吴江吴江··嘉鸿国际剩余商铺策划思路简嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报报项目分析项目优势1、本案近市中心、近主干道中山路，人流车流量大2、距苏州仅15分钟车程，可吸引边缘中高端客群3、开发商知名度较高，前期项目的成功开发，为本案奠定了良好的美誉度4、产品自身优势a、作为社区商业总体量较大，便于整体经营规划b、依靠本案大型社区，且业主即将入住，即将形成人气c、停车位充足，约有300米集中沿街停车规划带d、约3000平米现代景观主题大广场e、纯沿街，近百个不同种类的可设置广告气氛点f、一层5.4米层高，二至四层4.2米层高，发展空间大5、客源辐射面大a、嘉鸿国际级附近的居民b、吸引市中心部分人群c、吴江其他辖区d、周边区域，如苏州，较吴江消费高项目劣势1、目前刚处于房地产宏观调控阶段，买方市场观望情绪浓厚2、区域位置偏北，目前周边商业尚未形成一定的氛围3、a:沿中山北路对面商业经营杂、乱、低档且生意不好b:沿工农路人流量极少，且对面是河流，无法形成对流效应4、以一层出售价格来看，投资回报率较低5、中山北路一层已售完，沿街整体形象无法做到统一安排6、整个商业滞留时间较长，容易引起客户猜测7、产品问题：四层（作为沿街商业过高）、15米进深、电梯小少慢分析得出的启示发挥优势抓住机会规避劣势避免威胁应对策略规避劣势1、规避目前无合理的业态定位和经营分区2、规避无吸引客户的招商优惠政策和招商策略3、规避无确保市场兴旺、持续经营的市场经营策略发挥优势1、突出市场的地理位置，以吴江市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值2、突出市场的交通优势，吴江城市轴心，15分钟捷达苏州3、整合周边资源优势，明确市场定位4、突出本案产品优势销售思路卖什么？卖什么（whattosell）剩余待售商铺：一层：以沿工农路为主二层：除去工农路一号楼二层三层：全部四层：除甲方自用办公以外的卖给谁？卖给谁（selltowhom）客源投资客经营者增值出租买租如何卖？如何卖（howtosell）◎一层会有哪些客源？适合哪些业态？以散客为主，单价高，难以找到购买大面积的大客户中型超市、便利店、面包房等◎二层相对单价低，但需求较少，适合哪些业态？足浴店、美容SPA、茶馆、咖啡馆、婚纱影楼、桌球厅等◎三四层适合哪些业态？较难吸引商家进驻，建议三四层分割成小产权办公房整合规划，重新定位一分为二将一二层与三四层分开定位！1、一二层建议统一商业主题——中高档商务休闲街2、三四层适合小型办公、产权酒店、酒店式公寓。但后二者对于产品改动较大，且具备住宅动能，需要解决：卫生间、煤气、排污、小空调位等。因而建议选择小型办公——成长型企业创智天地商业最能吸引投资者目光的是什么？能赚钱！！！！一二层中高档商务休闲主题商业用商铺赚钱的三种方式：1、物业本身增值：面向于长线投资客，他们有闲钱不想放到银行或其他投资领域，想持有一套物业，这类客户有远见，对区域发展有信心，不太计较目前的现状。2、获取合适的租金：购买一套商铺用于出租，是一种固定的、长期的投资方式，对于很多投资客而言是一个不错的选择，这类客户注重目前的价格、租金、商业氛围等。3、用商铺做经营获取利润：看重区域的人气，商业的整体规划，适合自己的行业，通过诚信经营获得利益，这类客户注重目前的租金、商业氛围等。解决方法1、对本区域发展看好的有远见的商家直接定价格卖。2、对于想赚取租金的客户计算一个合理的回报率返租。3、对于符合我们想要的业态类型，提供一年免租期。业态市场调查◎业态租金详见《业态租金比较表》商业办公业态租金比较表（一）租金单价租金（元序号路段产品形态业态名称楼层（元/面积/年）㎡·天）1楼3.4—6.840㎡5—10万2楼2.7—3.130—35㎡3—4万友谊商城1.8—2.23楼1.2—1.540㎡万20万13.740㎡(沿街)1楼8—10万5.5—6.940㎡好旺广场（内街）永康路百货、2楼3.7—4.530㎡4—5万1（交通路至鲈乡商业街餐饮、2.2—2.6南路段）休闲娱乐3楼2—2.430㎡万6万4.140㎡（沿街）1楼1.5—2万2—2.730㎡（内街）亿佰广场1.2—1.62楼1.1—1.530㎡万1.2—1.33楼1.1—1.230㎡万商业办公业态租金比较表（二）租金单价租金序号路段产品形态业态名称楼层（元/㎡·面积（元/天）年）中山北路家具店1楼连2楼0.7200㎡5万（工农路至江兴路段）台球室3楼0.31700㎡18万（工农路至永康路理发店1楼2.7100㎡10万2段）沿街店铺无整体规划（流虹路至永康路精品店1楼4.5120㎡20万段）（流虹路至垂虹路超市1楼3.3100㎡12万段）服饰店2楼1240㎡9万太平鸟油车路1楼2.7140㎡14万