京基大梅沙别墅项目思考二级市场策划品控中心引Preface深圳，别墅豪宅市场发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战......京基，做残喘的市场跟随者？还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？还是重新定义别墅豪宅市场，做新的领袖人？领袖或跟随，姿态必须确定！！！2背景研判︱市场背景研判︱地块研判︱发展商背景研判3一级市场：土地频流拍，看衰、“缺钱”可建设总建总土地面积楼面单价底价成交价宗地号地块位置土地位置筑面积竞得人竞价轮次(㎡)（元/㎡）(万元)(万元)（㎡）宝安区宝安大A116-0306宝安区道东侧、航城25995.471700　　35000　　大道北侧宝安区宝安大A115-0131宝安区道西侧、航城81044.12218000　　106000　　?4月八块大道北居住用地出侧让，六块地遭遇流标。自07年9月以来，政府出宝安区观澜高A907-0009宝安区21099.1337970　　13600　　让25块地，其中新技14术园区块地流标。?龙岗区宝荷路深圳市振业G02113-0023开发龙岗区商拿地与沙荷路交叉积极性不高，表明101357.67243259发展商看衰市2836.48场以及（集团）股银根紧缩给发69000展商1带来69000的资金链紧张。口南侧份有限公司龙岗区宝荷路G02113-0022龙岗区73513.44176432　　50000　　南侧龙岗区丹梓东深圳市华明G14304-0272龙岗区路与外环高速13340.86400221149.37辉置业有限40004600交汇处东南侧公司龙岗区坑梓大G14207-0185龙岗区道与光祖路交41224.319357810000汇处西侧龙岗区锦绣中G14210-0182龙岗区路与翠景路交200484.32408845　　55000　　汇处东侧4二级市场：均价回到一年前?市场供应：08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个，共4883套，约合40.6万平米。从供应结构看，90平米以下的供应量占到了整体的74.6％，144平米以上户型仅占5.3％；?市场成交：4月份全市一手房成交4250套，合35.2万平米，成交量已经回到去年同期8成左右的水平；?成交均价：4月份随着项目降价风波愈演愈烈，全市成交均价已降至12000元/平米以下，仅比去年同期高出不到400元/平米。5二级市场：价格下浮一明一暗豪宅：价格低调松动，成交低迷普通住宅：价格频频调整20~40%，周成交达10-20套，开万科城御水湾：千万别墅，现场可松动至8折、7盘率恢复30-40%折豪宅价格公东海岸：开未动，对诚意客户价格低布吉/坂田：可园、梅陇镇、珠江旭景2804普通住宅降价潮不断，成交稍回暖。后市调暗放，且松㎡大平面，账面价动幅度较大。万，现场宝安区：幸福海岸、泰华阳光海价格可松动25%仍有价格下浮威胁。龙岗中心城：公园大地、公园盛世、水红树西岸：岸新都现价4-5万，现场价格可谈前海:鼎泰风华澳城：中海康城国际：4988元/平米起均价23000元，价格可谈95折…………6二级市场豪宅：深圳在售豪宅销售率一览累计销售每周销售套价格项目名称开盘时间总套数销售率套数数万/平米纯水岸07.04.1019452.10%1010~110后海公馆07.07.2454864.60%3540~14?在售豪宅成交普遍低迷，每周消化率几乎停兰溪谷07.07.2853724.20%滞。1300~2?中信新推售豪宅红树湾销售07.10.19较好，定价合理和733资源的5.20%独有是主要原因。381~24.5曦城08.01.069739.20%381万科东海岸07.11.173823.70%905万科东海岸07.12.14695.80%405纯水岸08.5.2524100%246天麓7区08.5.285670%395水榭山08.5.312490%214.57三级市场：豪宅放盘增加，成交减少。?08年4月份中原的二手市场放盘量出现萎缩，全月仅6680套，环比减少了28.5％。值得注意的是，豪宅项目的放盘数量有所增加，放盘价超过1000万的单位约占总量的3％。?买卖市场：4月份中原二手住宅买卖成交量为1028套，较3月份有11.6％的下滑，同比去年同期的减幅超过了50％。8三级市场：二手豪宅价格下浮，冲击一手豪宅。表：1-4月部分豪宅成交列表成交金额(万成交日期物业名称所在域面积成交金额均价户型客户户籍购房用途元)2008-2-25半岛城邦南山219.746690000304455房2厅3卫深圳自住或投资6692008-3-20半岛城邦南山220.637150000324075房2厅3卫台湾自住7152008-2-16中原成交二手豪宅价格普遍下浮，且低于一手价格，如中信红树西岸花园南山144.765000000345403房2厅2卫内地红树湾二手主流成投资5002008-1-18交价为中信红树湾花城25000，红树南山西岸238.99为300005650000，远低于一手豪宅价格。