序序言言中原观点：每一个地块都是有灵魂的，就像一个人，有着自己的理想，我们从来不敢忽视这一点，因此，我们总是顺着这一理想把目光投向远方。当我们能触碰到这块土地时，感觉到他的桀骜不驯、感觉到他要龙腾一跃的欲望，因此，我们亦坚定了我们的信念我们要让他一举成王！CentalineCodeofthisreport|1湘江名城项目营销策略报告中原地产代理（深圳）有限公司CentalineConsultants湖南分公司二级市场策划品控中心项目解决的二个核心问题：项目整体战略：项目在中国中部战略之下应该如何占位。项目作为一个1700亩、330万建面的大盘，项目的整体形象将决定着项目后续的发展。营销使命：要去化30万㎡，中原如何实现。项目的开发周期长，一期如何快速并在保证价格的情况下快速去化，对于项目形成热销局面，促进后期销售起着决定意义。CentalineCodeofthisreport|3提案体系提案体系AnalyzeSystem思考一：项目整体战略思考二：营销使命——项目的整体推广策略——项目在中国中部战略之下应该如何占位整体营销策略中原对土地的广度思考整体推广策略基于项目核心价值点的广度研究——营销策略基于中部中原对客户的思考如何实现年30万的去化量CentalineCodeofthisreport|4提案体系提案体系AnalyzeSystem思考一：项目整体战略——项目在中国中部战略之下应该如何占位?中原对土地的广度思考?基于项目核心点的广度研究?基于中部中原对客户的思考CentalineCodeofthisreport|5世界经济看中国：中国——世界的强国，经济的巨人，地位在改变、后劲十足！2008年中国的经济总量排名世界第三，仅次于美、日。而且中国的发展潜力巨大！！超过日本只是时间问题.CentalineCodeofthisreport|6中国经济向内看：面对金融危机，中国经济发展开始以外投主导转为内需主导！后危机”时代：应从外需主导转为内需主导?中国在全球金融危机的影响之下，除了引导市场需求的体制改革外，在宏观经济层面考虑，在“后危机”时代，中国必须开始从由外需主导的增长模式向内需主导型转换。??????上半年的经济数据也印证了内需主导型转换的必要性。上半年GDP增长7.1%，其中投资贡献了6.2个百分点，消费贡献了3.8个百分点，出口负拉动2.9个百分点。CentalineCodeofthisreport|7中部崛起是战略方向：由西部大开发转向中部崛起，湖北、湖南两型社会试验田获国家批准，这里成中部的“心脏”地带！西部大开发在2001年获批之后，今时今日，发展依然缓慢，没有达到国家既定的目标，主要是由于西部与中部的交通瓶颈所致，因此国家在2006年开始实施中部崛起战略，并批准湖北、湖南为两型社会试验田。CentalineCodeofthisreport|8人才、资金和技术转战中部：在全球经济的变化中，中国通过相关战略和政策的引导，把资金、人才、技术、企业引向中部地区。?湖北、湖南作为中部崛起的核心省份，也是两型社会的试验田，战略地位的重要性使得湖北、湖南成为政策承接下人才、资金、技术、产业的汇集地，而武广对湖南、湖北发展具有划时代的意义；?2008年5月，益阳核电公司成立，成为国内第一个内陆核电公司。?2009年8月，比亚迪股份有限公司与湖南环保科技产业园签约，比亚迪汽车项目正式落户长沙，期投产3年内产值至少达到300亿元。长沙两大国家级工业园区建成，英国3I集团、郡原置业、嘉盛房产、大汉集团等20多家战略投资者表达了入园意向……CentalineCodeofthisreport|9交通开道成各大资源汇集和中部崛起的关键?俗话说“要致富、先修路”。当人才、资金和技术往一个方向或地方流动时，一定需要有渠道，即“交通开道”。CentalineCodeofthisreport|10武广促成湖南、湖北成为承接沿海人才、资金和技术的汇集地?一般交通开道是以“物”为主；?但是武广则是以“人”为主；?武汉至广州的3小时经济圈，和深港高铁拉通后，形成5小时经济圈；?武广是衔接沿海工业到中部，同时降低人才、资金和技术的“流动成本”，成为沿海和中部交流最近和最重要的通道，是各大资源的汇集地。?武广片区集中了全国的交通大动脉京珠高速、国际的托盘天平黄花机场、以“人”为主的武广客运站，成为交通的汇集点。