专卖3（中山南路至鲈乡沿街店铺服饰精品街北路段）洗衣店1楼430㎡4.5万OJ专卖1楼4104㎡15万商业办公业态租金比较表（三）租金单价租金序号路段产品形态业态名称楼层（元/㎡·面积（元/天）年）理发店1楼1.440㎡2万工农路4（交通路至沿街店铺无整体规划服饰店1楼1.2300—400㎡15万中山北路段）空调专卖1楼1.154㎡2.2万1楼460㎡9万金色领地4楼0.8400㎡12万流虹路公司办公6楼0.7140㎡3.5万5（公园路至裙房商业无整体规划交通路段）通鼎1楼1.556㎡3万2—6公司办公1—1.170—400㎡2.8—15万楼干洗店1楼1.244㎡2万江兴路6（公园路至沿街店铺无整体规划西塘河路段）烟酒专卖1楼2.5110㎡10万在售商业个案分析汇总表序号案名地址产品形态业态面积售价（元/㎡）交通北路200㎡(1楼加2楼1香江上河湾社区商铺休闲娱乐一条街7000油车路口连卖）2都士广场百润发超市旁裙房商业无整体规划165㎡(1楼）16000300㎡（1楼2楼33伟业新都汇新汽车站以西商业街区大型商业广场9000楼连卖）中山北路市政配套项目90-240㎡4新天地广场裙房商业22000靠近江兴西路（北门菜场）（沿中山北路）70-160㎡　　　　　17000（内铺）30㎡（二楼菜场铺　　　　　10000位）中山南路100-300㎡（1楼25邻里中心商业街区小区配套商业15000奥林清华东区以北楼连卖）仲英大道3楼4楼办公130-600㎡6仲英1号商业街15000江兴西路口1楼2楼商连卖（1楼2楼连卖）60-70㎡　　　　　5000（3楼）60-70㎡　　　　　4500（4楼）建议一层以单间形式出租或出售，以符合散客为主的市场需求。二层工农路段以大面积与一套小面积一层打包出租或出售；也可以根据业态量身打造。对于二层建议实行招商，主攻合适经营的业态来洽谈。目前需要解决的产品问题：二层重新分割并与一层搭配。二层业态建议◎中山北路适合业态为：◎工农路适合业态为1、婚纱影楼：2、健身房1、酒吧3、茶馆2、SPA美容4、书店3、足浴保健5、棋牌室6、咖啡馆⑥—均为⑩二—二层层中③〇11格山北局路〇12分—②布—图外围〇13①均为一层————工农路————二层商业分割示意图（1、2号楼）中山北②路①二层一层示意图————工农路————二层商业分割示意图（3、6号楼）⑥③——————中山北路——————二层商业分割示意图（10～12号楼）〇12〇11⑩二层一层——————工农路——————一、二层商业分割示意图（13号楼）二层〇13一层——————工农路——————三四层办公产品并非写字楼，不适合大型、中型企业，适合小型企业。关键词：小户型、个性化、年轻态、成长型、有活力、有激情产品的缺陷及更改：1、户型不适合小空调，建议配中央空调，最好是变频VRV，每层一个中央空调。2、卫生间少，建议每层设三～四个卫生间。3、户型面积分割，建议50-80m2/套。4、走道、卫生间、楼梯间等公共部位装修好。⑥三、四中③山层北格路局分②布图①〇13————工农路————三⑥四层中出售形式格山③1、分割为每间50M2～80M2出售北局2、如有大客户可按图示颜色块状分路分割出售割示意②图①〇13————工农路————1、2号楼三层分割示意图（四层同下）中山北每间路②50M2～80M2①——————工农路——————3、6号楼三层分割示意图（四层同下）每间50M2～80M2⑥③——————中山北路——————13号楼三层分隔图（四层同下）每间50M2～80M2〇13——————工农路——————通过什么渠道卖？通过什么渠道卖（sellinwhichchannel）◎分开推广商业和办公各取案名对外宣传推广◎同步公开商业的招商需要较长过程，办公的预热也需要一段时间，因此，建议同时推出，齐头并进推广案名建议商业案名建议一嘉鸿·财富广场（品牌＋精神＋产品）英文名：Jiahong?FortunePlaza注：81数理暗示：最吉之数，还本归元，能得繁荣，发达成功。【吉】LOGO定位语：吴江CBD◎财富新地标商业案名建议二嘉鸿·玫瑰坊（品牌＋精神）英文名：Jiahong?RoseBusiness注：63数理暗示：万物化育，繁荣之象，专心一意，必能成功。【吉】LOGO定位语：CBD商务休闲风情街办公案名建议一嘉鸿·商务公馆（品牌＋精神＋产品）英文名：Jiahong?BusinessMansion注：73数理暗示：安乐自来，自然吉祥，力行不懈，必能成功。【吉】LOGO定位语：吴江CBD◎MiNi办公办公案名建议二嘉鸿·才智公馆（品牌＋精神＋产品）英文名：Jiahong?IntelligenceMansion注：67数理暗示：独营事业，事事如意，功成名就，富贵自来。【吉】LOGO定位语：智本天地◎精英荟萃办公案名建议三嘉鸿·汇创天地（品牌＋精神