郑郑州州__经经三路三路写写字字楼项楼项目整体定目整体定产品定位及配比建议方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度；工商银行广场?广场1400?金座基底＝1125形成视觉共享空间?银座基底=1425办公区入口?覆盖率30％；金座银座25*4525*57主形象展示面124527579150www.fdcsky.cn房地产商域网方案的经济评价方案一：金座方案一：金座3030层层，，银银座座3030层层；；方案二：金座方案二：金座2525层层，，银银座座2525层层；；方案三：金座方案三：金座2525层层，，银银座座1818层层；；方案四：金座方案四：金座1818层层，，银银座座1818层层；方案一：金座30层+银座30层序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计建筑面积（万13.380.504.281.109.26m2）2销售均价（元）380070003200032443销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）12844.003500.0013696.000.0030040.00单方成本52616.492616.492131.964030.692560.53（元/m2）6总成本（万元）8843.731308.249124.794433.7623710.547税金（万元）1317.79359.101405.210.003082.108税后利润（万元）2682.471832.663166.00-4433.763247.369投资利润率　　　　13.70%方案二：金座25层+银座25层序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计建筑面积（万12.810.503.560.557.42m2）2销售均价（元）3800700032000－3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）10687.503500.0011392.000.0025579.50单方成本52528.832541.202120.003817.992429.11（元/m2）6总成本（万元）7112.341270.607547.202099.9018030.047税金（万元）1096.54359.101168.820.002624.468税后利润（万元）2478.621870.302675.98-2099.904925.009投资利润率　　　　27.32%方案三：金座25层+银座18层序号项目名称金座裙楼商业银座地下车库合计1建筑面积（万m2）2.810.502.570.556.432销售均价（元）3800700032000－3销售率（100%）100%100%100%0%100%4销售收入（万元）10687.503500.008208.000.0022395.505单方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992476.966总成本（万元）7112.341270.605437.802099.9015920.647税金（万元）1096.54359.10842.140.002297.788税后利润（万元）2478.621870.301928.06-2099.904177.089投资利润率　　　　26.24%方案四：金座18层+银座18层裙楼商序号项目名称金座银座地下车库合计业建筑面积（万12.030.502.570.555.64m2）2销售均价（元）3800700032000－销售率3100%100%100%0%100%（100%）销售收入（万47695.003500.008208.000.0019403.00元）单方成本52528.832541.202120.003817.992469.71（元/m2）6总成本（万元）5120.891270.605437.802099.9013929.187税金（万元）789.51359.10842.140.001990.75税后利润（万81784.611870.301928.06-2099.903483.07元）9投资利润率　　　　25.01%比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。?考虑因素?做足容积率?净利润?投资利润率?资金周转率?车位比备注：以上方案测算未计车库销售收入方案二的主要参数金座25*45*25（层）=28125银座25*57*25（层）=35025办公总建面63150M2商业面积5000M2地下停车场面积5500M2地面广场1400M2目标客户——中小知识服务型企业的需求细分客户类型员工人数需求面积需求特征事务所20200景观好，昭示性，（大型）60500重交通，对外联系便利贸易公司（小型）10～，物业形象，同类聚集60～100M215性价比，交通，附加费广告、咨询20～30150～200用少，办公时间长（24公司小时办公），同类聚集设计、工程20～30200～300交通，对形象要求不高和相关服务IT40～50300～500品质，配套，环境看重总价和升值潜力；投资者N/A50～100M2租售灵活客户特征描述?他们大多是专业写字楼的第一次置业者；?公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心；?购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注；?客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。?大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。金座的技术指标?公司类型：中小知识服务型企业?员工人数：20～50人；?人均面积：6～9M2；?核心客户的需求面积：120～450M2；?主力产品面积：120～200M2；?小部分楼层设置300～500M2的大面积单位；?金座户数：按平均每户170M2计约160户；?车位（按1：1计）：160个；银座的技术指标?客户类型：创业型企业＋投资客?企业员工人数：10～20人；?人均面积：6～7M2；?核心客户的需求面积：60～150M2；?主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租；金座、银座的产品定位小结?定位原则：客户构成产品建议产品细节差异点单层面积1125；25层高；核心价值点：高形象与?总体档次定位一致，中高端客户以免拉大心理落差影生态功能响项目整体形象；IT公司、设计单位面积120～200M2；每金公司、律师及层6~8户，约160户；立面形象专业，昭示性?扩大市场覆盖面。避座会计师事务所好；、咨询公司、免内部竞争，快速销均价3800～4000；大堂宽阔大气；外企办事处；售；主推“生态建筑”；?建立产品标杆。但临核心价值点：实用价值街昭示性好的金座将高打造成为价值标杆，中端客户单层1425M2；25层高；在高度，体量，材料小型贸易、广、单位面积上提升形60～80M2最小单位，弹性立面简洁实用；告、装饰设计象；银空间任意划分，估算约240入口大堂简洁实用；、中小型办事户；座处；主推“三明设计”；投资客；定价3200～3400；停车位建议停车位——按市场大势的标准测算，本案约需要240-300个停车位对市场主流产品的车位配楼盘名称层数建筑面积停车位车位配比比情况分析，200～250M2左右配1个车位为市场所接地面200个国际企业中心312栋，约10.8万㎡291:1受的合理区间；地下一层约170个河南信息大厦281栋，4.17万㎡地上/下200个209:1由此推算本案车位约需：60000/（200～250)河南报业大厦251栋，约3.5万㎡地上约150个233:1=240-300个车位；金成国际广场234栋，10.96万㎡地上/下200个548：1地上40个财富广场214栋，5万㎡263：1地下150个地上32个注协大厦161栋，2.5万㎡130：1注：调研结果显示车位紧张地下一层160个现象在经三路区域普遍存在。由于本区域土地稀缺思达数码大厦161栋，2.85万㎡地上下150个190：1成本不断攀升，此矛盾只会愈发突出。索克大厦111栋，约1.8万㎡地上85个211：1按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两层有助于形成项目的优势，但成本增加2000万左右地下一层：1800/30+5600/40=60+140=200个车位配比:64000/200=320地下二层：1800/30+11200/40=60+280=340个车位配比:64000/360=178但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理；建面与车位比：320M2：1（64000:200）方案二户均配比：约为2：1(400:200)金座约160户；银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户；两栋共计400户；金座25*45*25=28125银座25*57*18=25650总体量53775；方案三车位比约为240M2：1按户均200M2计算，约268户；车位比接近1：1根据市场大势和设计指标，方案二设置200个车位略显不足，需适当提高配置标准市场角度240~300个设计角度一层200?方案二车位配置相对不足个方案二车位比2：1；320M2：1从车位配置的角度考虑，建议方案二（25/25)加设半层地下车库，增至270个车位；车位为270个序裙楼商地下车项目名称金座银座合计号业库建面与车位比：1建筑面积（万m2）2.810.503.560.837.70230M2：1（64000:270）2销售均价（元）38007000