益田御水丹堤营销推广报告长春中原地产代理有限公司2010-3-9本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|1汇报说明通过对长春市场、区域市场分析，结合项目自身价值点，制定合理营销策略。通过有的放矢的营销策略使益田企业品牌在长春落地生根，树立一线房地产品牌开发的主权地位，同时让益田首个项目在长春开创一个发展新纪元，从而实现双品牌共赢的有利结果。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2报告纲要：第一部分：市场分析第二部分：项目分析第三部分：项目定位第四部分：项目营销推广策略第五部分：营销回款计划及营销费用预算?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|3Part1市场分析?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|4长春市场分析——供求分析1、供应市场08年市场不景气，造成对0909年市场供应环年市场预期错误，致使供应相比减少13.35%对匮乏。受持续高需求的影响，部分开发商调整开发节奏，加快新产品入市，导致供应在9月井喷。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|5长春市场分析——供求分析2、需求市场部分刚性需求08年受市场09年市场需求环环境影响被抑制，在本年比增长度得到释放，在一系列积36.81%。极政策的刺激下，刚性需求、改善型需求被充分释放。本年度市场成交量持续高位运行，9月份“明年优惠政策将停止”的言论造成需求市场的紧迫感，拉动了4季度的成交量。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|6长春市场分析——供求分析3、价格水平伴随着城市发展、人民生活水平提高、外埠知名发展商带来的产品革新、土地价格的上涨，长春楼市价格水平逐年上升。上半年在市5场月情份况还短不是暂的供求平衡之后，供应缺口一直不能被5月触底反弹填补，导致房价持很明朗的情续况攀升。下，市场以低价格来保证成交量。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|7长春市场分析——2010年市场预测从版块整体未来发展来看：房价不高，刚需为主。改善居住首选?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|8长春市场分析——2010年市场预测2010年房地产市场走势预测供应市场——预计供应量呈现平稳增长态势需求市场——预计2010年成交量与2009年持平，仍呈现较平稳的态势房价走势——2010年市场成交均价将保持平衡的发展态势，稳中略有提升。2010年市场预测小结：由于长春市场发展的潜力较大，2010年许多一线开发商纷纷在长春拿地，另外还有新入驻长春市场的一线品牌开发商，这将让2010年市场竞争更加激烈。对于本项目而言良性的市场发展给予我们优质的发展基础，同时激烈的市场竞争也将让我们的项目面临更大市场挑战。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9长春房地产市场分析小结近三年房发展供求关系较为平稳，因此长春房地产发展也较为平稳，经历了高潮——平淡——高潮的波幅变化，但整体发展较为平稳，由于城市经济发展落后，房地产成交价格一直处于全国房价的后几名，因此无论市场起伏变化大小，房价都一直处于平稳上升的态势，因此得出结论：长春房地产市场拥有较大开发与发展空间，房价仍将维持稳步上升的良性态势。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10高新区市场分析高新区板块发展解读（1）价值核心区：随着城市发展及板块扩张，现阶段区域将成为主城中高端聚集区，项目富源区的概念已成功树立，为高新开发区项目树立了中高端的成熟发展市场。（2）起步发展区：板块逐渐成熟，随着核心价值板块的发展及区域逐渐成熟，板块开始向南发展，片区内未来的发展核心区将得到转移，这将为本项目片区带来较大潜力发展空间。未来板块将逐渐向南发展：（1）未来区域中高端市场由区域成熟的价值核心区和生态环境优越的高端资源区形成区域级争夺，竞争将日益激烈。（2）起步发展区随着板块的发展及地块的成熟，将形成品质及产品的再次升级。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|11伟业星城保利罗兰香谷融创上城澳洲城倚澜观邸吉大菲尔瑞特金越逸墅蓝湾保利前进大街项目天茂高尔夫项目本案在售预售重点竞争项目?