本次方案立足于项目定位、包装理念以及所营造的生活方式，为项目深层次的探讨打下基础。区域市场分析供应量大，竞争激烈新区总建筑面积已超过250万m?，各盘互相制约，开盘价持续走低。二手房市场没有培育租房需求旺盛，二手房市场不够活跃，缓解新上市项目竞争压力。产业带动居住需求区域强大的产业优势，以及日益完善的配套设施，吸引大量置业者关注。竞争楼盘优势明显综合各方面因素，本项目的竞争对手主要有：第一国际和万科东郡，且优势明显。竞争楼盘产品分析项目建筑形态房型和面积1/1/159.92m?第一国际超高层2/1/194.35-111.60m?3/2/2152.49m?4/2/2154..27m?2/2/294m?万科东郡情景式花园洋房3/2/2110-125m?4/2/2137-155m?复式176m?2/1/183.44-85.85m?本案联排、高层、商业2/2/289.70-89.82m?3/2/2140.84m?分析：?第一国际以55超高层住宅夺人眼球，但得房率低，过度宣传也易产生审美疲劳；产品线从1房到4房，2房、3房面积偏大，客户构成复杂。?万科东郡的情景式花园洋房，以巨大的产品优势和品牌优势与本案别墅类产品形成较大的竞争。竞争楼盘配套分析案名配套结论国际学校第一国际麦德龙大卖场周边配套较差新区医院欧尚超市、上海华联超市、华润万家超市等大型超市、百安居专业家居市场无锡市实验幼儿园、旺庄小学、旺庄中学、长江中学、国万科东郡周边配套较好际学校、无锡卫生学校新区医院、仁德医院长江俱乐部、戏江南等高级娱乐休闲场所分析：本案与第一国际位置接近，周边配套较差；结论：本案的商业部分拥有发展潜力，同时又是住宅部分的有利补充。竞争楼盘价格分析案名地址建筑面积价格第一国际旺庄东路/春华路63万4500万科东郡长江北路/前卫路20万7800分析：?第一国际紧邻本项目南部，可为本项目高层住宅提供定价依据。?万科东郡位于本项目西部，品牌地段即产品优势明显，可为本项目联排别墅提供定价依据。竞争楼盘特色对比第一国际万科东郡本案?首创55层165米超高建筑?情景花园洋房，?现代生态环保技术，自然环境?两个面积约14000m?米的人类别墅生活的保全与再生，资源有效利用工湖?层层退台，入户、减少废弃物?五星级高档VIP名流会所、花园?24小时街区概念高尔夫GREEN、网球场、儿?超大客厅，超大?省地节能设计童喷泉游乐场、星级酒店景观露台?创新老少居结论：本项目作为无锡新区首席生态型、科技型、环保型的国际街区式社区，在区域内个性非常鲜明，差异化优势明显，并且具有很强的引导作用。新港?国际带给我们的启示该项目即将销售完毕，不作为我们的竞争对手，但其创新的设计可以给我们很大的启示。该项目最大的特点是空间感很强，挑高5.2米，成为区域最大的亮点，受到消费者热烈追捧。因此，设计上有创新的项目对区域的购房客户很有吸引力，这正是我们项目的优势所在。本案客户定位别墅客户定位：客户来源私营企业主客户来源外企高管大中型企业中高层管理者30%公寓客户定位：开发区白领，专业技术人员70%无锡新城居民本区域客户其他区域和投资客新婚购房的年轻人70%来自本区域，且以改善型居住为主认可新区环境的退休人员其他区域和投资客占30%他们关注的焦点认同无锡新区，对区域发展规划认知度高，住在哪？看好区域未来潜力，打算在此定居。住什么样的房子？追求高品质和健康生活环境，渴求优越的物业服务。和谁住在一起？注重邻里氛围、社区素质，渴望身份认同。他们拥有中高收入、思想前卫、视野开阔、对生活讲究，渴望有一个可以真正享受国际化生活品质的居住环境。关于本项目，我们的推广要达到的目标：成为区域生态科技住宅的示范性项目：项目运用众多高新科技，打造生态环保、节能降耗型社区，在区域内是唯一。塑造一种国际化的街区生活方式：生活方式是情感的演绎。房地产日益同质化的今天，硬件很容易被模仿、被复制，而项目所倡导的文化内涵和生活方式等附加价值却可以长盛不衰。达到项目价值与开发商品牌的双赢：利润最大化是营销的核心所在，品牌价值的提高则是营销的至上真理。对项目推广有了清晰的目标之后，我们首先要确定三条线索，从而找出一条合适的突破口。