中房华厦城项目概念定位报告湖南中原事业三部CHANGSHA04.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2009复制和传播。Codeofthisreport|1汇报说明每块土地都有其存在的价值和理由，有位地产大师说过“每块土地都是有灵魂的”。面对城市边缘区、陌生区域的地块，他的灵魂是什么？他在市场中扮演何种角色，将决定接下来的该如何粉墨登场，如何将整台戏推至高潮，完美谢幕,都是中原要为开发商解决的问题。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|2一场美妙的寻根之旅。。。。。。报告结构导图项目诞生于何种时代背景？角色篇角色篇项目承载着何种期望？机遇篇机遇篇芙蓉区需要什么样的新城镇？长沙市场现状怎样？市场篇市场篇芙蓉区市场现状怎样？项目发展策略篇项目发展策略篇综合各方需求，项目整体发展战略项目启动期建议?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|4Part1角色篇?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|5引子项目诞生于何种时代背景？角色篇角色篇项目承载着何种期望？?湖南在中国的发展中承担什么样的角色？?长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？?芙蓉区在长沙的发展中承担什么样的角色？?东岸新区在芙蓉区承担什么样的角色？?项目地块在芙蓉区及片区中承担什么样的角色？?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|6角色篇：湖南在中国的发展中承担什么样的角色？湖南：进入国家重大战略布局，中部崛起的双核心?国家的战略布局重心由东部沿海到内陆西部，再到中部地区；?中部崛起中，湖南扮演了重要角色，定位为中部崛起的引擎之一。70-90年代90年代末—21世纪初2004年提出改革开放西部大开发中部崛起?集中全国财力，优先发展?扩大内需，促进地区经济?改变中部塌陷的状况。沿海地区。协调发展。?2004年3月,政府工作报告中?1978年，十一届三中全会?1999年提出西部大开发战,首次明确提出促进中部地区崛作出的决策；略起。?1979年，批准广东、福建?2000年，西部大开发迈?2004年12月,中央经济工作会的对外经济活动实行特殊出实质性步伐，新开工了议再次提到；政策和优惠措施，并决定“十大工程”，；?2005年3月，政府工作报告提出在深圳、珠海、厦门试办?2000年6月29日，西抓紧研究制定促进中部地区崛起经济特区；部大开发战略的标志性工的规划和措施。?1990年，开发浦东；程——青藏铁路全线正式?2006年2月，国务院常务会议，?………开工研究促进中部地区崛起问题。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|7湖南：连接东中西的桥梁地带，未来中国巨人经济持续高速发展的新脊梁长株潭城市群发展目标：区域整体生产总值（GDP）近期2010年达到3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020进入中央关于中部崛起10号文件的四个城市群：年增长为7918亿元以上。人均GDP到近期2010年?中原城市群为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民?武汉城市圈币以上。发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地?长株潭城市群位、在国内具有很强竞争力的组群式特大型城市化?皖江城市带地域之一。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|8湖南：珠三角产业转移的最前沿?区位交通:湖南已形成海陆空立体的交通网，交通运输便捷，易于接长受扩散效应，在区域联盟中拥有的株级差效益可观。潭城?产业导向：湖南是沿海地区产业梯市度转移的前沿，具有承接产业转移群的良好条件。近年来工程机械制造、汽车制造产业长足发展，形成了区域产业高地。泛珠三角?对外开放：湖南与珠三角在地域上的紧密性和要素上的互补性以及业已形成的相互依存的统一市场，有利于长沙发展对外贸易。?湖南是“泛珠三角”区域的一级，整个区域面积占全国的1/5，人口和生产总值占全国的1/3。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|9小结：湖南在中国发展中所承担的角色1中部崛起战略的双核心之一；2承接东西部发展的桥梁，国家经济持续发展的新脊梁；3承接东部沿海地带产业转移的前沿地带?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|10角色篇：长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？城市定位：湖南政治、经济、文化、科教、信息中心?长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首湖批公布的历史文化名城和南在第一批对外开放的旅游城中市；国?辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556长平方公里，建成区面积沙市170平方公里；总人口地664万人，市区人口241图万。长沙在湖南?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|11长沙：GDP位居省会城市第七位，成为中部崛起的发动机和我国新的经济增长极?2009年长沙市GDP实现3744.76亿　2009年全国部分省会城市GDP排名前十城市统计元，总量超过济南、郑州，在全国省哈尔滨市10会城市中跃居第7位，这是继2008郑州市9年GDP总量超过石家庄、哈尔滨后的济南市8又一次位次大提升。长沙市7南京市6沈阳市5成都市4武汉市3杭州市2广州市1　位次　数据来源：中国统计局?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|12长沙：消费型城市，近年开始重视储蓄，投资意识、购房能力逐步增强历年人均可支配收入情况人居消费性支出占人居可支配收入的比例2500013.50%80%2023813.00%1828213.00%2000012.80%1615313.10%78%78%?09年人均可支1392412.50%77%150001243476%76%12.00%1000074%74%配收入达到11.60%11.60%11.50%500011.00%72%71%20238元，居民010.50%70%2005200620072008200968%生活水平迅速提66%历年人均可支配收入（元）增长率20052006200720082009升。历年人均消费性支出历年城乡存款余额（亿元）?居民储蓄在逐150201600020.0%2000.001296018.8%1881.3214000122881800.00120001068015.1%15.0%1600.00步增加，未来对96601494.13100001400.0010.6%800010.0%1200.001177.17房地产的购买能1093.0460007.0%1000.00954.4240005.5%5.0%800.00力在加强。2000600.0000.0%400.0020052006200720082009200.000.00历年人均消费性支出（元）增长率20052006200720082009资料来源：长沙统计年鉴、中原研究?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|13长沙：二、三产业发达，第三产业近年高级服务业增长迅速长沙历年三大产业状况08-09年第三产业结构状况对比100%10%15%80%48.7%42.1%44.6%31%09年60%08年35%40%45.0%52.2%50.6%29%20%交通运输、仓储和邮政业交通运输、仓储和邮政业6.3%5.7%4.8%消费品市场0%消费品市场33%金融保险业金融保险业2007年2008年2009年房地产业房地产业其他服务业其他服务业5%第一产业第二产业第三产业12%22%8%?长沙三大产业发展迅速，二三产业?传统服务业发展的同时，以房地产业、信息比重为主，标着着长沙城市化水平逐传输业为代表等现代服务业实现了快速发展年提高。；资料来源：中国地区经济发展报告?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|14城市愿景：区域性现代化中心城市随着长沙城市地位提升，将为周边区域的产业发展带来机遇和提供支持，长沙形成区域性的现代化中心城市。在中部崛起战略实施的大背景下，“十一五”期间，长沙市提出了四大战略举措：?兴工强市战略；?创新先导战略；?以城带乡战略；?文化推动战略。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|15交通地位：国家交通枢纽城市?京广、沪昆、武广高铁等铁路干线在长沙汇集，使得长沙成为名副其实的交通枢纽型城市中心；?城市地铁的开建，由没有地铁的城市转变为有地铁的城市发展，对城市的发展具有标志性意义；?城市快速轨道交通与长株潭城际轻轨的建设，为长株潭融城加快了步伐，已具备大长沙雏形；?长沙湘江隧道的拉通，使得主城区不断扩大，城市中心外延加大。?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|16小结：长沙在湖南发展中所承担的角色1单核型中部发展城市2经济发达，消费性城市3未来区域性现代化中心城市4国家交通枢纽城市?CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisre