超千萬級別墅精準營銷推廣建議2008年推廣認知總結[產品印象]獨棟別墅、水岸豪宅↓↓↓[建立形象]高端別墅項目2009年銷售任務[強銷、溢價、回款]超千萬級別墅=泰禾紅御（形象＋產品價值）高端別墅[PARTONE]超千萬級別墅的物理屬性形象原有物理屬性描述——[CBD/山河獨棟/純獨棟別墅]↓↓↓山：西山河：溫玉河、昆玉河→→CBD水岸獨棟獨棟：存量2萬多、大小之分原有物理屬性描述——[CBD/山河獨棟/純獨棟別墅]↓↓↓山：西山河：溫玉河、昆玉河→→CBD水岸獨棟獨棟：存量2萬多、大小之分↓↓↓[CBD私人碼頭獨棟]?有水岸的別墅不見得有私人碼頭，但有私人碼頭的別墅一定在水岸?水岸獨棟並不稀缺，有私人碼頭的獨棟才稀缺[PARTTWO]超千萬級別墅的產品價值①產品硬價值超千萬級別墅產品價值②環境軟價值①產品硬價值81000平米皇家運河千林萬樹800米水岸83類珍貴草木→0.33低密度→常規產品力65％綠化率前後庭院超千萬級別墅下沉庭院1.5萬平米私人會所更能體現精工建筑的細節更能體現內在價值的細節產品價值——[區域價值]國貿第一居所貴胄圈CBD無障礙直達蜚聲海外宋莊藝術區運河文化生態區產品價值——[景觀價值]0.33超自然平衡容積率81000m2原生河堤密林景觀百米梧桐迎賓大道漁夫私人碼頭黃金財脈雙水系產品價值——[建築細節]新歐洲傳國風範傳世宮廷專用石材法拉基純陶屋面瓦典雅內斂包木窗框挑空玄關、中央旋梯百種名貴苗木全精裝庭院產品價值——[配套服務價值]15000m2國賓私人俱樂部軍仕級智慧保全系統宮廷內務大管家豪宅標籤——[品牌價值]泰禾12年別墅專家當代中國建築大師張永和&龔書章著名空間大師梁景華、陳建中世界級水景園林專家貝爾高林豪宅標籤——[產品類型]盛裝1500m2莊園獨棟限量700m2水景獨棟千萬級500m2奢享獨棟產品硬價值超千萬級包裝——找出每一個價值點的歷史、背景、淵源、傳奇、故事……↓↓↓[細節放大創意法]↓↓↓平面物料[例：建築價值——中央旋梯]2003年，從同樣旋梯走下的，是受邀参加CRILLONBALL的第一位中國“公主”。?“CRILLONBALL”：巴黎成人禮舞會，該舞會是巴黎社交季唯一一個向全世界開放的貴族舞會。它作為世界上每年一次、最受矚目的盛裝舞會之一，雲集了明星、名人、總統等的千金們，她們的服裝以及飾品都是由頂級品牌獨家定制的。2003年萬里的孫女萬寶寶作為中國第一位受到邀請的“公主”出席了成人舞會。[例：景觀價值——私人碼頭]“只有陸地的君主是只有一隻手的人，而同時也有碼頭的君王才是雙手俱全的人。”——彼得大帝17世紀末，俄羅斯是個純內陸國家，彼得大帝為了獲得一個自己的碼頭從而擴張海外勢力，引發了一場長達20年的“北方戰爭”，並且最終稱霸波羅的海。[例：建築建築——土耳其新帝王石材]1000年前，奧斯曼一世蘇丹在帝王石的寶座上接受臣民的朝拜，並宣佈一個橫跨歐亞非大陸的奧斯曼帝國的誕生。土耳其的石材生產源於4000年前，是世界上公認的最古老的石材生產國之一?。每年石材的出口量占到世界的40％，世界頂級天然石材大多出自土耳其。在以天然形態最具帝王氣勢的帝王石中尤其以土耳其帝王石最為高端。物料↓↓↓產品樓書?分細節創作，分為四冊建筑——《傳世殿堂》水系——《盛世之源》景觀——《天作勝景》俱樂部——《長安之尊》?