SHENZHEN深圳已持续蓬勃发展了数十个年头下一个十年1深圳开发重点在那里ONLYCHOICE，LASTCHOICE二线拓展区——唯一的选择，最后的选择二线拓展区自诞生以来，由地源优势与有深圳中心区着千丝万缕的联系；同时作为2008年深圳片区开发最后一块“处女地”2，已深深烙印上了众多城市运营者、开拓者的美好梦想。CREATIONAGAINASHENZHEN再造一个深圳从此开始！3莱蒙龙华项目策略发展报告及2#定位报告深圳中原事业四部二级市场策划品控中心本报告需要解决的核心问题1.在市场发生变化2.开发次序由2＃、5＃同时启动到2＃先行开发3.推货量由2＃、5#各10万平米到2＃16万平米4.推盘时间再次确认为2009年10月份在上述前提下，本份报告需解决的核心问题：?项目发展战略建议；?项目在市场中扮演什么角色？寻找对位客户群；?项目产品定位问题；5报告框架图深圳市场分析整体项目定位龙华区域市场分析项目发展战略思想2＃地块定位整体项目价值研判后天优势打造6第一部分深圳市场分析72007年深圳住宅供应量——供应继续萎缩1、市场现状分析——2007年深圳住宅供应量2005年新2006年新2007年新今年比去深圳历年商品住宅批准预售面积走势区域增供应增供应增供应年增长（万㎡）（万㎡）（万㎡）单位：万平米罗湖83.139.515.95-59.62%9611000福田88.468.5338.29-44.13%900806南山108.6128.493.9-26.87%800717712695647盐田19.225.0424.99-0.20%700578550宝安240.4262.59163.17-37.86%600500龙岗171.8170.51214.0725.55%400合计711.6694.57550.37-20.76%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2007年全市一手新房供应持续减少。从新房批准预售看，2007年全市共批预售商品住宅55800套，面积550万平米，比去年分别下降20%和21%。下降幅度比较大，是近4年来新房供应最低的一年。82007年深圳各区供应分布——龙岗宝安为主力供应区域1、市场现状分析——2007年深圳各区供应分布2007年全市商品住宅批预售各区分布2007年全市商品住宅批预售各区分布(按面积)(按套数)罗湖罗湖福田福田5%3%7%9%龙岗龙岗南山南山41%38%17%14%盐田盐田5%4%宝安宝安27%30%2007年全市新增供应主要分布在龙岗及宝安两地，合计共377万平米，占全市的份额达到68%。9上半年价格一路走高，政策调控后，量价均回调1、市场现状分析——2007年深圳全市销售情况2005年住宅2006年住宅2007年住宅2007年1-12月商品住宅销售面积及价格今年比去区域销售销售销售年增长销售面积（万㎡）（万㎡）（万㎡）/单位：万平米均价单位：元平米罗湖100.253.331.43-41.03%10016777180001593115519福田172.378.8848.83-38.10%14797150008014552144221600014208南山157.7120.2763.64-47.09%601265714000盐田21.817.2817.17-0.64%1126511213401087212000宝安266.2243.2172.69-28.99%2010000龙岗182.5192.9162.09-15.97%80.359.937.052.849.256.449.033.830.116.315.017.008000合计901.1705.83495.85-29.75%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年全市商品住宅销售50092套、496万平米，同比分别下降33%、30%。新增供应减少、价格涨幅过大导致有效需求减少、国家宏观调控抑制投资和投资性需求三方面原因导致销售面积下降。