太湖湾项目一期配套研讨太湖湾项目一期配套研讨万泽天海营销部项目属性判断商业体量判断商业业态研判其它配套研判商业运营建议本案旅游区位?本案所依托的主要旅游资源是太湖。?无锡太湖开发最早，区域旅游成熟度最高，其次是苏州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份额最小，发展也相对较为落后。本案物业近期——远郊旅游度假物业（第二居所）属性远期——城郊生态宜居豪宅（第一居所）常州太湖湾目前现有配套不成熟，缺常州一体两翼的城市规划方向，以及乏旅游居住氛围。故近期只能定位远重点开发太湖湾区域，常州太湖湾区郊旅游度假物业（第二居所）位配套将逐渐完善。故远期将可能成为城郊宜居豪宅（第一居所）角色转换——远郊旅游度假物业逐渐转化城郊宜居豪宅第二居所逐渐过渡第一居所度假区与城市距离100-300公里本项目距离常州市区约40公里，距离无锡市区约25公里，在距离上不符合对于自驾车游客来讲，100-300公里度假区的空间优势，故本案从长期发是他们认为最适当的距离。100公里展来看，应该会从第二居所转变为第内无法让他们产生外出度假感一居所。觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的环境和氛围。300公里以上容易产生驾驶疲劳和厌烦。项目属性判断商业体量判断商业业态研判其它配套研判商业运营建议本案商业概况?基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区，而阶段性开发造成的前期项目人气不足。提升旅游形象从前期自需型商业入手转型为区域性的旅游配套商业?故本案商业开发一期部分应充分考量社区自用型商业角色。第一圈层服务对象第一圈层服务对象第二圈层服务第三圈层服务社区自用型社区自用型对象为太湖湾对象为长三角区域型商业乃至全国范围?根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商业逐渐转型为综合的旅游鉴于本案周边不具随本案后期配套资项目后期运作成熟度假商业。有成熟的商业氛围源推向市场，进一，商业逐渐转型为这一现状，一期商步提升区域性旅游度假旅游商业为主业主要服务对象为形象，使商业成为导社区本身社区自用与旅游度假商业并存局面本案自身商业体量配比依据作为社区自用型商业考量??本案在前期未形成成熟的旅游本案在前期未形成成熟的旅游环环境境时时，一期商，一期商业业以社以社区区自用型商自用型商业业作作为为考量。依据考量。依据国内国内操作操作惯惯例此例此种种类类型商型商业业面面积积适合控制在建筑面适合控制在建筑面积积的的2%-3%2%-3%；；作为旅游度假型商业考量??放眼全程放眼全程观观望整望整个项个项目，成熟后的商目，成熟后的商业业需需与与旅游旅游资资源相呼源相呼应应，成，成为为本案商本案商旅游度假型商旅游度假型商业为业为主主导导的商的商业类业类型，依据型，依据国际惯国际惯例，商例，商业业面面积积适宜控适宜控制在制在700-900700-900平方米平方米//千人；千人；业业体量体量配比依配比依社区自用型与旅游度假型商业并存考量据据??根据根据项项目的自身的特殊性，目的自身的特殊性，随随着着项项目目开发进开发进度，本案社度，本案社区区型商型商业与业与度假型商度假型商业业共同存在，共同存在，满满足足两两方面的功能需求，而根据方面的功能需求，而根据现现实实情情况来况来看看，本，本项项目一期的功能必然以社目一期的功能必然以社区区自用自用为为主，因此本案一期商主，因此本案一期商业业拟拟采用采用60%60%部分按照社部分按照社区区自用型自用型规划规划，考，考虑虑到未到未来来的的发发展需求另外部分要按展需求另外部分要按照旅游度假型考照旅游度假型考虑虑；；案例借鉴??功能配比需考功能配比需考虑虑项项目作目作为为新城的城市活力，需考新城的城市活力，需考虑虑项项目的持目的持续续增增值值及生及生长长的能力；的能力；建筑面积与配套商业面积比例?建筑面积与配套商业的配比，圣芭芭拉为13:1，印象剑桥为47:1，竺山湖小镇为10：1。?在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，成为了社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。?印象剑桥的商业属于内社区社区规模（万配套商业面积（万街布置，其辐射面基本为m2）m2）社区内部，故其商业面积配比对本案具有一定的指圣芭芭拉322.4导意义。印象剑桥190.4竺山湖小镇60.6社区人口规模与配套商业面积比例?人均配套商业面积分别为，圣芭芭拉4200m2/千人，印象剑桥2200m2/千人，竺山湖小镇2500m2/千人。?在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，而是社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。?