建控建控龙华项龙华项目目————青青年城邦年城邦建设，我的至爱本案特别之处基于发展商◢对小户型建筑产品的全新理解和贡献◢对快速有力建立品牌形象的考虑◢对市场新型生活方式的引导◢对创新营销手段的支持产品印象板式建筑?进化论产品印象◢第一代：外走廊。【长城8栋】◢第二代：长板，大进深、小面宽。【长城1栋】◢第三代：长板，小进深、大面宽。【鼎太风华】◢第四代：短板，真正一梯两户。【水榭花都】◢第五代生态情感建筑【…】建设控股、汤桦开创深圳第五代板式建筑先河短折板外挂空中廊桥现代主义外立面时尚风情商业街“1+1”产品单元的均质性及可扩展性第五代板式建筑第五代板式建筑优优势势缺缺点点现代造型的感召力现代造型的感召力外观略为冷峻，缺少亲切感外观略为冷峻，缺少亲切感良好的风、光小区内环境良好的风、光小区内环境居住密度较高居住密度较高良好的室内环境良好的室内环境实用率低实用率低生态的半室外过渡空间生态的半室外过渡空间商业规划牺牲了少量东西向商业规划牺牲了少量东西向大部分正南朝向大部分正南朝向户型（户型（264264套，占套，占35%35%））““1+1”1+1”的多种户型选择的多种户型选择造价高造价高时尚的商业配套使生活丰富多彩时尚的商业配套使生活丰富多彩浪漫人性第五代生态板式建筑，特别适合小户型多种选择自由开放外挂式空中廊桥、1+1百变户型、现代主义的外立面，无论从产品形象还是使用功能，都宣扬了一种新时代的生活方式概念主题让我们可以?浪漫的浪漫的活着活着概念主题值得尊敬倾注的心血责任感荣誉心特殊的地段、特别的建筑、特色的生活，种种因素的机缘，促成了品牌在项目里承担更大的企图，赢得更多赞誉。建筑是不能被贩卖的我们，只出售某一种生活我们的建筑已然不是仅仅物质上满足居住功能需求的产品，我们将赋予小型住宅空间新的精神涵义：狭小，但生活最重要的一切，青春、爱情、欲望、憧憬……都将在里面完成简单，但刻骨铭心，因为单纯、激情、彻底……无所顾忌自由，更自我，但意味着更多的痛乐交织在这个建筑里，让我们准备?浪漫的浪漫的活着活着我们的建筑略带冷峻的外观，虽然从视觉上符合目标客群的审美要求，但从情感上却让人感觉疏远，不利于建立与客户的亲近关系。我们需要用一种柔美的、更人性的包装，实现我们对目标客群的诉求我们选择?浪漫的浪漫的活着活着龙华中心区的繁华意味着更多浪漫的机会使我们能够?浪漫的浪漫的活着活着卖点整合我们可以卖我们不可以卖卖点整合卖点我们可以卖——建筑我们不可以卖——地段我们可以卖——户型我们不可以卖——交通我们可以卖——情感我们不可以卖——景观我们可以卖——生活我们不可以卖——环境我们可以卖——时尚我们不可以卖——雷同我们可以卖——未来我们不可以卖——现实我们可以卖——升值我们不可以卖——价格自由的浪漫主义情怀，崇尚人性、注重精神情感的主旋律卖卖点点主主题题诉诉求求建筑建筑第五代板式建筑、第五代板式建筑、眩酷眩酷外形外形户型户型实用、创新、百变实用、创新、百变““1+11+1””功能功能组组合合情感情感刻骨铭刻骨铭心的心心的心灵历程灵历程生活生活痛乐交织痛乐交织的的““新浪漫主义新浪漫主义””时尚时尚““我的我的至爱”至爱”，我，我至爱至爱的……的……未来未来地地铁铁、快速、快速干道干道…………升升值值产品高性价产品高性价比比，，投资回报投资回报营销推广激动人心的营销营销推广对生活的叙述从项目案名开始案名：“青年城邦”推广语：建设,我的至爱我至爱的人、至爱的小窝、至爱的怀抱、至爱的情绪、至爱的感受、至爱的品牌……从时尚的、生活的角度，结合建筑个性，树立项目形象项目属性定位充满浪漫、自由、激情；弥漫暧昧、时尚、情欲；完整的、独立的、开放的、自我的——小户型人生最重要的一切，青春、爱情、欲望、憧憬……都将在里面完成“我的小户型”项目形象定位它是浪漫的“刻骨铭心的浪漫”很开放、具有时尚外表的，丰富、适合夜生活的，暧昧而随心所欲的空间项目客户定位主要目标客户群体：投资客户政府机关公务员、富士康集团职员、周边楼盘投资客、企事业单位职工、本地居民、特区内白领等次要目标客户群体：居住客户本地工厂中高级蓝领、知名企业中高级白领、自由职业者、灰色收入人士等居住用户推广生活方式锁定产品品牌投资客户冲击波1第一冲击波（强烈的记忆点）“梦开始的地方”◢向社会征集每个人的一个梦◢特设最离奇奖、最具创意奖、最暧昧奖、最幸福奖、最经典奖；最幼稚奖、最狂妄奖、最愚蠢奖、最郁闷奖、最痛苦奖◢其中选出最大奖（最浪漫），奖励“青年城邦”单身公寓一套2第二冲击波（聚集人气）步行街、销售中心开放时尚售楼处风情步行街商业业态分布图售楼处位置图3第三冲击波（事件营销）“一个单身女人的美丽故事”系列◢第一章，微醉的夜生活◢第二章，飞出禁锢的小鸟◢第三章，对夜晚开敞的心扉◢第四章，浪漫的矜持◢第五章，小