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|12高新区市场分析区域市场及竞品未来供应量分析项目产品形象未来供应量2010年入市入市产品面积区入市时机产品类型保利罗兰香谷多层洋房市场定位：城市文化别墅社区9.5万平别墅、四层洋房、别墅：245—290平2010年4月三期即将入、小高层形象定位：出自名门的优雅高层；市、高层、四层洋房地130—160联排别墅平高层：90平融创上城多层洋房、市场定位：60万平首席学院派别5.4万平小高层、洋房小高层：88——1552010年3月四期即将入别墅墅社区平市形象定位：开始上层生活的地方多层：98——260平倚澜观邸小高层、高市场定位：长春首座纯生态绿色20万平别墅、小高层别墅：暂未定层、别墅住区小高层：80——240形象定位：英伦情怀、湖居尊邸平伟业星城多层、小高市场定体：长春产席南加洲风情13万平多层、小高层多层：84—146平2010年4月三期即将入层社区小高：55——70平市形象定位：5万人的南加洲梦想汇聚金越逸墅蓝湾多层、小高市场定位：22万平超大纯别墅社18万平别墅别墅：180——2602010年4月二期即将入层、别墅区平市形象定位：城市中心的深宅大院天茂高尔夫项洋房、别墅暂未定175万平暂未定目?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|13保利南部新城别墅、洋房暂未定40万暂未定项目多层洋房高新区市场分析高新区发展特征1、城市的西南富源区，也是房地产项目中高档居住区，同时也是房价格攀升速度最快的区域之一，未来还有较大发展空间！?高端别墅类产品——均价约为7200-11000元/平方米?中高端类产品——4200—5500元/平方米；?中端及中低端产品——3200—3800元/平方米2、区域未来供应量较大，中高档及高档项目市场竞争较为激烈！?区域内07-09年住宅土地供应量共199.64万㎡，?高新区目前市场结余存量约246万平，未来供应量约332万平，以中高档及高档项目为主?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|14高新区市场分析高新区区市场小结?整区个区域市域价格及成交量均位于城市上场分析游水平，板块稳步发展?未来上市项目多集中在区域南部，以高端物业为主，将在下半年大量释放因此建议本项目应该抢战上半年的营销势头，采用快速反应、准确出击、有效营销投入来抢战市场先机，快速实现本项目的营销目标。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|15Part2项目分析?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|16项目分析——项目概况项目经济技术指标项目四至北临金越地块、南临显达路、西临超凡大街、东临超越大街A地块5.9514万㎡项目用地面积B地块8.58万㎡共计39.2014万㎡C地块24.67万㎡A地块6.97万㎡项目总建筑面积B地块15.81万㎡共计46.65万㎡C地块23.87万㎡A地块4.87万㎡住宅总建筑面积B地块6.86万㎡共计31.21万㎡C地块19.48万㎡A地块0.94项目容积率B地块1.461.0C地块0.8A地块460户总户数B地块686户共计2698户C地块?CopyrightCentalineGroup,15522009户Codeofthisreport|17项目分析——项目区域分析本项目地块位于长春市高新区南部规划新区内，紧临生态景观轴，地处城市与自然交接处，具有独特的自然景观与城市环境界面。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|18项目分析——项目区域分析科技五大主导产业基础，形成六大基地、一区多园的框架文化多所名校、30多家世界500强企业、科研所等形成区域文化高端高档楼盘落户高新、高端生活配套，带动区域高端发展趋势区域发展前景未来城市副中心，高档生活圈生态两条水系，四大公园。长春最好生态环境之一教育长春大学城，一站式教育资源配套居住生态居住与人文居住理念营造，高端住宅成发展主导?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|19项目分析——项目资源与价值分析1区域环境2景观资源目前区域内房地产核心区已经形成，高端住宅成提升点：内外双景，七重绿化；营销性景观设立为主流。配套正逐步完善中，未来生活配套（购物、休闲、运动、文化）一应俱全。外部资源优势提升点：加快落实核心区名校提升点：“凤舞南天”的交通规划构想，积极联系师大附小入驻，并进行宣传，加快项目周边公交线路的开通。打造“一站式教育资源配套”3人文环境4交通环境?Copyri