先为不可胜，以待敌之可胜！先为不可胜，以待敌之可胜！————英英伦伦假日假日开发战开发战略思考略思考深圳代理事业一部出品善善战战者不者不败败！！大家都在说：冬天来了，春天还会远吗？但是，谁知道冬天的日子还有多久？龙岗的冬天，格外残酷、寒冷、漫长。我们没法改变市场、环境，却可以跑赢对手！深圳代理事业一部出品?认清认清形形势势深圳代理事业一部出品春天春天还还有多有多远远？？没有强劲的经济，如何能有房地产的持续发展！深圳代理事业一部出品敢敢问问底在底在哪哪里？里？单位：元/㎡2007-2008年各月深圳市一手商品住宅成交均价19000173501677716289155191564615565160001506915080142081442214575143421361813000119271172111143100006789012123456789.0.0.0.0.1.1.1.0.0.0.0.0.0.0.0.077777778888888880000000000000000?价格的底在哪里？价格峰值价格峰值①耐克线耐克线?底部会盘整多久？②价格低值价格低值2007200720082008200920092010201020112011201220122013…2013…深圳代理事业一部出品龙岗龙岗：：软软骨的一翼骨的一翼?曾经的西翼中心宝安已经上升为城市中心，东翼中心龙岗至今还在二线徘徊；?不能整合产业链、占据产业链上游，龙岗中心，也只能是一个安慰；?没有紧密的经贸联系、产业联系，龙岗中心也只能偏安一隅，无力领袖东部。深圳代理事业一部出品龙岗龙岗的未的未来来是是残残酷！酷！东方泌园二东方泌园二占地：占地：3773937739，建面：，建面：7155071550，主力户型：小复式，主力户型：小复式期期振业城宝荷项目振业城宝荷项目占地：占地：101566101566，建面：，建面：304700304700万象天城万象天城占地：占地：6400064000，建面：，建面：248869248869，主力户型：，主力户型：33房、房、44房房占地：1541715417，建面2466824668，主力户型：11房、22房城南雅筑项目城南雅筑项目占地：，建面，主力户型：房、房2000013600033清林径项目清林径项目占地：占地：200001，建面：，建面：360003，主力户型：，主力户型：3房房占地：77527，建面：232583阳光天健项目阳光天健项目占地：77527，建面：232583占地：90739073，建面：4425444254，主力户型：22房、33房泽洋园项目泽洋园项目占地：，建面：，主力户型：房、房占地：49540，建面：189236，主力户型：3房、4房华业玫瑰郡华业玫瑰郡占地：49540，建面：189236，主力户型：3房、4房超大供应占地：3300033000，建面：105600105600，主力户型：22房、44房、55房奥林华府二期奥林华府二期占地：，建面：，主力户型：房、房、房占地：364600，建面：826600，主力户型：3房、4房集中爆发公园大地公园大地占地：364600，建面：826600，主力户型：3房、4房占地：170000、建面：262000，主力户型：2房、3房星河龙岗项目星河龙岗项目占地：170000、建面：262000，主力户型：2房、3房供求失衡占地：37035建面：118514主力户型：2房、3房中海康城二期中海康城二期占地：37035建面：118514主力户型：2房、3房236330587274万科九州新都市万科九州新都市占地：占地：236330，，建面：建面：587274占地：占地：4737047370建面：建面：137238137238主力主力户户型：型：33房房绿景项目绿景项目占地：150000建面：570000尚模地产项目尚模地产项目占地：150000建面：570000占地：占地：7858378583，建面：，建面：238006238006，主力，主力户户型：型：33房房万科金域东郡万科金域东郡2009年下半2010年2011年年深圳代理事业一部出品大大运会运会拯救不了拯救不了龙岗龙岗?大运会确实会改善龙岗的基础设施，但是不可能从根本上改变龙岗的产业结构；?大运会确实会在一定程度上拉动龙岗的经济发展，却不可能对龙岗的发展施加持续的影响。深圳代理事业一部出品地地铁铁只是美好的只是美好的梦梦?改善交通，只能减少路上花费的时间，却改变不了心理上的距离；?两地的距离，不在于里程的多少，而在于经济的交融程度。深圳代理事业一部出品前景很黯淡，市场越发残酷，大运会、地铁看似美好，却解救不了眼前的危机，快速逃离，活着，才是压倒一切的大事！深圳代理事业一部出品?