凯凯茵新城后期推广策略案茵新城后期推广策略案政策环境分析——近期政策方面情况限外令7月10日，市国土房产局和外汇管理局出台了我市《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》?目前规范的条件是一个护照或一个身份证对应一套住宅?一个家庭确实需要购买两处以上的住房，可以通过不同产权人的形式购买自住房屋?除了批准成立的外商投资房地产企业外，境外机构不允许买住宅，只能购买自用办公所需的商品房?境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》影响分析?政府这种态度，实际上是不希望游资或短期资金大量流入深圳房地地产市场，尤其是现在深圳炒房的热度仍在一个较高水平。?个别区域将受影响，高端租赁市场或获利上扬。市场秩序整顿7月13日，深圳出台《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》?房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为?商品房项目必须实行明码标价，并在现场和国土局网站公示?“认购书”、“房地产买卖合同”，应使用网上下载的全市统一的示范文本，不得使用手写文本?严禁“炒卖楼花”行为?对楼盘销售的影响销售现场需公示的文件：1.代理机构营业执照复印件盖公章；2.深圳房地产经纪机构备案证书；3.发展商出具并盖公章的代理销售委托书；4.经物价局备案的价格表；5.前期物业管理合同、业主公约、承诺书及合同补充协议、置业确认书等等需要业主签名的相关文件。政策性住房国务院8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）内容包括以下方面：1、城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径2、经济适用房：经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接3、集资建房：单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售4、继续落实房地产宏观调控政策国务院24号文解读24号文的出台，可以看出政府新一轮调控的思路和方向，24号文也被称为房地产调控的风向标，成为国八条、国六条后又一个对房地产行业产生重大影响的政策。新一轮的房地产调控将主要增加政策性住房为主，以期解决中低收入者的住房问题。金融调控9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。本次的调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。2、首付、利率双重调控对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。3、不得随房产升值追加贷款个人住房贷款新政前新政后对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套第二套房首付2-3成(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同第二套房贷款利率可享受最高15%的优惠利率档次基准利率的1.1倍；而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮追加贷款无此项规定动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款如：价值100万房产，按照最新五年期贷款利率7.83%的基准利率计算。新政前，首付30万，使用10%的优惠利率后一年的利息约为70*7.05%=4.933万元新政后，首付40万，使用1.1倍的房贷利率后一年的利息约为60*8.61%=5.168万元即：购房者需要使用更多的资金，支付更高的资金成本，投资成本大大提高，利润空间压缩，同样的资金进入房地产市场交易的换手率也要下降，有利于抑制房地产的恶意炒作。后市影响研判1、历次新政后市场的走势以往对房地产市场影响较大的几次调控政策如国八条、国十五条后，市场对此反应都较大。市场成交量一度回落，但后市紧随着价格的走高。25000全市一、二手房均价走势图20000国十五条，提高首付15000国八条10000银行缩紧住5000房贷款0103579113579113575055050505160606060606170707070000000000000000002022020202020202020202020202020一手房价二手房价后市影响研判全市一二手住宅成交量走势（万平米）季节性低点120.00季节性低点季节性低点100.0080.0060.0040.0020.00国八条国十五条，0.00提高首付银行缩紧住135791135791135房7贷款00001001000055556600067050005066677700000000000000002020222202022020202020202020一手房成交量二手房成交量后市影响研判2、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。