1光耀集团大亚湾项目前期策划顾问报告深圳中原惠州分公司事业一部2008年3月31日二级市场策划品控中心最好的时代，未必都拥有最好的时点。在变革的市场中寻找项目发展的最佳空间……3引言我们的视角：站在区域发展的角度来思考城市的未来。4引言我位在哪里。大亚湾：政治上的惠州版图，经济上的深圳东岸，它将比肩深圳城市综合体。5引言地块之于大亚湾，犹如2003以前的宝安，璞玉仍需等待时机的雕琢6提要项目的目标理解位置：大亚湾中心北区物业类型：住宅占地58555m2建面175665m2运营纬度——寻求最佳开发时点，实现利益最大化房地产政策转向令市场环境发生变革；在变革中我们通过对市场的立体论证，辨析项目现时开发的可行性，寻求项目发展的最佳空间实现项目发展利益的最大化。战略纬度——结合光耀企业战略，以项目发展助推更高企业价值实现结合光耀在本区域的开发战略，采取多种发展策略提升项目价值，形成良好的互动拉升，助推光耀布局惠阳、大亚湾，获取更高企业价值。7观点当前项目开发可行性观点一?当前条件不充分，不建议开发项目发展机会观点二?供需、经济等六大变革带来兴奋点项目开发时机观点三?2010年是项目的开发时点项目定位与规划观点四?新都市主义主流住区，现代简约风格为主经济效益评估观点五?63.3%利润率，高于行业平均水平，保证利益最大化8提要报告概览六大变革带来的立体论证项目可…开发时…机建议定位与规划…建议经济效益…评估行性兴奋点政策：政策转市场变革:交时点分析/机整体定位经济效益评价向及影响/市场通网络/产业会/开发时主题定位环境带动/城市化间建议价值定位市场：竞争/走人口递增/土地势/需求/发展匮乏/价格洼客户定位项目：项目综合地方产品定位特征/开发条件要变革带来的兴客户定位素/项目资源条件奋点研判/可行性规划设计思辩:困局/借鉴/突破/营销9脉络政策：政策转向及影响/市场环政策境市场：竞争/走势/需求/发展可行性？项目市场项目：项目综合特征/开发条件要素/项目资源条件研判思辩：困局/借鉴/突破/营销10政策——政策转向及影响一石激起千重浪——王石言论-“楼市已经出现拐点”—“三五年之后再买房”——“心惊肉跳的07年”动作万科在全国瞩目下率先降价，旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。9.27政策开始转向，开发面临的整体环境出现变化。11政策——政策转向及影响200520062007国八条：重在引导国六条：政策强制性重在执行做好供需双向调节，遏制9070政策中低收入保障方向倾斜投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房营业税政策房贷政策和经济适用住房建设，合限外政策物权法执行理引导住房消费。住房建设规划货币紧缩…………以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，投资型市场影响最大，房地产市场整体转向。12政策——政策转向及影响/整体市场环境表现政策政策市市场场反反应应开发开发商、商、购购房者房者动动作作9.27政策二套房提高首付比例至40％，利息上调15％，多个城市遇冷黄金周较五一及06年成交量明显下降；深圳：十一成交仅82套，市场开始出现观望态势市场持续低靡，观望态势加重，沪、深、穗、莞量春节价齐跌，惯性下行漫延至各地区。央行宣布再次上调存款准众多开发商开始或明或暗降价，市场开始1.25备金至15％；走向价格博弈（某大盘跌幅超过50%，万科第五园、中海大山地、万科运河东一号推出一批7折团购）3.25央行宣布将再次上调存款准备金至15.5％；深今年计划再建4.5万套保障性住房13政策——市场环境/深圳市场扫描2007年全市存量消化套数35000100%可售套数成交量（套）消化率3000080%2500060%200001500040%1000020%50009.279.27后深后深圳圳市市场场量价量价齐齐跌跌，，080800%07.020304050607080910111208.0102年年初初市市场场消化率降消化率降到到10%10%历历史史低低全市价格走势值值，形，形势严势严峻峻。。21000180001473914543150001200090002008年2007年60001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14政策——市场环境/惠州市场扫描整体市整体市场紧随场紧随深深圳圳下行之下行之势势，，下下半半年消化率年消化率极极速速下下滑滑，，到到0808年年年年初初，消化率低于，消化率低于5%5%；价格；价格更更由由高点高点回落到回落到20072007年年初初水平水平。。15政策——市场环境/本地市场扫描市场存量消化套数可售套数6000成交量0.80供求比0.70政策导致供求矛盾突出，价格逐5000政策导致供求矛盾突出，价格逐0.6040000.50步回落步回落。。30000.400.30200007年本地全年供求比低于1，至70.2007年本地全年供求比低于1，至710000.10月峰值后，紧随深圳市场，成交量不00.00月峰值后，紧随深圳市场，成交量不月月月月月月月月月月月月月月01212345678912断下探，市场消化率低于10%。