10政策调控后，上下半年供需结构发生明显变化1、市场现状分析——2007年深圳全市销售情况全市面积新增供求比全市套数新增供求比14000006.00140006.0012000005.00120005.001000000100004.004.0080008000003.003.0060006000002.002.00400040000020001.002000001.0000.0000.00Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07新增供应6749807614634693873769744695939427530474994478412775新增供应705568840487158837251074887747067284316836669234165522606714223064118351250872成交量7854886336793994503237486947548928162240238317262445成交面积703561838582378325349706522056401486649889575386279198165553206108146064241570供求比0.860.910.400.120.772.050.641.081.521.362.102.775.22供求比1.001.000.420.070.941.760.661.161.491.572.052.825.18新增供应成交量供求比新增供应成交面积供求比07年下半年，由于市场成交低迷，而年底新增供应项目较多的缘故，从6月份开始，新增供求比不断攀升，10月、11月连续两个月超过2.0之后，12月份一举突破了5.0，达到了近两年以来的最高水平。11宏观政策分析预测（07年现状及后期预测）宏观政策分析预测——调控、紧缩成为2008年主基调。08年后将为政策消化期，预计新政再出的可能性较小重要政策发布日期主题主要内容影响对境外人士及港澳台居民个产生区域性影响，小户型等投资性产2007年7月10日深圳颁布限外人、机构的购房数量进行限品所受影响较大，尤其是临近关口的令制。物业第二套房首付提升第二套房首付成数，并过滤大部分投机客户，稳定房地产市2007年9月27日提高为四成以家庭为单位界定第二套房场，楼市马上降温，并持续观望深圳市执行新使得一部分楼盘列入普通住宅而可享2007年11月20日的普通住宅价新执行的价格标准比06年有受税收优惠，直接受益的是一手房市格标准较大幅度的上调场，节省购房成本存、贷款基准利率由现行的深圳下半年及未来的个人房贷总体供2007年12月21日2007年央行年个人住房公积金贷款利率保应受到抑制,过滤掉许多拥有多套物内六次加息持不变。业的按揭购房客户受理2007年提供的廉租住房对供应量减少和价格上升的心理预期2008年1月廉租房及经济、公共租赁住房和经济适用会得到缓解，小户型将面临极少部分适用房住房的租售申请的低端客户群的流失建立住宅产业所有商品房必须符合节能环提高发展商技术成本的投入，行业重2010年化发展系列目保指标要求，并以精装修标新洗牌标体系准交楼1208年及未来二到五年的房地产走势——市场热点更换2、未来二到五年的房地产走势预测·受关内房价挤出效应，首次置业客户转移至关外片区；·城市发展轴线开始由东西走向逐步转向南北走向；·受惠于四大新城规划，龙华光明新城体育新城新城将以最近的区域优势最先龙华新城启动，吸引关内客户；东部新城·未来二到五年热点区域将会集中于龙华——市政配套整体完工西乡——大铲港港区建设成型龙岗——大运会举办年热点区域东部新城四大新城发展轴线1308年及未来2-5年的房地产走势——稳定为主、关注产业发展3、未来二到五年的房地产走势预测市场格局热点片区区域经济宏观政策客户影响2008年整体格局从以投资为主宝安前海中心区新定深圳延续GDP10%以从紧的金融调控政策犹豫、观望转向以自住位上增长率，防止经济由过快向市场相对平稳局部收缩龙华新区过热转变卖方市场转向买方市场2009-供求关系仍旧不平衡西乡片区国民生产总值仍旧稳政策消化期，预计调反复比对、判断行业产业化获得发展龙华片区关内挤出效步增长控政策将有所减少力提升2012年典型的买方市场用，片区集中供应深港都会等规划全面龙岗大运会引发关注开展加速区域经济发展14第二部分龙华区域市场分析15二线区城市功能定位——具备综合服务功能的城市次中心1、二线区城市功能定位分析[龙华定位][政府视角]中部综合服务组团中心“龙华中心包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区深圳中心区的延伸和生活配套基地域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能先进工业和高新技术产业发展基地的延伸。”商贸、房地产发达现代化城区、宝“充分发挥福田中心区的辐射功能，重点建设龙华新安陆路口岸物流中心城、光明新城…进一步提升龙华高新区发展水平。”注：引自《深圳市城市总体规划（2007-2020）草案公示》16区域发展总体特征——中心区一级核心辐射区、唯一都市中央生活区2、区域城市发展总体特征分析?从被辐射到向外辐射地处“三轴两带多中心”布局中的中部发展轴，并逐步形成具辐射力的副中心。龙华中心城?角色定位，重要的交通枢纽布龙路轻轨铁路、地铁线路交汇于新客站，汇集成为未来深本项目梅圳中长途客