认清认清自己自己深圳代理事业一部出品小地小地块块，，难难有大作有大作为为?小地块，没有足够的空间营造社区配套，对周边资源依赖性高?小地块，营造舒适社区配套，必将增加大量成本，增加市场风险深圳代理事业一部出品一半是一半是农农民房，一半是工地民房，一半是工地?陂头背村改造非短期能完成，农民房将持续存在?周边施工建设也将持续相当长一段时间?周边居住氛围不足、配套不足的状况将持续很长一段时间?对片区的认识和认同不会随大运场馆的建设立即扭转深圳代理事业一部出品大大鳄环鳄环伺，伺，夹缝夹缝生存生存中海康城公园大地占地:155835占地:364645建面:498674奥林华府二期建面:607170占地:33000建面:105600阳光天健城占地:77527本项目建面:232583占地:9688建面:31004绿景城市立方占地:47370星河地产建面:137238占地:170000建面:262000深圳代理事业一部出品没有过人的天赋，也没有显赫的家世，就像一个农家的孩子，独自周旋在众多豪门大族之间，打造自己的秘密致命武器，借势、借力，才有可能在血拼中活下去。深圳代理事业一部出品?找准方向找准方向深圳代理事业一部出品路在路在哪哪里？里？项目名称主力户型主力面积区间产品定位中海康城国际2房、3房70-89㎡紧凑居家奥林华府2房、4房、5房85-235㎡舒适居家阳光天健城3房、4房110-140㎡舒适居家绿景城市立方3房、4房130-168㎡舒适居家星河项目————舒适居家公园大地4房、5房140—190㎡舒适居家英伦假日？？？深圳代理事业一部出品舒适居家，叫板大舒适居家，叫板大鳄鳄？？深圳代理事业一部出品紧凑紧凑居家，被市居家，被市场遗场遗忘的角落忘的角落劲嘉·龙园印象?地址：龙兴大道与龙平西路交界处?占地：12524.98㎡?总建面：32838㎡?开盘时间：2007年1月1日?开盘均价：6200元/㎡?销售情况：一个月售罄户型面积套数比例1房48-53㎡13237％2房61-74㎡19053％3房85-117㎡348％合计356100％深圳代理事业一部出品紧凑紧凑居家，被市居家，被市场遗场遗忘的角落忘的角落一城峰景?地址：龙岗区龙岗街道办翠竹路与公园路交汇处?占地：4942㎡?总建面：20008㎡?开盘时间：2008年7月20日?开盘均价：7500元/㎡?销售情况：已售90%户型面积套数比例单房24㎡229％1房47-57㎡5423%2房59-78㎡13858％3房99㎡2510％合计239100％深圳代理事业一部出品英英伦伦假日假日户户型型策策略：略：紧凑紧凑居家居家深圳代理事业一部出品客客户户走走多多远远，我，我们们就能就能走走多多远远?企业中层骨干?小生意人重要客户圈?年轻村民?中低级公务员主力客户圈?一般事业单位职员游离客户圈深圳代理事业一部出品订单订单少了，房少了，房间间一一个个也不能少也不能少全球经济危机，厂里的订单少了，工资也不如以前多了，趁着房价不高，也该买套房子了，孩子大了，都需要自己的空间，面积可以小一点，但是房间得够用才行。深圳代理事业一部出品够够用用，，还还要要买买得起得起使用户型使用面积赠送面积套数比报建户型建筑面积总价二房二厅一卫70-75㎡15-20㎡20%一房二厅一卫50-55㎡38万三房二厅一卫90-95㎡20-25㎡70%二房二厅一卫65-70㎡50万120-125四房二厅二卫30-35㎡10%二房二厅二卫85-90㎡63万㎡备注：按照7000元/㎡进行总价估算?总价控制使用户型建筑面积总价首付月供?大面积实用性赠送空间二房二厅一卫50-55㎡38万8万1890元?紧凑型居家产品面积三房二厅一卫65-70㎡50万10万2520元?区域目标客户人口结构四房二厅二卫85-90㎡63万13万3150元深圳代理事业一部出品很美很美丽丽，很，很低低调调，可是很致命，可是很致命澳大利亚箱型水母：?海洋中的透明杀手?动物界第三号杀手?60根触须?触须长达4.6米?每根触须有5000个刺细胞?每根触须含有让50人致命的毒素?会主动攻击深圳代理事业一部出品五五种种武器，以小武器，以小博博大大深圳代理事业一部出品五五种种武器之一：武器之一：留留空空搭搭板板?报批难度很高?搭板会导致二次施工?改变外立面，有风险深圳代理事业一部出品五五种种武器之二：武器之二：2.22.2米米夹层夹层2.82.8米米3.93.9米米夹层夹层2.22.2米米3.93.9米米2.82.8米米深圳代理事业一部出品五五种种武器之武器之三三：：入入户户花花园园改改餐餐厅厅深圳代理事业一部出品五五种种武器之武器之四四：：内内庭院庭院改房改房间间深圳代理事业一部出品五五种种武器之武器之五五：：阳阳台台改房改房间间1深圳代理事业一部出品?精精确确制制导导深圳代理事业一部出品蚂蟥蚂蟥叮叮上上鹭鸶鹭鸶脚