多为大集团的克隆，缺乏创新性，市场较为平淡?随着系列市政利好逐步到位，市场的发展前景得以发掘，其他大集团对南沙市场的开发将有力推动区域房地产的向前发展。4皇牌代理信心标记产品供应情况?在售的房地产项目不多，供应的产品大部分属于别墅类型以及少量的洋房供应，缺乏多元化的产品线；?合生创展和富力集团早期在南沙囤地即将开发，另外越秀城建地产在南沙继开发南沙滨海花园后再启动一个全新项目——南沙商务区，未来市场无论纯住宅或者商业供应量会有较大的增长，市场竞争将会加剧。5皇牌代理信心标记在售项目状况项目南沙滨海花园南沙碧桂园南沙境界内容规模总占地面积4000亩总占地面积300亩总占地面积320亩在售组团三期滨海·半岛二期漾月轩首期别墅96套叠拼庭院、82套叠拼别货量300多套别墅＋少量洋房250套连排别墅、40套独立别墅墅161～229m?联排别墅，四房及五140m?叠拼庭院，四房两厅200～250m?联排别墅，三房～五房两房两厅双主人套房，三层到四层复户型面积；200m?叠拼别墅，四房三厅，三层复式式；183～507m?独立别墅，四房厅。两层复式、五房及七房两厅三层复式联排别墅6000元/m?叠拼庭院4900元/m?售价联排别墅7000元/m?独立别墅10000元/m?连排别墅8000元/m?毗邻一期富门花园，小区成规模较大、小区成熟；熟，生活配套齐全；项目有城建集团的品牌实力支持；价格较同区楼盘有优势优势私家路上山洋房采用蝶型设计，每个单位的厅和大部地处南沙开发区商业中心地铁4号线黄阁站距离项目分的房都能望海景较近外立面抄袭行家风格，用料地势平坦，视野狭窄；小区规划、户型均沿用碧桂园既有较差，档次低，搭配不协调产品特色不明显，吸引力不足；设计，缺乏新意外围环境较差，空气质量极劣势小区规模大，开发周期长，影响前期入住小区有高压电线正中穿过低居民；项目用地西侧被一个工厂隔断，景高速公路入口距离较远，自区内配套不全，周边生活配套设不完善；观较差驾车交通不方便。将于6月份推出新一期200半岛组团洋房即将在年中推出，具体情况未来项目南部靠山侧，还预留100多其他多套靠山的联排别墅、合院仍需继续观察亩发展用地，估计规划别墅为主别墅。6皇牌代理信心标记未来供应预测南沙已建/待建住宅项目名称开发商面积类型产品洋房、联排别墅、南沙滨海花园广州市城建开发集团4000亩住宅独立别墅逸涛雅苑香港逸涛雅苑地产公司6000亩住宅洋房和别墅小高层洋房、独立南沙碧桂园碧桂园集团300亩住宅别墅洋房、联排别墅、南沙境界北方万坤置业有限公司320亩住宅合院另外，合生创展南沙地块为2000亩，富力360亩，越秀城建集团丰田生活区东区及西区的商住地块，深圳中航、粤鹏地块等都为南沙远期提供不同类型的产品供应市场7皇牌代理信心标记小结：?得益于政府“南拓”的东风，南沙经济将迎来一个更大的发展机遇，房地产业也将依托这一优势得到长足的发展?板块房地产业自身的起步较晚，发展的过程中必然面对较大的竞争和挑战，与此同时也要看到发展的机遇所在?南沙奥园的推售，必须在这些机遇和挑战中，寻找发展的突破点。8皇牌代理信心标记项目的定位9皇牌代理信心标记一、定位分析产品分析优势劣势?自然的景观优势明显——山、湖、?别墅四联及多联排的设计，对产品的林、海原生景观的独享，使项目整采光性及私密性带来一定的影响体档次的提升提供了充分的硬件支?联排别墅户型较为单一，客户可选择持的空间较少?联排别墅环湖而建的设计，能满足?高层单位车位缺乏，给项目档次的提客户群对个性生活的追求升带来难度?户型设计上间隔实用，户户南北通?周边及自身配套未能完善，为客户日风对流常生活带来不便?产品依地势高低错落而建，每户均能从多角度观赏自然生态景观?超宽的楼距与超低的容积率，使产品的居住舒适性得到更好的提高?部分产品户型上采取错层、跃式、复式相结合的设计，令项目更具特色及卖点10皇牌代理信心标记我们的项目现状是怎样？主力优势主力劣势所在的南沙奥园的品虽有号召力牌优势及但当地的主产品优势力客户群数量有限目前现状山林湖海周边配套的环境最稀缺及周优化边地块的荒芜仅凭如此的优势，在市场中尚不能形成形象鲜明的项目竞争优势，也无力面对主力劣势。11皇牌代理信心标记本项目竞争力策略独享海景依山而居特色欧洲海奥园品牌南沙未来不的稀缺产的写意环境岸小城风格不可复制可估量的发品性展潜力运用高标准的前期策划推广和后期环境产品体现解决项目所在地客户群数量不足的矛盾，扩大对周边镇区及广州等地客户的吸引。