目录第一部分市场部分第二部分产品部分第三部分客户部分第四部分企划部分第五部分销售部分第六部分费用预算部分市场部分宏观市场分析——融城大势宏观市场重大影响方面——长、株、潭城市群获批两型社会改革试验区07年年尾，长株潭城市群正式获批两型社会改革实验区，不同于浙江及其他多中心城市的省份，长沙作为湖南省孤岛中心城市，长株潭融城对其影响巨大，城市的吸附作用将更为加强，这在很大程度上会促进长沙房地产市场。对本区域的影响1、三市融城的获批，将导致长沙对株、潭包括周边市县的吸附力更强；2、雨花区作为三市融城的中心点，受益最大；市场的关注将会更强烈；3、在融城大势的利好影响下，长沙的房地产业将迎来更大的发展；4、雨花区的综合配套将会加速发展，房价也将会相应走高。宏观市场扫描——住宅市场07年度全市住宅供应、销售情况住宅供应（批准预售）住宅销售区域批准预售面积同比比例销售面积同比比例板块（万㎡）（%）（%）（万㎡）（%）（%）全市759.7212.81100.00803.7728.46100.00开福区162.9287.6921.45141.9640.4417.66天心区152.610.4520.09164.5965.8220.48雨花区233.6617.2530.75227.7231.1328.33岳麓区116.70-25.2015.36151.196.6618.81数据来源——长沙市０７年度年报芙蓉区93.8318.0612.35118.317.6314.72?07年增量房的供应量达233.66万平方米，占全市供应量的30.75%；销售量达227.72万平方米，占全市供应量的28.33%。可见全市住宅供销两旺，尤以雨花区为最。?07年的相对06年而言，供应量同比增长17.25%；而销售量同比增长了31.13%。可见07年还去化了相当一部分的存量房；全年整体销售势头非常强烈。?根据12.81%的同比供应增长率计算，08年度预计的供应量一定在857万平方米之上。07年度全市住宅供应、销售柱状图350280215.03210183.26176.94175.61166.78185.64144.97140108.1700第一季度第二季度第三季度第四季度住宅销售量住宅供应量数据来源——长沙市０７年度年报?上图每季度销售量反映的数据是房地局的备案数据统计，有2—3个月的时间滞后。因此，第四季度反映的销售状况其实是第三季度的市场去化情况。?全年的供应量和销售量始终处于高位状态，前三季度供需态势非常良好。真实的第四季度的情况要在今年一季度后才有官方数据。但经我司对市场的调查了解，初步认为第四季度供大于求的状况非常明显，整个市场在07年年末观望气氛非常浓，各售楼处来人稀少，成交量明显下滑。需求市场分析2007年热情高涨热烈追捧抢购观望预计2008年平稳释放复苏观望?房市的复苏到释放是必然的，主要是因为市场的刚性需求是一定会被释放出来的，关键是何时才会出现？?下面我们先来看看刚性需求的构成——刚性需求1——城市人口增容产生的主动型购房需求2006年2007年2008年2009年2010年210万235万260万285万310万?根据长沙十一五城市发展规划，2010年长沙市区常住人口将要达到310万人，这就是说长沙市每年将增加25万人。?按照2007年长沙市城镇居民人均居住面积29.7平方米计算，2008年需要提供大约743万平方米来满足其住房需求。刚性需求2——住房升级换代的改善型购房需求?一个城市的房屋建筑由于各种原因，每年大约有5%的住宅处于“淘汰”状态。?这就意味着2008年由于建筑“淘汰”问题而需要升级换代的住房大概是349万平方米的潜在需求。计算公式如下：?29.7平方米/人（2007年长沙市人均居住面积）*235万（2007年长沙市区人口）*5%（建筑“淘汰”率）=349万平方米刚性需求3——城市旧城改造产生的被动型购房需求?根据历史纪录，2004、2005、2006和2007年的旧城改造（即城市拆迁面积）每年基本稳定在50万平方米，4000户家庭左右。?估计2008年的拆迁量也将不会出现大的浮动，同样会产生50万平方米的需求量。综上所述，?整个08年度的市场刚性需求即为：（743万+349万+50万）=1142万平方米。?前面的07年度的销售数据是：全年销售量803.77万平方米，按07年相对与06年28.46%的销售同比分析，得出（803.77万*1.2846）=1032万平方米。?两个需求数据基本吻合，需求市场足够大！?此刚性需求的释放点会在何时出现呢？我司认为：今年上半年的春交会是一个关键点；如果此时没有出现，则最迟在下半年开始的6、7月份一定会出现！