111断下探，市场消化率低于10%。整体市场成交价格走势截截至至0808年年22月月，市，市场场一手一手存存量量约约5000为为52925292套，套，约约合合574833574833平平米米，，存存量量450044714569446045364352425042194300410040004100规规模模放大放大趋势趋势。。36293500347832003000市市场场价格价格飞飞速攀速攀升至升至77月月后，后，紧随紧随2500深圳市场逐步回落至07年半年2000深圳市场逐步回落至07年半年前，4000元左右。1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月1月2月前，4000元左右。101112数据来源：惠州中原市场研究中心16政策——市场环境/本地在售楼盘反应半岛1号成交情况40045%40%30035%2007年半岛1号在9月推出联排别墅30%2007年半岛1号在9月推出联排别墅25%20020%和高层洋房，作为区域标志性楼盘，15%和高层洋房，作为区域标志性楼盘，10010%5%前期储备客户量大，而在面临政策调00%前期储备客户量大，而在面临政策调5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月控控情情况况下，客下，客户户到到访访量和成交量明量和成交量明显显可售套数0000350235137968068萎缩，这一现象目前仍在持续。成交量00001159841161211萎缩，这一现象目前仍在持续。消化率0%0%0%0%33%42%30%17%15%16%中天彩虹城成交情况800100%90%80%60070%60%40050%中天彩虹在成交喜人后，受大市40%中天彩虹在开盘开盘成交喜人后，受大市30%20020%走低压力，销售率持续下降，压力巨10%走低压力，销售率持续下降，压力巨00%大。大。5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月可售套数000000616451346281成交量0000005851056532消化率0%0%0%0%0%0%95%23%19%11%数据来源：惠州中原市场研究中心17政策——市场环境/本地在售楼盘反应新天名城成交情况20070%60%50%40%10030%20%10%00%新天名城作为大亚湾中心北区标志性5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月新天名城作为大亚湾中心北区标志性可售套数000000180186130116楼盘楼盘，，由由63%63%的消化率的消化率直直降至降至6%6%。。成交量00000011456147消化率0%0%0%0%0%0%63%30%11%6%菩提园成交情况15045%40%35%10030%25%大亚湾区定位为高端大宅物业的菩提20%大亚湾区定位为高端大宅物业的菩提5015%10%园园近近两个两个月月出出现现成交成交为为零零的的情情况况，市，市5%00%场场面面临临空前空前压压力。力。5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月可售套数136110825842125105908787成交量2628241617201530019%25%29%28%40%16%14%3%0%0%消化率数据来源：惠州中原市场研究中心18政策——小结1、供求失衡——此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制政策对项目影响投资型消费，导致了政策性供求失衡，同时有一些后续细则政策政策对市场目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期；的转向2、搁置观望——市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市当前项目开场走势，寻求新的入市时机；3、信心受挫——最重要的关键点，投资型消费信心受到严重打击发面临不利市，消除影响的周期会较长。场环境，风险较大。本轮市场调整需一定时间，回稳1、深圳量价齐跌，惠州紧随跌势惯性下探；需看大市走向2、本地市场当前为投资型比重大，受投资来源的下跌影响整体迅区域市场表。现速走弱；3、本地市场在售项目，成交量萎缩，消化率持续走低，价格回落，市场仍然处在浓郁的观望氛围中。19市场——片区竞争格局盘阳…惠…邦城庭灿名区栖联天岸中新域美内主苑方目竞争项目众多，日趋激烈。业雅东项要实湾御本联金荣竞中争楼目苑府项雅首盘豪涛际中听新分析目湾项景通峰一未来区域市场竞争大势20市场——区域市场走势/2008年供应预测产品类型预计推预计推出产品类型预计推预计推项目名称项目名称出套数面积出套数出面积半岛1号别墅、小高层60095000美岸栖庭小高层65457