1从从地地产产新政的影新政的影响开响开始始谈谈起起NO:2NO:3一石激起千一石激起千层层浪浪新政要点90平米\70％的比例限制；首付款提高，贷款比例降低;营业税；NO:4政策对我们的影响1、项目取得了开工证，赢得先机；2、对于部分投资客户会造成一定的影响；3、销售认购方式更为透明，价格攀升制造障碍；4、大户型市场看好，缺乏纯粹的高档社区；NO:5目录第一部分市场研究和结论第二部分项目定位及价值提升体系第三部分中原地产特色营销支持NO:6第一部分、市场研究和结论一切一切结论结论都可以都可以从从市市场场中得到中得到A、竞争项目样本研究B、市场研究总结NO:7东泛海朝阳公甜园板朝姚块水阳路园家园公万科东第园润街　姚　　家　路　　园东枫星河湾红水领朝尚青板块金巾　　　　　　　　　　朝　　　　　　　　北路阳三京台桥广华业玫瑰四天鹅湾海华堂桥路慈云朝路阳本寺金地桥住邦2000A-ZTown蓝堡案万达华贸中心远洋天地DDD壹线国际国西四环贸CBD东部区域环惠　　　安　　　街京通快速桥长桥现代城大耀辉国际合生国际望双井板块百子路A派公寓湾富力城百子后湾现板代城块乐成国际路大双郊井NO:8　　　　广渠亭路桥桥　　双井板块：　　合生国际花园/富力城　　百子湾板块：　A派公寓/乐成国际　　朝阳公园板块：万科东第/华业国际中心NO:9合生国际花园NO:10调研内容项目名称合生国际花园　　20万平方米，分二期开总规模　　发建筑风格现代简约式的曼哈顿式风格　园林风格绿化率38%，3万平米私家中庭园林　总套数1400户，一期334套　　销售价格13000元，成交均价12924元，销售价格总价区间85-210万元之　　间销售情况目前共销售600余套　一居室二居室三居室四居室户型面积6598-106105-13816011%38%48%3%小区配套10000平米主题商业街　　物业公司广乐康景物业服务有限公司，2.99元　SOLGAN以未来为中心　　建筑单体及层数11栋，一期5栋板式公寓，18-24层　开盘入住时间2006-5-20开盘，2007-6-30入住层户数两梯三户至四户　　NO:11装修标准精装修，品牌档次不高，报价为1000元智能化标准基本齐全　　　富力城NO:12调研内容项目名称富力城　　　总规模139万平方米，已推出三期建筑风格现代简约式风格　　园林风格绿化率48%，17万平米私家园林　总套数6000多套　　　近期销售均价12822元/平米销售价格总价区间85-300万元　　目前三期总套数为1474套，销售率已达96%，未来推出4销售情况期为超大户型。一居二居三居四居户型面积65-70100-120140-160210-2409%23%57%11%小区配套1.8万六星级生态会所、1.5公里精英商业街物业公司北京恒富房地产开发有限公司　建筑单体及层数一期11栋，二期20栋，三期46栋开盘入住时间开盘时间：一期2003.3、二期2003.12、三期2005.7入住时间：一期2004.10、二期2005.7、三期2005.10标准层户数一梯两户　　　装修标准全部精装修，报价1500元　NO:13智能化标准基本齐全　　A派公寓NO:14调研内容项目名称A派公寓　　　总规模6.5万平方米，分二期开发，目前正在热销一期建筑风格美式现代风格　　园林风格绿化率31%，4000平米共享绿化空间　总套数468套，一期144套　　销售均价11000元，成交均价9821元　销售价格总价区间120-230万元　　销售情况已销98套，未销46套，销售率68%　一居二居三居四居户型面积55-6590-110118-13822026%44%29%1%小区配套地下会所及底商　　物业公司北京中原华厦物业公司　　SOLGAN国贸上层境界　　　建筑单体及层数4栋9-16层板式、塔式、板塔式公寓　2006-3开盘，2007-4入开盘入住时间　　住标准层户数一梯二户至四户，二梯八户　全部精装修，报价1500装修标准　　NO:15元智能化标准基本齐全　　　华业国际中心NO:16调研内容项目名称华业国际中心（50年产权）总规模1万平方米（不包括写字楼及商业）　建筑风格现代主义建筑风格　　园林风格四季都市森林景观　　总套数280套　　　销售价格预计销售价格13000元，总价区间70-180万元之间一居二居大二居　户型面积46-5070-90120-136　小区配套云间会馆、双语幼儿园、双网球场、200米国际商业街物业公司国贸酒店物业管理公司建筑单体及层数1栋楼，17层　　开盘入住时间未定，预计今年7月开盘装修标准800平米大堂，12米挑高，室内全部精装修智能化标准基本齐全　　　