给区域一个灵魂给区域一个灵魂沙坪企业集团世界之窗地块定位方向报告湖南中原事业二部2010年6月本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|1汇报说明[经过与开发商的多次沟通，以及对项目地块及周边区域市场进行详细的调研分析工作，本报告主要针对于沙坪企业集团位于世界之窗地块的整体定位作方向性研究及建议]?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2初之印象：“小”而“强大”?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|3“小”——地块发挥空间小项目位置及经济指标项目位处世界之窗对面，占地9000㎡，容积率5，地块条件适于打造精品楼盘项目位置：三一大道南侧，长沙世界之窗对面，金色比华利三期地块项目总占地：9000㎡项目总建筑面积：45000㎡金鹰月湖板块星沙板块项目容积率：5主城区板块?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|4“小”——地块规划受限大金色比华利三期地块，如何规避前期楼盘风格影响地块南面紧邻比华利，虽已售罄，但在楼盘风格及推广上会形成一定影响?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|5“小”——地块规划受限大快速干道影响大三一大道为快速干道，噪音及灰尘污染问题较为突出，通达性受限?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|6“小”——地块规划受限大地质情况将造成开发成本增加经勘探，地块所在地的地质情况不容乐观，开发成本势必将提高?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|7“小”——地块规划受限大地块高于地平线，主干道通达性较差地块与三一大道、世界之窗的高差将形成台地，在提高了项目的景观资源同时也带来了通达性差和停车难等问题?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|8问题多，难以抉择…是因循守旧，还是标新立异？是按部就班，还是特立独行？面临难题的抉择，如果想要获得大发展，就必须有新的思维我们在思考…?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9“强大”——区域之强大湖南广电——娱乐之都NO.1“快乐大本营”“天天向上”“快乐男声”“花儿朵朵”太多的娱乐符号?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10“强大”——区域之强大世界之窗、海底世界——人文旅游胜地长沙除了岳麓山和橘子洲头，只有这里…世界海之底窗世界?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|11“强大”——区域之强大国际会展中心——让长沙走向国际国际级的车展、大型娱乐文化活动，让这个城市弥漫着国际的味道大型音乐会国际会展中心国际级车展?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|12“强大”——区域之强大机场第一门户——城市的形象展示黄花国际机场进入市区的第一门户，长沙的窗口，世界的窗口?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|13这是一场博弈…“小”“大”“难题”“创新”价值最大化?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|14如何实现价值最大化？看市场?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|15Part1新政影响分析?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|16国务院为了抑制不合理的住房需求，于4月15日至4月17日，三日内出台了新的房贷政策，俗称“新国四条”1.对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；2.对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１.１倍；3.对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。4.针对异地购买：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|17市场成交：北京、上海等一线城市成交急剧缩水，降幅在五成以上?北京：4月1日至5月14日，商品房成交量呈阶梯状下跌趋势：4月1日至4月17日，日均成交401套；5月1日至5月14日，日均成交168套，比新政前下跌56.1%；?上海：新政前日均成交496套，新政后4月18日至5月1日，日均成交365套，降幅达26.4%；5月1日至5月14日，日均成交181套，较新政前下降63.5%；?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|18消费者反应：新政引发消费者观望氛围，多数预期房价下跌，下半年迎来房价最低点数据来源：CREIS中房指数、FDC.SOUFUN.COM?中国指数研究院调研显示，在北京、上海等8个重点城市，认为新政对其购房计划有加大影响的购房者占50%以上，其中北京、天津、上海、广州占60%以上；此外，因新政延期购房或暂时观望的购房者均占60以上，广州、苏州、南京、天津等地均超过80%；?各城市均有超过半数的购房者认为下半年房价将迎来最低点；?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|19地产商：商业地产因价格稳定、银行贷款相对宽松，成为投资开发趋势?商业地产未在调控之列，银行贷款相对宽松；?商业地产以其稳定的价格，投资回报率，成为房企投资开发的方向；?人民币升值力大，投资渠道有限，大量资金流入商业地产投资，商铺、酒店公寓、写字楼等物业；全国房企老大应对策略企业新政前业务新政后万科以住宅产品为主商业地产将占20-30%保利商业物业持有少未来三年内商业持有量增至300万平?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|20新政影响小结市场：新政调控作用显现，一线城市楼市成交量锐减；客户：观望氛围积聚，购房者普遍预期房价下行，下半年将出现价格最低点地产商：调整战略方向，减少住宅开发量，转战商业投资型地产市场再现观望，行业结构将面临调整?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|21Part2长沙楼市分析?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|22整体市场：08年至今，累计供应规模巨大，市场存量高达200万方，2010年销售形势严峻08年1月-10年5月长沙商品房、住宅存量情况商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）项目批准预售批准预售区域销售面积存量销售面积存量面积面积开福区606.74570.0436.7543.03536.546.49天心区411.24432.3-21.06363.69388.78-25.09雨花区1022.56888.57133.99894.19825.0269.17岳麓区555.4436.9118.5504.18402.77101.41芙蓉区198.21258.88-60.67170.69217.13-46.44全市2794.152586.69207.462475.782370.24105.5408年1月至10年5月，长沙全市商品房累计供应量2794.15万方，销售面积2586.69万方。其中住宅累计供应达2475.78万方，销售面积2370.24万方。08年至今，商品房和住宅剩余207.46万平米、105.54万平米。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|23存量：截止5月底，开福区约剩余17535套住宅，销售形势严峻项目在售产品销售均价总推量去化量5月成交套数滨江·君悦香邸84平米两房，120-132三房，176—189五房5800276625844绿城·青竹园别墅15000145995四达·新时代广场53-64单间，71-110两房，111-144三房63006104425珠江花城一期二组132三房，157四房5400带精装6195480天健·芙蓉盛世公寓、94二房、135三房、155四房5700214418930才子佳苑93平二房，122平米三房4600107210110湘江一号别墅独栋19000双拼110002462367财富名园90平两房/111-159平三房/147-209平四房470071529322藏珑·湖上国际花园89二房144三房均价5400,楼王6800206517328江临天下52平一房，89-96平两房，127-165平三房，150平四房46006864993湘江世纪城94-100二房、131-150三房江景5600,非江景4400304921625845华盛新外滩92-108平二房，121-150平三房，147/175平四房80005334901万国城MOMA115-131平三房，161-174平