事业二部致：广森集团纯粹，提升前海路！——城市橄榄园项目户型研判?本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客观研判;?通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的在于更准确地找到契合项目的准确定位.?本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判；?本报告保留与发展商沟通的必要。影响户型定位的几个必要因素:档次市场客户户型定位自身条件宏观政策研判思路——通过对片区理解，寻找项目定性，通过同类项目的户型区间和比参考基本面积1例进行系统分析区间和户型比例通过对片区潜在竞争项目的户意向基本面积2型区间和比例进行系统分析区间和户型比例通过片区三级市场的成交户型意向基本面积3和需求户型系统分析区间和户型比例通过本项目客户群体的需求研4意向基本面积究进行项目修正区间和户型比例5通过对“90·70”政策对本策略基本面积项目进行个案分析区间和户型比例最终建议户型面积区间和比例项目定性分析点：1.对区域的理解，得出区域的档次界定2.本项目在区域的位置，得出基本参考档次；3.项目自身价值点梳理?项目概况?周边环境?优劣分析目的要求：通过区域及项目自身分析，找出项目价值点所在，初步项目定性一.南山区域地产格局:南头红树林前海后海东填海区月亮湾片区大南山蛇口中高质素区高质素区名家富居宇马项目星海名城滨海之窗缤纷年华光彩项目港湾花园悠然天地蔚蓝海岸宝能新德家园三湘月亮湾山庄招商海月绿海名都皇庭月亮湾花园蓝海上城天骄华庭春树里阳光棕榈园卓越信和自由广场花半里碧榕湾鼎太风华花园城澳城兰溪谷前海明珠后海公馆海韵嘉园半岛城邦月亮湾大道前海大道南海大道后海大道后海滨路二.本项目在南山区域中的位置:前海路中轴》位于前海片区；》位于前海大道中轴；》周边目前为新德家园，绿海名都，阳光棕榈园，鼎太风华等，属于典型的传统中高端居住区；》从区域发展角度看，项目将难以逾越区域发展的品质线；三.本项目地块分析:总用地：12423．38㎡总建面：108690．68㎡容积率：7．25项目容积率高，地块临路，总占地面积不大；地铁站项目目前周边环境相对比较差，尤其是东面和南面，比较杂乱，临农民房；大新村金前海海花路园本案新德家园华府花园学府路农民房阳光棕榈园南岗商务大厦1.老式居民区北面东面西南面2.交通网比较密，但也比较乱3.教育设施相对完善4.商业、休闲、医疗配套5.景观资源优劣分析——S：Ｗ：中高质素片区容积率较高周边居住档次低周边生活氛围较浓无景观资源交通较为便利道路噪音影响生活配套相对齐全前海路西面发展好过东面中高端住宅占有资源城市高端住宅占有资源区域气质不高区域气质一定景观资源景观资源配套相对完善配套设施一定升值潜力升值潜力生活氛围较浓成熟氛围成长中的品牌品牌企业代表项目：阳光棕榈园代表项目：天骄华庭综合以上分析，本项目所占有的资源基本符合中高端住宅范畴；由此说明:》以下所有研究方向将围绕中高端住宅进行；》本次研究重点只针对目前项目的户型定位；》从区域类比中,我们将寻找档次对等的项目进行研究;》我们将通过同质项目对应本片区进行系统论证,层层推进得出本项目的户型建议;推导过程1分析过程:通过片区基本同类项目进行整体分析;选取05、06年的共9个项目进行分析;目的要求:找出基本规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库片区０5、０６年同类项目分析．．．213时间跨度筛选标准样本容量2南山区中高档住宅项目10个选取本片区05-06年中高端已售、在售项目为案例：05年：春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华、第五公社06年：新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、名家富居、前海金岸1.选取案例的面积和比例统计项目单房一房两房三房四房复式05年春树里小区49㎡8%65-75㎡48%96-115㎡41%220㎡1%海韵嘉园62-78㎡56%92-115㎡43%217㎡1%43-55㎡信和自由广场57-72㎡49%75-106㎡37%123㎡2%12%缤纷年华69-79㎡50%93-98㎡50%35-58㎡第五公社67-92㎡29%85-113㎡10%61%29-30㎡35-48㎡新德家园67-82㎡42%85-102㎡29%06年4%25%四海宜家大厦78-85㎡24%102-121㎡60%158㎡13%29-47㎡厚德品园69-92㎡31%107-115㎡22%99-180㎡1%45%27-29㎡前海金岸41㎡9%70-72㎡26%83-99㎡21%44%141-147㎡178-579㎡名家富居72-78㎡27%107-133㎡60%11%2%2、整体区间分析上限5592133158面积㎡（）295775123下限一房两房三房四房所选取案例的面积区间分布较大，为保证推导结果的准确度，我们将选取此面积区间中的集中段。