淮安青浦区地块方案建议2010.6.10在经过对淮安市场的走访调研后，新鸿嘉对淮安市场的有了更深的认识，现将掌握的市场情况和对本地块的方案策略汇报如下：项目地块位于淮安主城区的清河区、青浦区两区交界处，北侧、东侧有京杭大运河经过，紧邻政府规划建设的沿运河景观带，景观资源较为优越。项目西南侧为建设中的大学城板块，区内幼儿园（待建）、小学（待建）、中学等教育配套设施较为齐全，商业配套多为小区沿街商业，以生活必需商业为主。区域的发展潜力较大。项目西侧将建设直通清河区的大桥，建成后，项目与市中心商业区的通勤时间将大大缩短，客群来源面将得到丰富，对青浦区房地产是一利好消息。但地块周边即将出让的居住用地体量较大，面临的竞争也将为激烈。从淮安市购房者的置业偏好来看，对高层产品并无明显偏好，但部分景观高层项目的售价明显高出周边普通多层类项目，反映出淮安地区中高端客群对该类产品的接受度较高。我们认为本项目具备了向中高端产品发展的资源、区位条件，在充分利用景观资源和摊薄地价成本的基础上，我们认为项目的容积率可以控制在2.0-2.5的范围内，可以进行高层+多层洋房产品的组合，以多层保证现金流，以高层创造项目溢价。在产品设计方面，经过调研走访，我们发现淮安市的房地产开发品质较为一般，在产品风格、立面处理、景观设计和户型设计上缺乏亮点，我们建议项目可借鉴江都中远美墅项目的规划，在控制投资成本的基础上将项目打造成淮安的特色产品。项目产品意向——多层洋房项目产品意向——多层洋房项目产品意向——多层洋房组团内道路项目产品意向——高层/小高层产品意向项目产品意向——组团景观处理一、城市简析篇?城市区位?城市背景?城市概况?城市经济?发展规划城市区位处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。2004年，市区建成区面积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。城市背景人文厚实、风采宜人的淮上明珠。文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。名人故里：大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来，都诞生在这片神奇的土地上。美食之乡：我国四大传统菜系之一淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬菜美食文化节，展示和弘扬了博大精深的中国淮扬菜美食文化。运河之都：明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市”，作为河道治理中心、漕运指挥中心、漕船制造中心、漕粮储备中心、淮北盐运集散中心，奠定了“运河之都”的历史地位。交通条件交通便利，能迅速到达各大城市高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。高速公路网铁路交通网铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大飞型城市，连接腹地和沿海。机航线水运航空交通：京杭大运河等多淮安网条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着南京淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间。上海风景名胜风景怡人，历史悠久的文化名城。淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等。城市经济淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长，但其经济总量在江苏城市中处于落后地位排名城市2009年GDP（亿元）排名城市2009年城镇居民人均可支配收入(元)1苏州74001苏州263202无锡50002南京255043南京41703无锡250274南通28734常州237605常州25195镇江212406徐州22206扬州195007盐城19237南通194688扬州18058泰州191439泰州16509徐州1876910镇江158010盐城1766411淮安103011连云港1695812连云港93512淮安1564613宿迁81013宿迁12230?与江苏其他城市比较来看，淮安整体经济实力差距明显，在全省经济中处于下游位置，与苏中城市还有一定距离。?2009年城镇居民人均可支配收入看，淮安位于全省倒数第二，居民收入较低，消费能力较差数据来源：各市政府工作报告和统计局城市经济06年后GDP突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段2004-2009年淮安市GDP总量及增幅2004-2009年人均GDP及增幅1200252500030103028100091619.742020000192052619.001705876517.518002415.84143306511515000225621222060012.4450112.181064520955919.04101000018.161840017.2716514.820050001412.591211.3600010200420052006200720082009200420052006200720082009淮安GDP（亿）增幅（%）人均GDP（元）增幅（%）房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系?淮安经济总量保持持续上涨态势，在2008小于4%4%-5%5%-8%大于8%年经济危机影响下依萎缩停滞稳定发展然保持了涨幅，抗风高速发展人均GDP与房地产发展关系险能力较强；0-800US4000-8,000US?2009年淮安人均GDP800-4,000US8,000-20,000US达到2743美元，城启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期市房地产处于快速发根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均GDP水平决定了淮安市房地产市场处于快展期。速发展阶段城市经济固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大历年淮安固定资产投资统计?淮安固定资产投资增速达600563.2564.00%62.00%到30%左右，投资增幅较500427.2261.49%353.7460.00%400330.7358.85%大，固定资产投资占GDP275.6958.00%300229.655.85%56.00%比重逐年上升；20055.03%54.54%54.34%54.00%?淮安房地产投资在经历了10052.00%近五年的快速增长，房地050.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年产投资额也较5年前增长固定资产投资(亿元)固定资产占GDP比重（%）了近4倍，房地产市场正淮安历年房地产投资处于一个快速发展的阶段16030138.4。140242525120102.15?202009年淮安市房地产投100198066.3515资占GDP比重超过15%，13136043.36934.5910进入泡沫预警阶段。4021.54520002003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产投资（亿）占固定资产投资比重（%）城市经济城市产业结构不断优化，二、三产业发展迅速，同时加快城市化进程，产业工人、个体工商户比重较大?淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。?第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。?金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。?第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。数据来源：淮安统计局城市经济1、淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后，未来发展空间较大。2、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。3、二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化。4、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。5、淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展。1、淮安近年来人均可支配收入稳步增长，缩小了与周边城市的差距。2、08年居民储蓄额激增，未来消费潜力较大。3、淮安城市化进入高速发展期，但同其他城市相比城市化水平还较低。城市规划一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。淮安城市的特点：“一个高速圈、两大组团、开发区三条轴线、四水穿城”。主城区一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团老城区两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。城市规划城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突