實景＋實材＋背景、淵源、血統②環境軟價值2009開年最大的利好：15000m2俱樂部開幕大眾傳播→利用現場活動口碑傳播2009開年最大的利好：15000m2俱樂部開幕大眾傳播→利用現場活動口碑傳播事件式活動→節點式活動→上億、百億身家的客戶來講日常邀約活動↓↓最重要的、影響購買愿望的不是組織哪些活動，而是活動過程中傳達的圈層符號——人員素質流程控制道具細節……傳統圈層營銷更多的關注渠道的選擇傳統圈層營銷引入[俱樂部]營銷模式將有限的推廣費用花在客戶能夠直接感受到地方：管理模式的提升、接待級別的提升、活動級別的提升……[俱樂部]行銷模式私密性、專屬化、儀式感[一對一的專屬接待服務系統]①會員接待系統——堅持預約接待。可派車（到指定地點或客戶不想暴露自己車牌）接送預約客戶。①會員接待系統——專屬私密時間。在一定時間內，俱樂部、樣板區只針對一組客戶開放。①會員接待系統——專屬VIP洽談室。針對客戶喜好，將客戶安排到按主題劃分的雪茄房、紅酒坊、咖啡屋洽談區內。②會員檔案系統——誠意客戶檔案記錄客戶基本資訊，以及簡單的個人喜好，以保證客戶再次上門時，可以提供針對客戶個人喜好口味的飲料及點心等服務，使客戶感受到真正的頂級俱樂部服務素質。②會員檔案系統——會員檔案則詳細記錄客戶的個人愛好、個人資訊以及家人資訊等，便於後期提供各種有針對性的會員私屬服務。③專屬服務系統——提供為客戶及重要親屬舉行私人小型party等專屬服務，并替客戶向親友發送邀請。③專屬服務系統——每逢私人party等專屬聚會，為客戶及其邀請親友提供專車接送等私屬服務。③專屬服務系統——每逢會員生日、節假日等重要日期，以快遞鮮花禮品的方式向客戶送上祝福。③專屬服務系統——針對會員喜好，不定期舉行會員專屬的戶外、高爾夫等活動；每逢舉辦俱樂部專屬活動，向所有會員寄送請柬。④專屬服務團隊要求——從保安、保潔、門僮到禮儀、接待再到俱樂部管家均需具備專業五星級酒店或頂級俱樂部服務經驗。④專屬服務團隊要求——大客戶經理成熟、莊重，注重著裝，優雅、得體。④專屬服務環境要求——專屬服務區的餐飲擺設器具全部採用印有俱樂部logo的專屬物品。⑤俱樂部活動——大型公關事件活動《總原則》——節點式活動服務、禮儀高端、頂級——日常邀約活動大型公关事件活動——針對俱乐部开幕節點式活動——針對700m2水岸大宅日常邀约活動——法国克林伯瑞酒庄限量年份酒日常邀约活動——限量荷兰空运郁金香直送府上[俱樂部]營銷模式減少傳統意義上的商業氛圍更多的讓客戶感受到頂級與其它的區別硬件標準接待標準禮儀規范活動級別推廣站位組合[PARTTHE]超千萬級別墅的渠道選擇跟隨頂級客戶的日常活動軌跡①贊助頂級客戶服務和場地——為特定圈層提供活動場地。如：歐美同學會、長江商學院年會等。[歐美同學會2005委員會]②與頂級奢侈品牌聯動——聯合頂級消費品展覽展示。例：賓利車展示、VOLVOX90試駕等。③對特定客戶圈層進行深入拜訪——內蒙、河北、山西資源類客戶、商會（山西煤炭進出口協會、北京內蒙古企業商會）深入拜訪，面對面溝通。④與高端奢侈品或財經雜志建立合作——《羅博報告》、《CigarAficionado》等。泰禾泰禾紅御紅御20092009頂級對頂級的盛宴頂級對頂級的盛宴THANKSTHANKS