236414房2厅4卫内地自住5652008-1-8中信红树湾花城南山174.564550000260663房2厅2卫深圳自住4552008-2-22中信红树湾花城南山2555680000222754房2厅3卫内地自住568数据来源于深港研究中心9三级市场豪宅：千万豪宅成交寥寥1000万以上豪宅1-4月份统计　1月2月3月4月合计放盘7478177608937成交11136数据来源深圳中原品控中心存量远大于成交量！10后市：深圳楼市近期难以复苏！2008年政府工作报告指出，今年房地产宏观调控要采取四项措施：a.要健全保障性住房制度、加快保障性住房建设。中国人民银行行长周小川公开表央示行的表，利率、态准表备示金率政府在等货币货币政策政策b.要增加中低价位、中今年的调控主基小调套型普通商品住房供是2007年调控的应。延续。工工具使具未用上来都有上将持调空谨慎间，态央度。行将c.要综合运用税收、信贷、土地等手段，防止房价过快上涨。充分把握调整时机和力度，权衡利弊后选择最合适的政策工具。d.要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。未来楼价走势估算2000018000深圳楼市从07年8月份开始进入萧条期，预计在08年四季度才会逐渐进16000入复苏期。08年发展商将继续面临政府市场监管、贷款限制、客户观望14000的多重考验。120001000020070120070320070520070720070920071120080120080320080520080720080920081120090120090320090520090720090920091111市场背景研判结论Conclusion一、发展商普遍对后市短期内不看好；二、一手价格回归至07年同期水平，并仍有价格下浮威胁；一手在售豪宅销售普遍低迷，普遍采用现场暗放折扣的促销形式；新推豪宅定价保守；三、二手豪宅成交呈现西热东冷的态势；二手豪宅价格下浮，将对一手豪宅造成极大冲击；四、深圳楼市预计在08年四季度才会逐渐进入复苏期。地块研判/地块位置关键词：配套成熟片区郊野公园万科国际会议中心游艇会盐田外国语学校京基喜来登酒店本项目地块本项目地块位于深圳市盐田区盐梅路，由盐梅路西行可接盐坝高速去往沙头角、罗湖。地块所处大梅沙片区配套成熟，酒店众多。13地块研判/地块分析关键词：0.55容积率，无会所、商业面积。占地面积：20004平米容积率：0.55建筑面积：11000平米其中：住宅11000平米建筑覆盖率：≤50%退红线：盐梅路侧≥6米，其余各边≥4米车位数：80个14地块研判/地块四至北关键词：一线无敌海景N?项目两面环山，东面无敌海景，北面为联泰梅沙湾；?海景属一线无敌海景；?项目山形不秀丽，坡西东度较大，基底基本是岩石层，可适当利用。南15地块研判/户型关键词：大面积独栋别墅，产品纯粹户型面积（㎡）户数备注A（A1+A2382（262+119）192个车位）B1781（494+293）1B2691（415+235）13个车位，B3671（442+228）1带私家泳池B4710（371+338）1B5893（583+309）1共计48套，全部为上下叠加户型，单独使用并不实用，上下两户打通后共计24套独栋别墅，面积在382㎡~893㎡。16地块研判/资源关键词：顶级豪宅的景观资源景观资源本案优东部华侨城天琴湾联泰南澳世纪海景观澜湖万科·十七英里资源型万科东莞松山湖1号华侨城东方花园万科东海岸水榭山庄圣莫丽斯居住型香蜜湖1号大山地次优振业城中心区1小时交通圈区位与深圳市场其它景观资源型豪宅相比，具备打造顶级豪宅的景观资源基础。17地块研判结论Conclusion地块印象综述?地处配套成熟的大梅沙片区；?地块占地较小，低容积率；?一线无敌海景；?大面积的独栋别墅，产品纯粹；?与顶级豪宅媲美的景观资源。结论：具备打造顶级豪宅的质素，但会受到社区小、自身配套缺失的限制。18发展商背景研判/京基深圳地产碧云天碧荔花园碧华庭居百年企业，经典人居——京基深圳地产14年天涛轩假日海湾酒店山海家园御景东方御景华城碧海云天19发展商背景研判/我们对于地产品牌运营的认识产品运营热点区域开发的积累原子裂变城市发展规划项目开发的积累十七英里万科地产20本地块开发意义的思考本项目本项目的开发将继喜来登酒店、假日海湾酒店项目的开发将继喜来登酒店、假日海湾酒店项目之后，助推京基地产达到品牌形象的峰值…之后，助推京基地产达到品牌形象的峰值…品牌峰值经济利润客户资源及市场启动声誉大梅沙片区21背景研判︱市场背景研判虚妄