推广策略的调整推广主题的确立平面表现的探索推广策略的调整策略基础：制造高端，扩大影响，领先市场。策略树立形象，媒体组合解读资源整合，生活营造品质触摸，氛围体验活动感知，现场促进推广主题的确立项目素质扫描位于无锡新区，学校、商业及其他生活配套日益完善，未来人居新地标；众多高新生态环保科技的运用，打造节能降耗国际社区；街区式社区规划，庭院、街道、院落等创造多样化的交流空间，塑造田园都市型的悠悠生活；滨水景观、社区绿地、空中庭院、家家入户花园等循环立体绿化系统；社区服务中心设置室内泳池、健身房、社区交流吧、医疗保健中心及社区商业配套等高尚设施，为业主提供高品位生活；联排别墅、精致老少居两房、舒适三房，多种户型营造温馨家园。核心卖点：生态科技节能环保社区、国际街区式生活项目定位以国际现代科技精心打造的生态环保、节能降耗的都市街区式住宅。无锡新区，国际街区式生态科技住宅在“以人为本”的基础上，绿色、生态、可持续发展的人居环境与自然资源的保护相结合，使人们在享受现代科技所带来的舒适、智能、健康的生活环境的同时，寻求自然、建筑与人三者之间的和谐统一，实现向自然索取与回报之间的平衡，这是当前节能省地型住宅的内涵所在，也是我们项目的规划理念所在。生活方式国际的、悠闲的：街区互动，人际沟通健康的、舒适的：生态环保，节能降耗充足的日照和良好的通风，天人合一，生活与大自然融为一体。在以人为本的空间，在因地制宜的环境设计里，享受生活真谛。高科技装饰材料的应用，节能水循环利用系统。高度智能化的住宅，领先技术无处不在，生活在科技和时尚的韵律中。接轨国际，提倡环保，崇尚科技，追求和谐案名一U街区UniquedistrictimaginelifeUnique，独特的，唯一的。U：同“优”，优秀、优雅、优尚；同“悠”，悠闲、悠然、悠悠。U街区：优尚的街区，充满时代感和时尚感，暗喻生态、科技等元素在内。与产品的暗合：生态科技，节能降耗与人群的暗合：生活品U街区与生活方式的暗合：都市田园质要求高，购买能力强，国际街区，和谐自然?街区：未来城市发展是多中心的格局，以某一个街区，或者是以街区特色为中心形成一种比较独特的生活方式。每一个城市小街区也就是一个微型城市。其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。因规模宏大、功能齐全，被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。如：曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。?街区式住宅：在国外已发展得非常成熟，如美国第五大道、法国香榭丽舍大道、日本新宿等国际知名街区。案名二美新·润园Uniquedistrictimaginelife润：以水润园。预示着与大自然的和谐而居。润,水曰润下—《说文》/润,渍也—《广雅》/润之以风雨—《易·系辞》/雨润万物—《论衡·雷虚》/温润而泽—《礼记·聘义》/随风潜入夜,润物细无声—唐·杜甫《春夜喜雨》。以潺潺之水润万物之根。上善若水，水善利万物而不争。生态、科技与人文、自然完美融合，蕴涵现代科技与传统亲情融为一体。与人群的暗合：这个阶层有一定的消费能力，希望能在中西文化交流中找到平衡点。他们对健康生活、科技生态有自己的理解，在接轨国际的时候，更能表现出他们对传统文化的坚守。与产品的暗合：项目是街区式社区规划，庭院、街道、院落等创造多样化的交流空间，塑造田园都市型的街区生活。与生活方式的暗合：生活方式是情感的演绎。针对无锡的日益国际化，主流阶层对新生活提出新主张：接轨国际，提倡环保，崇尚科技，追求和谐。备选案名海兰国际城HIGH-LAND美新?未来城美新?冠郡美新?领郡半岛心城派克?豪PARKHOUSE美新·润园广告语生态+科技+想象力生态ENTIRONMENT：舒适、和谐、自然；人与生命，是生态社区的真正主角；人与自然更近，人与人更近——理想的居住社区。科技TECHNOLOGY：以人为本、健康、环保，科技改变生活，科技让生活更美好。想象力IMAGINE：创意、激情、丰富多彩，想象力来自体验，来自对生活的激情，来自优越的生活环境和无限的生活空间。平面表现的探索THANKS!