印象剑桥的商业属于内社区社区人口（人）配套商业面积（万街布置，其辐射面基本为m2）社区内部，故其人均商业面积更符合社区自用商业圣芭芭拉57002.4比例。印象剑桥18000.4竺山湖小镇24000.6通过国际案例揭示的度假区商业面积所占比例?通过对国际著名的大型综合度假型项目的商业调研，对本案有一定的指导意义。?所调查个案目前均为成熟的旅游度假区。?度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。?有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。?分区开发的滨海度假区和别墅社区。Seaside美国南加州Homestead美国尤他州Kapalua美国夏威夷AmeliaIslandPlantation阿米莉亚岛（佛罗里达州）Kaanapalia美国夏威夷对本案商业体量的建议?本项目商业功能的确定：?片区成熟度——目前居住人口较少，缺乏商业氛围?未来区域发展方向为成熟的旅游度假区，区域人口集聚规模流动性较大商业功能——前期以社区功能为主，兼具旅游度假型服务功能，为未来的区域商业代表根据国内惯例，社区商业规模面积比例按建筑面积的2%-3%计算根据国际经验，旅游度假商业规模面积比例按700－900m2/千人计算作为社区商业时面积确定总体量60%考虑社区商业规模：?本项目一期建筑面积8万m2左右；960-1440m2作为旅游度假商业面积确定总体量的40%考虑社区商业总规模：辐射范围人口约1300人左右364-468m2项项目一期推出商目一期推出商业业部分部分(1300-1900)m(1300-1900)m22；；本案一期本案一期规划规划70007000多平米的商多平米的商业业，，40004000多平米的多平米的会会所，所，计计划划一期先推出一期先推出(1300-1900)m(1300-1900)m22，，剩余剩余部分根据市场部分根据市场情情况况再再推向市场。推向市场。项目属性判断商业体量判断商业业态研判其它配套研判商业运营建议商业业态配比依据城市的边缘，基本无配套完善的生活完善的生活区域条件配套配套交通条件一般，旅游环境不成熟太湖边大型休闲度假居住区区区域性旅游域性旅游项目定位高端项目、低密度支撑支撑业态选政府企业背景择依据项目在产生经济效益的同时，需承不不仅仅仅仅是是楼楼盘盘，更是城，更是城企业背景担一定的社会职能，体现政府形象市市发发展的一展的一为更好地发展项目，需向政府要相部分部分关支持条件，项目需准备相应筹码新城规划的功能比例借鉴参参照功能比照功能比案例借鉴同等条件楼盘功能比例借鉴，界定例的上下限例的上下限项目居住功能比例的最上限商业区域图无锡圣芭芭拉商业业态指标参考已招商品牌位置滨湖区马山梅梁路南侧物业类型公寓、花园洋房、联排、独栋项开发商香港风水隆房产代理商无目概占地：36万平方米商业推出况规模一期推向市场：06年5月建筑面积：32万平方米时间商业形式西班牙风情商业街规模建筑面积约24000平方米经价格/租租金：2.0元/平方米·天销售率目前已经招商营金情况商业形态餐饮、零售、体验、休闲主力面积300平米左右运营时间预计08年下半年运营模式开发商（风水隆）招商管理采用商业街形式布局，业态以大型超市为支撑，结合品牌专卖店、餐饮以及便利店等形式。是服务以圣芭芭拉社区为中心的片区型中心商业。无锡印象剑桥商业业态指标参考商业实景图位置马山十里明珠堤西物业类型联排、独栋无锡灵山实业/上海静安置项开发商代理商无?业商业部分全部售出；目概?况占地：1200亩商业推出开发商正在进行统一招商；规模一期推向市场：05年10月建筑面积：约19万平方米时间?预计在08年下半年运营。商业形式西班牙风情商业街规模建筑面积约4000平方米经价格/租6000元/平方米销售率目前已经售罄营金情况商业形态餐饮、零售、体验、休闲主力面积200平米左右运营时间预计08年下半年运营模式开发商统一招商管理商业推出时间较早，销售价格为6000元/平方米，位置在社区内部，服务对象主要为本项目自身居住客户，由于产品采用底商等形式，适合做便利店，品牌零售店，以及餐饮等。竺山湖小镇风情商业水街指标参考商业实景图位置武进区潘家镇物业类型酒店式公寓、双拼、独栋项开发商常州永丰房产代理商无目概占地：910亩商业推出况规模一期推向市场：05年10月建筑面积：约6万平方米时间商业形式中式商业街规模建筑面积约6000平方米?目前仅有一家便利店经营；经价格/租12000元/平方米销售率暂无数据营金?业主自行招商；情况商业形态餐饮、零售、休闲主力面积200平米左右?规划业态以零售、餐饮、休闲为主运营时间预计08年下半年运营模式业主自行管理。目前已经具备开业条件，招商工作并未有实质性的进展，即使目前采用两年免租的优惠措施，目前仅有一家便利店开业，该商业街是片区内唯一商业，周边依托竺山湖水上乐园，以及其他居住型社区，规划业态以零售、餐饮、休闲为主。参照环太湖区域别墅项目内部商业业态模式项目名称所属区域商业业态竺山湖小镇常州太湖湾零售、餐饮、休闲、娱乐香树湾别墅常州市区零售、餐饮湖玺山庄无锡山水度假区零售、餐饮、娱乐印象剑桥无锡马山零售、餐饮圣芭芭拉无锡马山大型