CentalineCodeofthisreport|11全国性品牌开发商迅速回流沙河○地产○北辰○实业鸿荣源长沙市房地产发展状况○○鸿荣源和记黄埔○珠江地产○部分外地开发商（排名不分先后）中粮地产○○碧桂园勤诚达地产○南山地产香港恒基恒丰万骏○上海旭辉○京城军团广东军团香港军团华润置地○○○○玫瑰园英达○房地产○○鹏基地产阳光100卓越置业和记黄埔建发○房地产北京美林香港兆佳湘○腾投资○融科智地珠江实业新世界卓越地产○香港东业天健地产○○○勤诚达地产建发房地产当代置业深天健恒基兆业○○香港融汇○南山地产○万科地产北辰实业碧桂园华润置地○融科智地厦门○象屿广晟集团新世界中国北京茂○华○中体产业保利集团香港庄士建发房地产○○宏发地产茂华集团中粮集团香港东业○融科○智地阳光壹佰美林正大深圳万科○○上海德普○中信集团长沙奥林匹克花园○江浙军团沙河地产保利地产○万科地产绿城集团鹏基集团中天集团深佳兆业○○中信集团标志房产南山地产香港庄士○○振业集团保利地产佳兆业德普置业福中福地产○CentalineCodeofthisreport|12土地背景小结这是一个新经济时代的开始，武广是脉搏、两湖是“心脏”！新经济下“人、财、物”的回流，必然带来新一轮的热潮！而我们正处于“心脏”的关键位置！CentalineCodeofthisreport|13提案体系提案体系AnalyzeSystem思考一：项目整体战略——项目在中国中部战略之下应该如何占位?中原对土地的广度思考?基于项目核心点的广度研究?基于中部中原对客户的思考CentalineCodeofthisreport|14项目价值：长沙城对外的“桥头堡”，吸纳由武广动脉运输回来的“血液”。项目拥有京珠高速、国际航空港黄花机场、武广客运站等全国性交通大动脉，使得项目作为长沙成为距离世界最近的地方，成为湖南对外展示窗口和形象。雨花汽车站区位：?项目位于东城门户，是长沙未来的城市之心，?武广新城将成为长沙离世界最体育新城板块武广新城板块近的地方；?武广新城将是推动长株潭融城武广新城乃至整个湖南快速发展的“发动机”CentalineCodeofthisreport|15项目价值：对内是“心脏”，将吸纳的“血液”并通过地铁和交通路网输送到整个区域。地铁?本项目紧邻地铁2、3号线，其中二万京珠红地块西南角紧靠2号线上“长沙大道环家旗线人民路高站”，未来交通出行便利丽路路速武广客运专线?武广客运专线从项目穿过，在项目长沙大道地块形成南北贯穿桂花路机场高速城市干道?红旗路、长沙大道劳动路武高速路广?京珠高速、机场高速]高空运速铁?黄花机场路CentalineCodeofthisreport|16项目为“武广沿线330万㎡的第一大盘”地块整体规划指标武广沿线重点城市项目建筑规模一览表城市项目名称总建筑面积占地总面积：约1700亩（约113.4万㎡）湘江名城3300000容积率要求：住宅容积率≤2.8长房?半岛蓝湾324527湖湘桃源316000长沙（武广新城）商业容积率≤3.0东方花园330000长福花苑308103总建筑面积：约330万㎡恒大绿洲400000绿地率：≥40%江南春城300000万科金域华府188800建筑密度：＜30%新奥依江畔园156101武汉（青山区）社区容量：10万人综合性社区青山碧苑四期52000开来九洲国际33897青山世纪坊20141祈福辉煌台1200000广州保利城花园530000银业堡岛148586广州（花都）祈福生活无限109040在水一坊48360荷塘月色·领会26854CentalineCodeofthisreport|17项目为“武广沿线最大的中央景观公园大盘”?近10万平方米的景观绿化带成为项目天生优质的绿化走廊和中央公园。?滨河景观：地块北依浏阳河，拥有约2公里长的河岸线，景观资源丰富。CentalineCodeofthisreport|18项目为“武广沿线最大的教育大盘”?通过引入湖南四大名校之首的“长沙市一中”，使得项目的人文价值得到空前提升。?湖南省长沙市第一中学创建于1912年，是湖南省最早的公立中学，素以名师云集，校风朴实，人才辈出而著称，毛泽东、朱镕基、周谷城、周立波、杨小凯、谭盾等蜚声中外的政治家、思想家、历史学家、文学家、经济学家、音乐家和17位“两院”院士均先后在此就读。CentalineCodeofthisreport|19项目核心点小结项目价值为：?“武广沿线的桥头堡”?“武广沿线330万㎡的第一大盘”?“武广沿线最大的中央公园大盘”?“武广沿线最大的教育大盘”中原观点：本项目有条件成为武广沿线的第一大盘CentalineCodeofthisreport|20提案体系提案体系AnalyzeSystem思考一：项目整体战略——项目在中国中部战略之下应该如何占位?中原对土地的广度思考?基于项目核心点的广度研究?基于中部中原对客户的思考CentalineCodeofthisreport|21土地性质定位我们依然需要到现实来看一看，我们的理想能驶向何方？而项目作为一个武广沿线330万建面的第一大盘，项目应该去哪里寻找客户。基于土地的综合价值和多层次、由小到大的判断思考，项目将客