2010年福建申发大厦营销定位PART.1项目梳理项目基础经济指标：?土地面积：10084平方米（合15.13亩）?土地用途：商业金融用地（兼容办公）?容积率：≤6.2?建筑规划要求：商业建筑面积不超过2700平方米，应集中设置于裙楼内，为集中式商业?建筑密度：≤50%?建筑高度：约120米（110米至130米）?出让年限：商服用地40年北：临鳌峰路，冷冻厂东：西：万达城市广场临公共景观通廊项目四至分析边上为新拍的商务地块南：临江滨中路，与东江滨公园一路之隔。项目SWOT分析?地块处于鳌峰路及万达广场交汇处?退让较多，地块可利用的实际面积，交通通达性好较小?地块方正，易于规划?尊重规划，地块可建设的楼宇规模?项目周边可利用资源多，有万达广偏小场、公共景观通廊及闽江江景?所处区域，仍在培育与发展中，尚未成熟?未来5－10年，写字楼供应量庞大；?东部新城的建设及政府对金融街规?随着区域内各地块的开发，在未来将划，未来区域潜力巨大产生同类竞争威胁?地铁四号线的规划，将助推区域交?闽江两岸大量写字楼的开发，也将通全面升级在未来市场分流出大部分客群未来，在金融街竞争激烈的格局中，我们要想脱颖而出。因此，我们可以在完善写字楼产品本身，花更少的资金，给项目注入特色与个性，赋予产品灵魂，也能在未来区域的整体写字楼中，更具备识别性。Focus1:本项目位于区域地块的第二排，无法享受一线江景资源。本项目二线临江，观江视野受D5、D6等地块的遮挡Focus2:金融街地块中，本项目限高130米，并非最高的项目，因此自身优势不大。190米130米100米100米Focus3:周边未来商务办公体量超出42万方，同类竞争产品激烈,从产品自身出发将无特色优势计容总建面商业预计商务办公SOHO公寓地块名称用途容积率酒店（平米）（平米）预计（平预计（平米）米）E地（万达广场）325485商业金融4.5147372338639611248138D5地(海峡银行)52950，兼容办6≦800044950——公D6地（达特贸易）541926≦800046192——D1地（上海升龙）1243196.5≦540083243——D2地（宇洋房产）1243196.5≦540081919——D3地（信用社）625206.2≦270059820——D4地（申发置业）625206.2≦270038875——B1地（进出口银行408114.5≦300037811——）商服用地B2地块（交通运输365184.5≦3000—33518—）C1地块（许金祥）472655.0≦3000—44265—C2地块（保罗投资548505.0≦3500—51350—）合计超90万方——超19万方超42万方近22万方近5万方Focus4:地块地价无优势,并非最贵也非最便宜,因此在未来销售方面面临一定压力Focus5:申发集团有限公司是一家专业以轴瓦轴承研发生产为主导的企业，在福州房地产这块，属第一次涉及，并无品牌效应，需要时间沉淀。本项目并不能享受一线江景资源金融街几个地块中并不是最高的项目思考我周边未来同类竞争产品激们的项目自身烈,从产品自身出发将无?出路现状总结多大优势地块地价,并非最贵也非最便宜,因此在未来销售方面面临一定压力申发企业第一次进军房地产并无品牌效应如果，提升产品硬件？纵观，国内一线城市的写字楼大多追逐于产品硬件品质的提升，以此吸引客户！如果，提升产品附加值？根据目前写字楼发展趋势，提升产品附加值，可在智能化、生态环保、专业化等方面下功夫……第五代纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保节能化、专业化向国际水准看齐趋势第四代20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平第四代现在进行时第三代90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化第二代80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空间布置、环保和智能化第一代50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅但是出路一：提升硬件出路二：提升附加值问题Q1:成本投入大Q2:科技日新月异，易被淘汰Q3:竞争同质，无法脱颖而出项目无法产生强势的综合竞争力我们的出路？？？重新审视，项目的目标客户群体特性与所属的区域——目标客户特征——高资（知）阶层，具有实现自身文化品味的需求客户档案高有有资思品（想味知）根据马斯洛需求层次理论，高资（知）客户群体，需求已处于高级阶段，其具有实现自身文化品位的需求。