3、整体比例分析项目一房两房三房四房复式春树里小区8%48%41%1%海韵嘉园56%43%1%信和自由广场12%49%37%2%缤纷年华50%50%新德家园25%42%29%四海宜家大厦24%60%13%厚德品园45%31%22%1%第五公社61％29％10％前海金岸9%26%21%名家富居27%60%11%2%4、典型项目筛选项目位置建筑面积容积率与本项目相似点海韵嘉园蛇口后海湾海滨旁755004．81环境、配套信和南海大道与东滨路交汇1125136规模、容积率、交通、配套自由广场前海路西侧，南头中学对第五公社1096512．8地段、定位面新德家园前海路与学府路交界处1178596．24地段、规模、配套艺园路西（荔香公园北名家富居1624764．43地段、交通侧）典型项目比例分析单房一房两房三房四房复式总套数62-78㎡92-115㎡217㎡——————768海韵嘉园428套56%334套43%6套1%84-90㎡43-55㎡57-72㎡86套7%127㎡信和自由广场——1128132套12%552套49%75-105㎡22套2%336套30%35-58㎡67-92㎡85-113㎡——————1329第五公社810套61%386套29%133套10%29-30㎡35-48㎡67-82㎡85-102㎡新德家园————95240套4%240套25%396套42%276套29%72-78㎡107-133㎡141-147㎡178-579㎡————1013名家富居270套27%605套60%120套11%18套2%比例1%23%39%34%2%1%参考区间1-5%20-25%35-45%30-40%2-5%1-5%根据所选取的5个典型案例进行分析：得出一房比例约为20-25%，两房比例约为35-45%，三房比例约为35-45%，四房比例约为2-5%。求取所选案例的户型比例平均值，得出各种户型的比例区间通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现两房、三房是所有可参考项目的主力户型。由此我们首先对两房、三房的变化进行细致的分析5、两房和三房面积区间45㎡60㎡70㎡80㎡90㎡60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡两房三房海韵嘉园信和自由广场第五公社新德家园名家富居两房面积区间集中：60-80㎡三房面积区间集中：80-100㎡100-120㎡6、关于单房项目单房新德家园29-30㎡前海金岸27-29㎡?设置单房的项目少之甚少，仅占1%的比例；?单房品质不够，影响项目档次，不符合本项目中高档定性；?我们建议不设单房！7、关于一房29㎡35㎡40㎡45㎡50㎡55㎡一房春树里小区信和自由广场新德家园厚德品园前海金岸一房集中区间为40-50㎡，尺度偏舒适型8、关于四房项目四房信和自由广场123㎡名家富居141-147㎡?5个典型项目中设置四房的只有两个项目，面积区间在123-147㎡之间，仅占2%的比例；?设置120-140㎡面积段的四房不能提升本项目的品质感，但如果加大四房面积去满足四房的品质，客户是否愿意为大面积、高总价的前海项目买单？同时必然与东填海区形成竞争？?我们建议：舍弃四房！9、关于复式项目复式春树里小区220㎡海韵嘉园1217㎡四海宜家大厦180㎡名家富居178-579㎡?据中原前海片区的销售经验总结，本片区复式单位销售速度缓慢；?复式单位总价过高，不符合本项目中高端定性，不利于未来销售；?复式仅占1%的比例；?建议不设复式！10、关于社区品质?一房和两房的比例均适当调低5%；?三房的纯粹设计，以保证项目整体的档次，建议适当调高15-20％比例（融合舍弃的四房和复式以及调低的一房和二房比例）；?考虑市场价格提升，对总价的影响；?舍弃单房、四房和复式。第一步结论一一房两房三房面积区间40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套数比例15-20%30-40%50-60%说明:?以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;?在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;?由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;?接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;推导过程2分析过程:通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析；选取4个潜在竞争项目进行分析;目的要求:第一次修正基本户型由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库潜在竞争项目分析潜在竞争项目筛选筛选原则——为合理规避竞争，修正比例筛选标准——与本项目开售时间接近；同等片区之内或同质片区；中高质素项目项目（暂所属片区位置开发商建筑面积预计推出时间名）(万㎡)厚德目月亮府路南月亮大道项湾学湾东厚德地产开发2.308年美地