和平路广场项目营销策划报告中原地产代理(深圳)有限公司二级市场策划品控中心目录第一章项目面对一个什么样的市场第二章认识我们的项目第三章项目针对客户第四章项目竞争力打造第五章项目整体营销第一章项目面对一个什么样的市场1、政策影响及走势预测2、深圳市房地产概况3、区域房地产市场3金融政策：五年宏观调控路线图实行从紧的货币政策，综合实施积极的财政政策和稳健坚持实施稳健的财政政策运用多种货币政策工具，采的货币政策，保持宏观经济和货币政策，保持经济取有力措施，加强流动性管政策的连续性和稳定性平稳较快增长的良好势头理，防止经济转向过热和明显通胀20032003年年中央中央20042004年年中央中央20052005年年中央中央20062006年年中央中央20072007年年中央中央经济经济工作工作会议会议经济经济工作工作会议会议经济经济工作工作会议会议经济经济工作工作会议会议经济经济工作工作会议会议稳健的财政政策和稳健的货币政策和货币政策，巩固宏财政政策，实现又观调控成果好又快发展2007年货币政策由稳健转为从紧，是近年政策转变最大的一年。42007年金融政策时间部门内容2007.01-2007.12央行十次提高准备金率，由年初的9.0%提高到14.5%；2007.03-2007.12央行六次提高存贷款基准利率2007.9.27央行、提高第二套房贷首付至4成；证监会第二套房贷利率为基准利率的1.1倍2007年下半年深圳各商业银行个人住房贷款额度紧缩深圳从07年8月份开始银行信贷逐渐紧缩，到第四季度，尽管银行获得少许额度，但第四季度总体额度十分紧张，控制极为严格，直接造成了二手楼入市资金断供。自提高第二套住房首付比例及贷款利率以来，深圳房地产市场出现严重的观望情绪，销售迅速委缩，市场转冷5限外政策《关于规范房地产市场外资港澳台地区居民和华侨只能准入和管理的意见》：购买购买一套用于自住的商品住商业物业遵循商业存在的原宅，不得购买商铺和写字楼则，只能购买自住商品房。物业。20072007年年77月月20062006年年77月月20062006年年99月月深深圳圳““限外限外171171号号文文171171号号文文细则细则令令””从境外汇入购房款应向外汇指定银行申请，银行进行真实性审核确认后，才能将购房外汇资金结汇，境内机构的经常项目资金不得结汇购买境内商品房。限外政策日趋严格，特别是07年7月份深圳出台的限外令，有效限制了流动性资金流入房地产领域，进而导致大量投资客离场，深圳楼市开始出现变冷迹象。62007年限外政策时间部门内容2007.7.1深圳国土局《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定：01、境外机构已在我市设立的分支、代表机构只能购买用于办公所需的商品房（办公类），不得购买住宅；2、境外个人（不包括港澳台地区居民和华侨）在境内工作、学习超过一年，并只能购买一套用于自住的商品住宅；3、港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品住宅，不得购买商铺和写字楼物业。2007.11国家商务部、外商投资产业指导目录（2007修订版）限制产业中新增房地产二发改委级市场交易及房地产中介或经纪公司7税收政策：三年调控线路图2007年9月底前，对房地产开发项目全部竣工、完成销个人将购买不足2年的住房对个人将购买不足5年的住售的；整体转让未竣工决算外销售的，应全额征收5%营房对外销售的，全额征收房地产开发项目以及直接转业税5%营业税让土地使用权进行土地增值税清算20052005年年中央中央20052005年年1111月月20062006年年77月月20062006年年77月月20072007年年中央中央国国八八条条营业税营业税深深圳圳征土地增征土地增值税值税国国十五十五条条营业税营业税个个人所得人所得税税清清算土地增算土地增值税值税非普为四级累进制税转让收入扣除原价、收，普通住宅免征税金、合理费用后的开发商土地增值税采取预征方式20%。中央通过一系列税收政策，旨在加速存量土地开发，增加供应，同时通过营业税和个人所得税的征收，降低投资（特别是短线投资）收益，抑制炒房，以此来抑制房价上涨，曾造成短期观望情绪，但整体效果并不明显。82007年税收政策时间部门内容2007.1国税总局2007年9月底前，对房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目以及直接转让土地使用权进行土地增值税全面清算2007.1深圳市地税自11月1日起征收城镇土地使用税，而之前有国土部门征收的土地1局使用费同时停止，城镇土地使用税征收纳税标准为最高年纳税额每平方米土地30元9市场规范政策：三年调控线路图使用统一认购书，公开销售检查深圳5月房价快速上涨的，不得“提前登记、集中开真正原因，其中“非市场、盘、分期销售”，严禁炒卖非正常的因素”将成为本次楼花调查的关注重点20052005年年深深圳圳20062006年年建建设设部部20072007年年八部委八部委20072007年年深深圳圳规规范商品房范商品房销销售行售行为为进进一步整一步整顿顿房地房地产产交易秩序交易秩序检查检查各地房地各地房地产产市市场场“713“713””新政新政房地产开发企业取得预售房地产开发企业在取得《房许可证后，应当在10日地产预售许可证》前，禁止内销售商品房内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”归于形式主义，只在心理上起到一定作用，整体效果甚微10政策性用房建设效果1.