区域特征——新兴金融商务区+丰富景观资源+或浓烈或冷峻的周边建筑形态项目区域解读区域属性：景观资源：周边建筑形态：根据规划，该区拥有闽江与光域用地范围总面明港等内河形今后，万达积约63.51公顷成外江内河的城广场繁华，合952亩，是滨水风情，同、热闹的商福州市作为海峡时与北侧与西业氛围，其西岸中心城市未侧的公共景观他地块冷峻来发展的金融中通廊，形成丰的写字楼商心，属于新兴的富的景观资源务办公氛围金融商务区。。交汇碰撞。综述出发点——资金投入大?提升产品硬件?花更少的资金投入打造项目易被市场淘汰特色；?提升附加值无法脱颖而出?赋予产品灵魂，使项目具有强烈的识别性；平?一炮打响开发商品牌。衡点另辟蹊径走独特的文化线路进行差异化竞争因为，项目客户特征——高资（知）阶层，有实现自身文化品位的需求。项目所属区域特征?新兴商务区；?丰富景观资源；?繁华商业与冷峻写字楼的交汇处。所以，我们根据项目所具特质，植入“当代拼贴艺术”文化解密“COLLAGE当代拼贴艺术”?COLLAGE，当代西方最著名的艺术思潮之一，意指不同文化艺术流派元素的多元拼贴。?1984年美国哈佛大学的教授ColinRowe和FredKoetter在其史诗般的著作中，第一次将拼贴艺术扩展至城市规划、建筑构成领域。?拼贴建筑已经成为当代西方艺术在建筑领域最著名的实践流派之一。文化COLLAGE拼贴艺术——新高资（知）阶层的选择?这是一个与时俱进的社会，自由、开放、娱乐、快乐是其主题，新的消费需求是不断产生的，基础决定意识，意识决定了形态。?艺术和商务的拼贴构成了全新的商务模式，商务成为艺术的载体，艺术亦可成为商务的途径。?艺术和建筑的拼贴构成了物业的永恒的价值，一个高尚的物业让人有尊严感，甚至会对生命做出重新的审视。PART.3可拼贴的文化艺术的解读1儒雅文化儒雅文化：是以儒家思想为核心的中国传统文化的继承，它是满足了人们对中国传统文化的渴求，满足了大众在物质条件无忧的情况下对儒雅文化的渴求。中式古典风格的大堂具有新东方主义风格的大堂中式楼阁电梯厅?在建筑装饰细节方面，运用中式文化的图腾或是雕花装饰。?在写字楼公共通道，可装裱名人书法字画作品，如“载舟覆舟，所宜深慎”、“水利万物而不争”、“举世皆浊我独清，众人皆醉我独醒”诸如此类，充满哲思的禅语，潜移默化滋润人的品性。?在项目会所，可以植入“名酒与水源”、“陆羽茶经”、“茶道艺术”、“名人、名酒、名茶”等等传统文化元素，结合中式元素的会所建筑设计，成为古香古色的精神放松道场。2新京派文化新京派文化：运用传统文化中古典的、厚重的文化元素，融合地域性的人文与艺术沉淀，衍变而成的文化潮流。?朱漆大门、窗花、影壁都是新京派文化的典型元素。?建筑内部细节：融入新京派园林中的明暗、动静、阴阳等内涵，同时在表现手法上采用现代的手法?在写字楼部分设珍品区——珍藏珍贵的新京派艺术品，如古董、名画、玉器、乐器等，既可供大家观赏，又体现整体写字楼的档次。?在写字楼商业裙楼部分设置一个高级餐厅，请北京的御厨或御厨的后代烹饪御膳，采用预约的方式对外经营，采用御膳房的装修风格，进行仿古装修，同时体现现代的奢华一次仅接待一批客人。3个性另类文化个性另类：以极具鲜明色彩或是大胆前卫的设计，来展现一种个性。不走常规路线，突兀不协调的搭配，给人留下深刻的印象。?在办公室内部分：所有隔断由玻璃、金属和窗纱组成，另类的设计，营造充满艺术的办公氛围?写字楼内部办公格局：以大胆前卫的造型设计或者是简约的金属运用，来营造独特的办公格局?在写字楼会所部分：设置特色的休闲吧台，甚至是一些独特休闲配套设置，或是具备异域风情的水疗，养生。用时尚的配套设施及独特的个性吸引大量的社会精英名流4中西合璧文化中西合璧：融合中西方的长处,汲取两者的精华.两种文化与艺术的相互结合，将会碰撞出更大的火花。?形似“幕布”的大块玻璃体由红色建?ARTDECO风格彰显高层办公的精致，在产品里面体现更多是筑的屋顶段如丝般划过，承接西方的中式空间特有的情趣。建筑艺术（大玻璃）衔接本土（中国红）的历史文化，在大堂里的突显独特的艺术气息。?商业部分西班牙元素的建筑小品引入，如地面拼花、马赛克、雕塑小品；?高层办公等可采用合亚洲元素沉稳厚重的设计。Part5波普文化波普文化：波普文化源于英文popular（流行的大众的）的缩写“pop“，即流行艺术，大众艺术。将身边的物品，如漫画、电影海报、明星、高跟鞋、任何消费品图像通过解构、拼贴、重复的手法进行艺术创作，都可成为波普艺术的创作主题。?在写字楼广场部分：可用夸张的建筑形态,或是建筑小品装饰,以一种与传统艺术观念完全不同、极其通俗化、庸俗化的新奇、古怪的“艺术”形式来表达人生对社会的认识。?可建筑外立面方面：因为波普艺术倾向于现代都市主义，故设计运用中用鲜明的颜色对比,以及细节强调的突出,给人予强烈的视觉冲击。?在写字楼内饰上：因波普艺术的构成与城市文化有着紧密的关系，所以使用的材料来自城市的生活本身，表达语言符号的材料包括生活用品、广告、报刊、杂志、商品符码。综述根据各类型文化与或浓烈或冷峻的周边建筑，衡量文化与项目契合度文化类别儒雅文化新京派文化个性另类