窝的归属◢第六章，未来幸福的回归4第四冲击波（产品认同）激情认筹用认筹折扣的递减，形成项目认购的汹涌热潮，随后推出商铺认购，掀起又一轮抢购风暴----认筹目标1000张5第五冲击波（利润兑现）开盘狂销策略◢赋予小户型以人性的闪光，宣扬“建设控股”以人为本的开发理念◢以时尚，但亲切的形象使客户产生对品牌的认同◢以独创的营销策划，扩大“建设控股”品牌的知名度◢以先进的产品质素树立品牌的美誉度品牌策略◢采取低开高走策略，聚集人气，创造升值空间◢价格提升依靠回收折扣和提价两种手段，依据具体情况执行◢必要的话，辅助低首付，送一成首期◢住宅预期实现销售总体均价4500元/㎡，商业实现总体均价16000元/㎡价格策略序号序号营销营销阶阶段段时间时间价价格格爬坡爬坡11筹备筹备期期0505年年5—65—6月月22内部内部认购认购期期0505年年7—87—8月月对外对外公布公布45004500，，解解筹筹4300-4300-0505年年9—129—1233公公开发售开发售期期45004500，，完完成成月月80%80%销售任销售任务务住住宅宅4500-4500-47004700，商，商铺铺44热热销持销持续期续期0606年年1—21—2月月1600016000，，完完成成100%100%销售销售◢前期以网络营销为主线，辅助现场包装、户外路牌，建立项目形象，制造炒作亮点◢认筹、开盘期间配合报纸平面媒体、公交车、站牌等，辅助公关活动◢强销期以网络媒体为主，辅助报纸平面媒体、公关活动媒体策略序序营销营销阶阶时间时间主主要采要采用用媒媒体体配合配合媒媒体体号号段段网络（征稿及广告）网络（征稿及广告）0505年年5—5—户外户外广广告告11筹备筹备期期特报（软文）特报（软文）66月月活动活动现场包装现场包装公交车体、户外公交车体、户外内部内部认认0404年年7—7—特报、晶报（软文、硬广）特报、晶报（软文、硬广）22广告广告购购期期88月月网络（广告）网络（广告）活动活动SZTVSZTV家园（专题、广告）家园（专题、广告）公交车体、户外公交车体、户外公公开发开发0505年年9—9—特报、晶报（软文、硬广）特报、晶报（软文、硬广）33广告广告售售期期1212月月网络（广告）网络（广告）活动活动房地产秋交会房地产秋交会特报、晶报（软文、硬广）特报、晶报（软文、硬广）热热销持销持0606年年1—1—poppop单张派发单张派发44外展外展续期续期22月月网络网络、活、活动动手机短信手机短信◢现场首先包装现场和楼体，主要吸引龙华区域客户◢其次，提前完成商业步行街和售楼处，实现聚集人气口碑◢增设外展第二销售中心◢开放概念样板房，提供“1+1”百变组合方案◢其他为常规看楼通道、导视系统、VI系统、销售物料等包装策略导视围墙园林概念样板房1概念样板房2概念样板房3百变方案1百变方案2序支出（万项目比例备注号元）?1售楼处装修费5012%2样板房装修费154%6套?3现场包装205%?4报纸广告10024%5户外广告7518%2块，半年计营6网络广告205%信息网、搜房销7车体广告154%2条线费8其他广告307%短信、电视、广播用?905秋交会及开盘205%计划10外展205%半年计（?111楼书、模型、宣传品307%.412促销活动205%不含折扣5?%13不可预见费102%?合计425100%）?不含售楼处、样板房合计360装修序营销阶段时间工作大纲时间节点重点工作号1、宣传物料2、售楼处设计单位招标及方案评选1、售楼处方案3、售楼处设计方案确定及装修筹备1、4月底前完成销售确定4、户型模型制作筹备物料的准备2、楼书设计05年5—65、样板房设计单位招标及方案评选2、5月1日前步行街1筹备期6、网络公司招标及网页设计3、现场气氛营月投入使用、售楼处进驻7、楼书、户型手册设计及制作造3、“梦开始的地方”8、围墙包装4、“梦开始的活动及造势宣传9、项目现场包装地方”活动10、?示范园林区施工11、?“梦开始的地方”活动1、内部认购开始2、开盘方案拟定及审议1、认筹准备及执3、“一个单身女人的美丽故1、持续系列报版广告行05年7—8事”系列报版硬广宣传2内部认购期2、开盘前一周进行价格2、价格试算月4、开盘报版设计试算3、解筹准备4、5、秋交会参展方案拟订审议秋交会准备6、网络广告发布7、价格试算1、9月15日前开放样板1、解筹方案细节执行房2、秋交会参展细节执行1、开盘细节执行2、9月15日左右解筹05年9—123、报纸广告2、秋交会现场控3公开发售期3、9月20日前展位设计月4、影视广告发布制确定5、样板房、看楼通道3、外展点落实4、9月底秋交会盛大开6、展点执行盘06年1—21、车体广告发布4热销持续期?营销活动执行月2、营销活动执行结语本案要点总结◢营销——先炒