12皇牌代理信心标记本项目的定位13皇牌代理信心标记本项目与南沙滨海、南沙境界等项目差异在于：1它与它与它与它与其他同其他同其他同其他同类项类项类项类项目目目目区别区别区别区别不不不不仅仅仅仅仅仅仅仅是是是是建建建建筑筑筑筑风风风风格的差格的差格的差格的差异异异异；；2它它它它是是是是一一一一个专为个专为个专为个专为休休休休闲闲闲闲人人人人士打造士打造士打造士打造的的的的风风风风情海情海情海情海岸社岸社岸社岸社区区区区；；而而其其它它社社区区更多的更多的是是大大而而全的人全的人群群组组合。合。3它它它它是是是是一一一一个专为个专为个专为个专为上上上上层层层层人人人人士士士士提供的提供的提供的提供的社社社社交平交平交平交平台台台台；；更加更加注重社注重社区业区业主的交主的交流共流共处处。。它它它它是是是是一一一一个个个个注重注重注重注重环环环环境，建境，建境，建境，建筑相筑相筑相筑相容的容的容的容的感感感感受，受，受，受，具有海具有海岸岸风风情，情，欧欧洲洲小城的小城的4空空间间感感、、舒适舒适性性与与趣味趣味性，性，真真正展正展现风现风情情设计设计本本意的意的社社区区；；而而其其它它社社区区更更象是象是一一种简单种简单的居住的居住单单位。位。它它它它是是是是一一一一个真个真个真个真正展正展正展正展现现现现建建建建筑筑筑筑与与与与景景景景观观观观，，，，空空间与间与水体、山体，景水体、山体，景观观等等合理合理分分布布、、相互融相互融合的合的社社区区；；实现实现了中心了中心园园林林、海景、、海景、湖湖景、山景景景、山景景观观5的三的三重重景景观观空空间间。。而而其其它它社社区区的建的建筑筑与与自自然然景景观观隔隔断较为断较为明明显显。。14皇牌代理信心标记我们的产品都能够卖给谁？产品需求统计来访区域其他五区17%14%广州洋房36%38%番禺南沙联排别墅38%9%48%累积客户资源情况分析15皇牌代理信心标记经典案例分析南沙境界公开发售分析典型个案1：南沙美国通用汽车公司高管人员，40岁左右、男性评价：近期南沙约有4—5家楼盘都在他公司谈过团购，他本想买联排别墅，看过房后认为户型很差，房型不好用。典型个案2：中国北方工业公司员工（投资商北方万坤母公司）50岁左右、女性，外省客户评价：南沙境界目前交通很不方便，周边配套不齐，距离地铁站比较远，公交车很少，缺少出租车，老年人目前居住不便。典型个案3：一对本地客户：黄阁中学教师，28岁，女性；其先生为南沙公司职员，30岁评价：其同事都在市桥买房，（对市桥海伦堡评价不错，声称不过5000元每方）；而他们因为双方都在南沙工作，故考虑在南沙买房。看了南沙境界洋房，感觉户型偏大，阳台偏窄。均价4300元每方稍贵。认为现在交通还不是很方便，公交车太少等。典型个案4：一对广州客户，男的40岁不到，做生意的，女的30岁左右，带一个4岁左右的孩子评价：自驾车过来，意向购买户型为洋房，总价低，头几年先投资，因为孩子还小，过几年可能自住。对南沙前景较为乐观，对房子本身不是特别关注。总结得出：南沙依然是以番禺南沙、广州的客户为主，主力购买是以50万左右的洋房为主（本项目的联排别墅之所以销售相对缓慢的主要原因是产品设计相对落后）16皇牌代理信心标记货量分布分析货量类型分布户型面积分布比例高层复式58联排别墅200㎡以上77～100㎡13%1348%30%13%151～200㎡30%100～150㎡49%高层洋房25957%17皇牌代理信心标记目标客户群定位开第南沙和东莞虎门等周边镇区的私企老板及个体户；拓一的类南沙和东莞虎门等周边镇区大企业的集团高层管理人员重点;及次番禺、广州各镇的当地私企老板、个体商人、企事业单位高层；序第二番禺当地较富有的农民；类番禺、广州当地及周边镇区的政府及垄断行业的管理人员;第广州、港澳、珠三角等区域购作休闲度假或投资的有钱人士。三类18皇牌代理信心标记客户群特征的共性与差异：共性：?经济实力雄厚，讲究生活品味，购买的目的在于追求生活享受；?强调生活环境与居住品质；?能体现自已的身份、地位与个性品位；差异：?私企私企老板老板与个与个性性户户更加更加注重身注重身份档份档次次与与社社交平交平台台的的作作用用；同时也希望通过社区氛围突现自己的品味；?大集大集团团高高级级管理人管理人员员及广州港及广州港澳澳等等客客户户更加更加注重社注重社区区的品的品味味与居住氛围；同时具备一定的档次与