短期内：2007年保证6000套供应2.龙祥苑B栋(南山区龙珠大道与珠光路交会处)，204套；3.深大书香文苑(盐田坳)，254套；4.嘉欣苑(龙岗中心城)，995套；5.大芬油画村(龙岗布吉街道)，455套；6.横岗经济适用房(龙岗横岗街道)，260套；7.坪洲一期经济适用房，772套等。8.桃源村单身公寓(南山区龙珠大道与龙珠路交会处），578套由于受针对的对象限制，加之供应量相对较少，除在心理上存在一定的影响外，并未对市场造成实质性冲击。11过往政策效果小结1.为抑制房价过快上涨，防止通胀，政府主要从金融政策，限外政策，税收政策，规范市场政策以及增加政策性用房等五个方向进行调控；2.除针对房地产市场的金融政策和限外政策外，其它政策对房地产市场的影响；3.金融政策仍有调控空间，但限外政策调控空间不大。12外部经济——对中国经济冲击大美国经济走向衰退?美国受次级债危机影响，以及石油价格的不断上涨，美国经济增长已经减速，并出现衰退迹象，而这一切对国内市场的影响将不容忽视。美联储大幅减息?为缓解次级债危机的影响，防止经济的衰退，美国政府多次大手笔救市，美联储近期频繁大幅加息，令到中美利差倒挂。3月18日美联储再次下调75个基点后，联邦基准利率由3%下调至2.25%。而我国目前一年期存款基准利率为4.14%，即中美利差倒挂189个基点，进一步促进资金流入国内，加速人民币升值、加大宏观调控的难度，压缩了加息的空间。美联储利率调整历程9%8%7%2000.5.16,1995.2.1,2006.6.30,6%6.50%6.00%5.25%5%4%3%1992.9.4,2%3.00%2008.3.18,2.25%1%2003.6.25,0%1.00%国内经济——通胀压力大通货膨胀压力巨大1.一般来说，CPI在3%—5%之内为涨幅较弱的温和通货膨胀，而CPI达到5%—10%为涨幅较强的温和通货膨胀，CPI达到10%以上即为加速通货膨胀。2.2008年，受春节以及南方雪灾因素影响，CPI指数大幅上涨，2月CPI已经达到8.7%的高水平。我国通货膨胀水平已经接近加速通货膨胀的下限，一旦失控对经济的危害极大。因而急需要从源头即货币供应量上加以控制。CPI走势8.7%6.9%6.5%6.5%7.1%6.5%5.6%6.2%3.4%4.4%2.7%3.3%3.0%2.2%月月月月月月月月月月月月月月12345678901211112年年08080022今年宏观调控目标?两会：1.2008年经济发展目标2.国务院总理温家宝5日作政府工作报告时，提出了2008年工作的基本思路、主要任务和预期目标及需要把握的原则。3.在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，国内生产总值增长8%左右；4.居民消费价格总水平涨幅控制在4.8%左右。5.今年经济工作，要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。今年的调控目标：在经济增长和通货膨胀之间找到一个平衡点。金融政策调控央行年内已三次上调存款准备金率1.央行决定从4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后的存款准备金率水平为16%，再创历史新高。而根据商业银行的存款数据估算，此次调整后可以一次性冻结资金2000亿元左右。2.央行上调存款准备金率已经成为一种惯性，而专家预计今年存款准备金率将上调至18％。3.根据统计局公布的一季度数据，银行居民存款有回流银行的趋势，银行的可贷资金增加，而银行超额存款准备金率也比较高。这种情况下，央行急需锁定银行的流动性。　　历年存款准备金率变化16.0%13.0%6.0%5788934781124458901213488899000010000000111000999990066677777777778881111122000000000000000000000000000000002222222222222222针对整体经济层面的调控，对房地产行业影响并不明显金融政策调控房地产企业IPO融资受挫1.中国证监会发行部有关人士3月20日在京表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本