打造中国首座打造中国首座1.51.5度假生活城度假生活城----石象湖国际度假城战略策划报告石象湖国际度假城战略策划报告----王志纲工作室王志纲工作室20072007年年1212月月前言?人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德?凯尼恩说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲，正成为越来越强大的生产力。?纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领导型休闲地产品牌成为价值连城的环球风景线。?发达国家的休闲地产已经步入成熟阶段，在此过程中发展成型的许多品牌可谓有口皆碑，具有强大的跨国号召力和吸引力，比如美国的棕榈泉、夏威夷等，其休闲魅力吸引着来自全球的无数心灵、目光和钱包。?中国休闲地产，可谓“小荷才露尖尖角”，部分资源优势地区初步展露了休闲地产在中国虽稍显稚嫩却态势喜人的锋芒。比如海南三亚、昆明春城高尔夫、深圳观澜高尔夫等等。作为世界旅游大国，中国休闲地产深得人心，前景远大。?我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都谋求升级换代的发展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞生，创领中国休闲地产新的时代潮流，这就是我们对石象湖的希冀。石象湖发展战略支撑体系示意图世界休闲国内休闲成都休闲规模生态区位蒲江地产走势地产态势地产格局优势优势优势潜力核心竞争力目标、方向可持续发展力战略定位战略定位、功能定位、形象定位、市场定位构能构建、空间布局、首期启动目录态势篇：战略石象湖定位篇：定位石象湖构建篇：构建石象湖策略篇：启动石象湖态势篇：战略石象湖一、休闲地产在世界二、休闲地产在中国三、休闲地产在成都四、我看石象湖机遇第一部分：休闲地产在世界世界休闲地产风起云涌世界休闲地产步入成熟世界休闲地产三种形态1、世界休闲地产风起云涌?21世纪，“休闲经济”做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善着。?据专家预测，到2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。–美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的50%；–目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。?所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假目的地；?大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最佳平台；?可见，休闲地产的发展是休闲产业发展的需要，也是城市、经济和社会发展到一定水平的必然趋势。?迪拜“世界地图”吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世界五百强企业和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各国政要人员，用作休闲地产开发，就连中国温州商人都跑去购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休闲地产在全球的地位和发展势头之迅猛。?棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇，历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲度假生活圣地，无数国际名流在此度假或置业，现已成为极尽豪华、豪富扎堆的地方。现有85个高尔夫球场，600个网球场，10000个游泳池?世界500强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私人的接待、度假、形象展示中心的同时，也将该休闲地产发展成为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯尼公司在奥兰多开发的主题休闲旅游城区。?美国夏威夷的拉奈岛就吸引了日本等著名企业投资开发休闲地产，目前，已经发展成为纯粹而高级的休闲渡假天堂，国内外明星情侣们的蜜月圣地。2、世界休闲地产步入成熟期?世界休闲地产，特别是欧美等发达国家的休闲地产，由于起步早，经济实力雄厚、市场成熟等原因，休闲地产的发展已经跨国起步期和发展期，步入了成熟期。阶段人均GDP/美元休闲方式休闲人群休闲场地喝茶、打牌等世俗就近的室内起步阶段1000～2000普通市民休闲为主或茶馆等温泉、高尔夫、游休闲度假的地2000～5000发展阶段艇、生态等主题休富裕阶层产项目、度假国内闲为主景区等5000～以上全民、全方位休闲休闲主题城区成熟阶段所有市民欧美国家生活；度假村世界度假经济发展规律表明，国民人均世界度假经济发展规律表明，国民人均GDPGDP超过超过10001000美元时，国内就会出现旅游观光需美元时，国内就会出现旅游观光需求；当人均求；当人均GDPGDP达到达到20002000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDPGDP达到达到30003000美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDPGDP达到达到50005000美元时，旅游形态美元时，旅游形态开始进入成熟的度假经济阶段。开始进入成熟的度假经济阶段。?国际休闲地产成熟的标志一：?发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体量规模上占有主导地位，丰富的功能形成自我完善体系，能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲度假及生活氛围。?国际休闲地产成熟的标志二：–国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有效的保证了项目的可持续性；–地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开发也必将面临冷落的局面。?国际休闲地产成熟的标志三：?既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做大，做专，做强，形成规模效应，来吸引市场关注；?一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫为主、滨海资源的以游艇为主等；小结?从成功发展的世界休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，都是值得石象湖借鉴的宝贵经验。3、世界休闲地产的三大形态?从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：1.世界性休闲地产——休闲新城；2.全国性休闲地产——度假区/村；3.区域性休闲地产——主题休闲城区。全国性休闲地产区域性休闲地产世界性休闲地产黄金海岸卡帕鲁阿度假村海狸溪度假区（3.1）世界性休闲地产?面向全世界打造的，以休闲为产生区域特色资源区域主题的地产项目，必须要具备世界级的资源条件；市场构成以全球游客为主?功能设置上，有很强的自我完功能定位休闲、度假善功能，浓郁的生活氛围，以居住构成第二居所为主第二居所为主，最后形成休闲新城的发展模式。发展思路依托自然资源带动美国夏威夷代表项目黄金海岸（3.2）全国性休闲地产?面向国内市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；?这类项目一般都依托特色的生态资源开发而成；?功能设置上，能自我完善，以第二居所为主，最后形成度假区/村的发展模式。产生区域特色资源区域，离城区较远市场构成以全国为主，吸引世界游客功能定位旅游、度假，产品能自我完善居住构成第一、第二居所的度假为主发展思路依托规模化的度假设施美国棕榈泉代表项目美国隐居谷（3.3）区域性休闲地产?面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；?这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自己打造出特色的资源出来。?一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。产生区域特色资源区域，离城区不远市场构成以区域性市场为主功能定位旅游、休闲、度假，产品能自我完善居住构成第二居所向第一居所过渡发展思路以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城代表项目美国十七英里卡帕鲁阿度假村第二部分：休闲地产在中国1、休闲地产势头高涨2、休闲地产典型案例3、休闲地产困惑不足1、休闲地产势头高涨?（1）城市规模扩张驱动休闲地产发展–中国目前的城市化水平超过40%，城市化进程的高速阶段已经到来，随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩张，中心城区压力不断增大：交通拥挤，治安混乱，空气污染，追求生活质量的人们开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间；–同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化；–在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。?（2）经济环境发展保障休闲地产前景–国家统计局数据显示，到2006年底中国人均GDP已经超过2000美元，有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味着2007年中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景；–中国人均GDP超过2000美元，并持续高速增长，将促使城市化及房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为休闲地产提供了前所未有的良好机遇。?（3）市场个性化需求导致休闲地产多元化–近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；–为满足不同消费群体需求，休闲地产也呈现出多元化发展趋势：各色山水景观地产、海滨休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与休闲度假有机结合的休闲地产在全国各地相继登场。2、休闲地产典型案例?扫描中国休闲地产发展，势头正猛，已经涌现出了一批具有代表性的产品，但综合来看，中国的休闲地产发展尚处于起步阶段：?主打滨海休闲概念的三亚?主打温泉生活的京津新城?嫁接高尔夫生活的观澜湖、昆明春城?凸显民俗特色的成都芙蓉古城……?案例一：滨海休闲城——三亚中国休闲地产的前沿地–三亚是海滨休闲地产的典型代表。三亚依托独特的度假资源发展休闲地产