2007年全市住宅均价走势图35003372340032563311330031673206320031103012305431002943299830002887290028222800270026002500月月月月月月月月月月月月123456789012.--------111711111111---0111?全年市场均价从1月的2822元/平方米到年底的3372元/平方米，全年均价涨幅19.5%，为前3年的涨幅之和。?所以说，07年度是长沙房市的飞速发展期。2007年全市住宅均价季度走势图400038513500300035182500316920002943150010005000第一季度第二季度第三季度第四季度?第四季度的均价达到3851元/平方米，相比第一季度，年末的涨幅达到30.8%；房价已经达到了长沙的历史新高。?这同样也是第四季度遭遇价格停滞而不在上升的原因之一，市场需要进行一个调整和接受的过程。2007年各区住宅均价走势图2007年长沙市各区住宅均价柱形图4000350030002500200036343518364215003117299610005000开福天心雨花岳麓芙蓉?07年度全年雨花区住宅均价达到3518元/平方米，位居第三位；远高于市场整体均价。?由于该住宅均价包含了经济适用房，故其实际商品房市场均价是高于目前的价位的。?湘府路片区的市场实际成交均价年末时约在3700元/平方米左右，此在后面区域楼盘分析中可以看到。08年市场价格走势预判长沙秋交会长沙春交会4236元/走势线㎡4043元/10%2008年房价走势㎡5%3851元/均衡线㎡08年第一季度08年第二季度08年第三季度08年第四季度宏观市场结论?长株潭城市群的规划获批，长沙房地产新一轮的机遇已经出现。?08年市场供应量预计在857万平方米左右（不含存量房）；08年市场需求量预计在1100万平方米左右；08年供需依然两旺。但目前受长沙历史新高的房价以及一线城市传过来的楼市拐点论和降价论的影响，市场观望气氛还将持续一段时间。?08年的春交会是市场复苏的第一个关键点；第二个关键点预计会在6、7月份出现。?08年的房价预计全年涨幅10%左右。即从目前的3851元/平方米的均价会在年终收在4236元/平方米左右。微观市场扫描——区域市场3—5公里范围版块市场卫星图扫描恒盛世家湘城嘉园愿景童话里泰禹彩云之翼山水洲城湖光山色湘府华城奥林匹克花园水岸天际岳泰理想城长沙欧洲城注：在售即将上市3—5公里范围版块市场楼盘比较物业形容积主力房最新开盘时项目名位置体量绿化率目前报价态率型间长沙奥园湘府路189号55万方小高层1.9950%三房07年10月6000元/㎡天城-湖韶洲西路（省14万方高层3.3144%三房08年1月4350元/㎡光山色府西500米)山水洲城友谊路159号18万方高层342%三房07年5月4500元/㎡天心区石人村童话里20万方高层4.341%三房08年上半年4200元/㎡木莲冲路芙蓉南路、友湘城嘉园10万方高层4.840%三房07年12月4300元/㎡谊路交汇处芙蓉南路与友湘俯华城37万方高层3.7944%三房07年11月5000元/㎡谊路交汇处韶山南路120恒盛世家18万方高层2.7842%三房07年9月4600元/㎡号长沙欧洲芙蓉南路与湘26万方高层2.540$三房//城府中路以南泰禹彩云万家丽路与香120万方小高层2.641%三房08年5月4000元/㎡之翼松路交汇处岳泰理想湘府路南侧距19万方高层3,2445%两房08年5月5000元/㎡城韶山路200米17万本案湘府路高层3.045%两房08年6月/方3—5公里范围楼盘与本案的比较结果?区位比较——这些楼盘基本集中的本案的西北面，所以交通配套、商业配套本案处于劣势。?规模比较——除了长沙奥园（55万方）、湘俯华城（37万方）、泰禹彩云之翼（120万方）以外，其他项目体量都与本案差不多，本案在体量方面与对手旗鼓相当。?物业形态比较——所有楼盘基本以小高层和高层为主，所以本案在物业形态方面与对手旗鼓相当。?户型类型比较——基本以三房为主，面积大致在110-130㎡之间；本案的两房总价可以得到控制，有很强的竞争力。?上市时间比较——至少有童话里、泰禹彩云之翼、岳泰理想城三个楼盘同时与本案一起上市，这里还不包括已经上市项目的后续产品的推出。所以，就上市时间而言，市场竞争非常激烈。?上市价格比较——除了长沙奥园（6000元/平方米）以外，其他楼盘报价在4200—5000元/平方米，实际成交价按97折计算约为4100—4800元/平方米。本案预计上市价格约在4000元左右（后面有分析），应可以具备价格优势。0—3公里范围（重点竞争楼盘）版块市场卫星图扫描圭塘天赐良园河休闲风光带本案本案山水熙园金色家园森林公园1号注：在售即将上市0—3公里范围（重点竞争楼盘）版块市场楼盘比较