后市影响研判3、深圳房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。8月一、二手市场成交均创下三年历史低谷，一手房价一路上扬、二手房价则有所回调。预计后市一二手市场成交量会在低位有一个徘徊过程。后市影响研判4、随着十一黄金周新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。二手市场则由于进入到今年最后一个季度，银行可获得新的贷款额度，相信这会对市场起到一定的刺激作用。市场分析——近期深圳市场上开盘项目情况龙园意境总建筑面积:198473㎡总户数:1135产品类型：双拼、联排、叠加复式、高层位置：龙岗区布吉生态新区，布龙路与景芬路交汇处龙园意境?价格分析均价（出街价）：40000元/平方米价格区间：30000～80000元/平方米?销售分析07年9月28日开盘，推出1135套单位，当天售出129套单位，销售率33.3%。目前销售率为40%，周均销售12套左右。位于布吉的首个别墅楼盘，由于市场低迷，开盘销售状况并不理想。英郡年华二期总建筑面积:18万㎡总户数:1208一房（46㎡），约占16.7%两房（70㎡），约占16.7%三房（85-97㎡），约占66.7%停车位:1050个车户比：0.88：1英郡年华二期?价格分析标准层均价（出街价）：11000元/平方米?销售分析07年9月28日开盘，此次推出426套单位，开盘当天成交138套，销售率达到32%。户型设计大气，赠送面积大，受到众多客户吹捧。尊寓总建筑面积：5万㎡总户数：682一房两厅（33-41㎡），约占91%；两房两厅（55㎡），约占9%；停车位:201车户比：0.29：1位置：罗湖区罗湖口岸沿河路双城世纪旁尊寓?价格分析标准层均价（出街价）：19000元/平方米标准层价格区间：17000-23000元/平方米现场折扣：按揭98*98一次性96*98?销售分析07年10月1日开盘，推出682套单位，开盘当天售出40套，销售率仅6%。目前销售率约为12%，国庆一周销售40套左右。可园七期总建筑面积：13.5万㎡总户数：1135两房（72-80㎡），约占50%；三房（94-109㎡），约占50%停车位:1120个车户比：1：1.5可园七期?价格分析标准层均价（出街价）：12000元/平方米标准层价格区间：10174～16063元/平方米现场折扣：一次性98折，按揭99折?销售分析07年10月1日开盘，推出1178套单位，开盘当天成交61套，销售率仅5%。目前销售比较艰难，周销售套数仅1套。后市猜想一系列政策导致的后果，有可能促使后市：1、楼市回归理性；2、楼价上扬趋缓；3、个盘销售周期拉长。当前政策环境下，市场给本项目带来的影响；这其中，影响最大的是“银行银根紧缩”，一系列政策引发的结果：1、投资者退出市场，并持观望态度；2、买家进入观望状态，尤其是投资客更为谨慎;3、楼市不再火爆；深圳市场开始结冰破冰在当前的市场环境下，我们该如何推广，如何在逆境中求生存，促使楼盘的稳定销售。破冰先来看两个案例……成功人士的理想居所！1、项目当期基本技术指标开发商鸿荣源地产　占地（㎡）36.46万㎡龙岗区龙城29区龙翔大道与吉地址祥中路交界处建面（㎡）60.72㎡代理商鸿荣源地产住宅（㎡）57.92万㎡深圳市建筑设计研究总院/深圳建筑设计市立方建筑设计顾问有限公司商业（㎡）1.4万㎡承建商深圳市鸿荣轩工程建设其他（㎡）1.4万㎡整合推广点石亚洲、风火广告容积率1.66项目物业管理鸿荣源物业管理有限公司绿化率33.49%信物管费2.8元/㎡覆盖率28.74%息建筑类型高层、小高层、联体别墅总户数3776　栋数一期6栋，二期5栋车位数47152期7栋和8栋为28层，9栋为32层，11栋A座18层，11栋B总层数座24层车位比1:1.24均价二期均价：17000元/㎡开盘日期2007年8月26日B1111B11A栋11A99栋8栋栋二期877栋栋一期现场展示效果由鸿荣源开发的公园大地位于深圳龙岗区，二期总共推出458套，成交达290套，开盘销售率约60%，开盘均价17000元/㎡，创龙岗价格新高。万科第五园总体项目简介开盘　　万科·第五园，目前总占地面积约44万平方米，总建筑面积约55万平方米，总建筑户数为5000户左右。商业配套面积约8000平方米，另有小学、幼儿园等配套。项目建筑风格为原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院阳房、叠院HOUSE和高层。在总体规模上已超越了万科四季花城和万科城，成为万科目前在坂雪岗片区最大的