东部生态城项目开发建议昆明中原KunMing.07.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1前言目标：2年内10亿的销售金额针对贵方提出东部生态城的目标和计划，中原公司通过公司内部讨论，对于目前面临的大环境和项目自身困难，本项目组给予上、中、下三种应对措施。针对不同的策略具有不同的优势和劣势分析，给予该项目的初步解决方案，仅供参考。注：本报告以中原地产多年实际操盘经验，给予本项目发展方向予以借鉴。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1本项目所面临的困难www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3宏观环境影响宏宏观观政策政策对对于本于本项项目的影目的影响响1宏观经济下半年下行因素风险较大，经济环境变化将会影宏观经济影响响到消费者的经济情况以及收入状况，对于购房能够接受总价范围区间受到影响。2全国房地产政策，通过土地政策、税收政策、信贷政策全全国房地产政策影响面打压房地产抑制房价过快上涨，对于本项购房均为二次置业，对于第二套房贷款将会影响本项目的贷款。3昆明房地产政策，以增加整体供应量，鼓励房地产开发，昆明房地产政策大量土地开发，势必对于昆明市的整体供应量增加，本项目的销售压力增大。3当地不成文的政策较多，审批报建周过程期较长和难度较昆明房地产政策环境大，对于本项目在审批报建拿证过程中，时间将会增长，难度将会加大。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4目标实现难点?2年时间周期较短，对于项目的品牌建设和品质营造，以时间及配套设施的建设都有局限性。?本项目的目前缺乏整体展示面，对于该项目要求的销售金展示面额，需要一定的展示及形象支持。?该片区的客户，如何认同该片区的发展，如何解决客户客户的来访量，是本项目目标实现的根本。?目前太平片区，阳宗海片区和未来的五甲片区的竞争排市场名上，嵩明片区位于最后，如何在市场竞争占据一定的份额是关键。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5目标实现难点时间展示面客户市场时间：2年开发时间较短?项目形象宣传时间不足，形象展示和蓄客时间不够的问题。?时间节奏的安排，未能在今年房交会等重大推广活动进行项目展示。?项目在审批、报建、拿证的时间的不可确定性的问题。根据中原地产操盘经验对于各项时间要求售楼处建设90天售楼处建设45天沙盘模型45天样板间设计15天样板间装修45天配套设施180天?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6目标实现难点时间展示面客户市场展示面：项目能够展示较少?项目的logo、折页、楼书等宣传资料，项目规划等信息未定?项目的售楼处、园林绿化、入口导引、内部形象展示未建?项目的展示区，样板间，会所，配套设施的展现未建?项目的围挡形象，以及项目周边的广告牌等未建?高尔夫目前铺设9洞在明年试打，预计与售楼处开放时间节点较为契合?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7目标实现难点时间展示面客户市场客户：缺乏客户对于片区认同感，客户来源?客户对于本项目片区的认识和感知程度低；?客户被其他竞争片区分流机会高；?客户的来访需求量大，客户渠道要求高；本项目目标销售10，0000，0000元，以均价4000元/㎡，假设平均每套面积为200㎡销售总套数=1000000000元=1250套4000元/㎡*200假设以10%成交率，销售10亿元以4000元/㎡均价，两年需12500个客户㎡?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8目标实现难点时间展示面客户市场市场：未来市场预期下行，成交压力大；?在2009年昆明市场最好的情况下，和谐家园销售住宅4044套，共35.5万㎡，达金额15.37亿元，对于本项目在目前的市场环境下取得10亿的销售是十分困难的。?2009年保利项目为安宁卖的最快、价格最高的楼盘，年总销售金额约3个亿，年销售套数约800多套，总价45-55万；?2010年未来市场预期下行，个盘成交量及成交金额将会大幅下跌，嵩明片区作为非热点片区，成交量及金序号项目名称区域成交金额（万销售套数开发商额较安宁市场比更低；元）1和谐家园北1537204044江东地产2金色俊园东1258462169俊发地产3金江小区北1208111477金沙地产4畅园小区南866111900银海地产5银海领域南83000　银海地产6星云园南772161362星耀集团7世纪俊园二期一至二环67431　俊发地产8星泽园南671111703星耀集团Codeofthisreport|99中央丽城?CopyrightCentalineGroup,中201067059　隆基伟业置业有限公司10东骧神骏·万泰小区东634401392天佑地产小结在目前的宏观经济环境和房地产政策环境条件下，对于本项目2年内完成10亿元的销售任务是十分困难的，如何实现该项目的目标是本项目的关键点。中原地产结合多年的经验，以及对于昆明房地产的了解，以2年内实现回款Part110亿元为目标，针对本项目提出上中下三种方案；www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10Part2本项目应对措施www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|112.1销售上策建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12上策方案操作方式：?本方案前提为不过多降低项目档次，通过增加叠加别墅、联排产品为主；?以大部分团购方式为主，前期通过收取定金，快速回收部分资金，开盘签约保障资金；?少量产品两年时间内逐步释放产品价值，通过部分高尔夫产品进行溢价，尽量减少对整体经济的损失；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13上策方案销售执行模式本策略以团购为主要的销售方式，目标10亿，预计整体实收价格为4000元/㎡需要销售建筑面积1000000000=元=250000㎡的总建筑面积；4000元/㎡主要产品以：独栋别墅、双拼别墅和联排别墅面积区间：150-500㎡每套平均面积约为：210㎡通过需要的销售面250000积与㎡每套均面积比得出需要销售的别墅套数；别墅套数=210㎡=1190套；按照每套10%的客户成交需要11904批客户，平均每天到访17批客户，每月需489批客户到访；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14上策方案销售执行模式本策略以团购客户完成销售，预计销售套数约800套，每套团购定金30万元；预计定金收取=800套*30万/套=2.4亿元；以均价3700元/㎡的价格销售，预计总回款6.2亿元；剩余约390套别墅通过正常销售模式达到回款目的，以均价4500元/㎡；销售金额=390套×210㎡×4500元/㎡=3.68亿元；本项目的别墅套均价约为84万元，首付约有40万元，能够在嵩明片区购买别墅产品，对于嵩明空港附近的居民，空港产业，昆明投资客都具有极大的吸引力。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15上策方案优势：?先期投入资金较少，对展示面要求较低；?回款时间短，成本低；?渠道内推广成本低劣势：?产品价值被低估，产品利润较低。?为增加可售面积，减少损失，部分地块规划有可能需重新报规，报规时间不可控，若按照一期情况开发及销售，损失经济价值较大；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16上策方案风险：?团购属于违规操作，需重点维护政府、媒体关系，以免被曝光干涉；?团购产品、具体位置需经过整盘考虑分析进行设置，以免后期成交造成较大纠纷；?国家大势政策影响，客户观望心理严重，对市场下行预期高，有可能出现集体退房潮；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17上策方案开发模式团购对象1）通过对政府机关和企事业单位进行团购，快速消化房源迅速回款；2）通过单位接洽，划定区域定向开发的形式进行团购，意向性高开发速度快的优势；3）空港经济圈未来搬迁政府部门、企事业单位、片区工厂；4）昆明投资客5）部分省外投资客6）中原部分客户资源?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18首期开发位置选择?在入口出针对团购客户，不影响项目整个片区布局，快速建成入口处的形象昭示面，促进项目的后期的开发。?该位置与项目较近，但是可通过交通道路划分，与整体产生既有联系又相互独立的效果；首期开发?最大减少对项目整体的破坏性；?远观高尔夫可进行部分产品溢价建议位置：仅供参考；?CopyrightCentalineGroup,2010