NO:17万科东第NO:18调研内容项目名称万科东第总规模4.3万平方米　建筑风格新古典主义建筑风格　　园林风格绿化率30%　　总套数300套（220套三居室和80套二居室）销售价格预计销售价格16000元二居三居　户型面积110160　物业公司万科物业公司建筑单体及层数2栋21、22层塔楼和1栋10层板楼开盘入住时间预计今年8月开盘，2007年4月入住装修标准全部精装修智能化标准基本齐全　　　NO:19乐成国际二期　NO:20调研内容项目名称乐城国际二期总规模12万平方米　建筑风格新古典主义建筑风格　　园林风格绿化率30%　　总套数480套销售价格预计销售价格15000元，二居三居四居　户型面积　物业公司深圳金地物业管理有限公司建筑单体及层数开盘入住时间预计今年8月开盘装修标准全部精装修NO:21智能化标准基本齐全　　　潜在竞争对手(即将推出楼盘)耀辉国际城\泛海国际住区NO:22耀辉国际城　NO:23调研内容项目名称耀辉国际城总规模23万平方米　建筑风格　　园林风格　　总套数商业15994平米；酒店式公寓16329平米；公寓90925平米销售价格公寓面积均在200平米以上，最大的户型在1000平米左右　户型面积　物业公司建筑单体及层数建筑层数51层，地上47层，地下4层开盘入住时间装修标准全部精装修NO:24智能化标准基本齐全　　　泛海国际NO:25调研内容项目名称泛海国际住区总规模260万平方米，住宅部分120万平米　建筑风格新古典主义建筑风格　　园林风格贝尔高林景观设计　　总套数一期57万平米，公寓41万平方米,共1749套。销售价格预计销售价格15000元，主力总价区间250万元-350万二居三居四居　户型面积130-150170-240240-330　物业公司建筑单体及层数高层板楼开盘入住时间预计今年10月开盘装修标准全部精装修智能化标准基本齐全　　　NO:26研究总结\单价区间竞争项目销售单价对比图180001600016000135001300013000140001200013000100001100080006000400020000合生国际富力城A派公寓乐成国际华业国际万科东第样本目前的销售报价为11000-16000元/平方米；13000元/平方米价格为主力。NO:27研究总结\总价区间竞争项目总价对比图350300300260250230最低价210210200180150最高价15013085851006070500合生国际富力城A派公寓乐成国际华业国际万科东第总价区间130万-260万为主流。NO:28研究总结\装修品质竞争项目精装修价格对比图150015001500150012001200100010005000合生国际富力城A派公寓乐成国际华业国际万科东第精装修标准在1000-1500元/平方米之间。NO:29研究总结\供应量统计竞争项目供应量比例图8008006004844003702803002002000合生国际富力城A派公寓乐成国际华业国际万科东第尚存供应约2200套，大部分项目接近尾盘NO:30政策市场机遇NO:31面对机遇我们是否已经做好准备?NO:32第二部分项目定位及价值提升体系A、优劣势分析B、客户定位C、产品二次提升体系D、营销推广价值提升体系E、最终价格体现NO:33优势NO:34朝阳路拓宽、紧邻东四环使本项目具备了无可比拟的优势；NO:35高档立面效果NO:36豪华品质大堂，高投入营造了高品质NO:37一期社区环境NO:38障碍NO:39NO:40道道路路导导引引系系统统不不完善完善产产品品细节细节租租金水平金水平较较低低存存在缺在缺陷陷东区东区障碍障碍推广定位推广定位不不够够明明确确口碑口碑的的丧丧失失NO:41周边环境不佳，交通路线不易识别NO:42产品细节NO:43推广定位不够明确国际人的东区国际CBD家庭至上CBD、地位、光耀国际外界对于东区国际的认识不清楚，客群定位模糊NO:44口碑的缺失物业管理的服务水平；日常的费用开支；工程质量等遗留问题。NO:45小区租金比周边项目低周边租金水平比较(单位:美元/月.平方米)151050一居二居三居远洋天地华贸公寓东区国际NO:46小结项目已具备一定的高档社区质素，但一直未能进入CBD主流高档楼盘的队列；产品细节导致项目总体品质感不高；物业的服务水平导致了项目的口碑缺失；物业的租金水平相对较低。NO:47市场的需求就是我们的需求客户定位客群分析\客户特征\客户需求NO:48客群分析自住客户对ＣＢＤ／泛ＣＢＤ商业氛围感兴趣稳定的中高收入阶层多为二次或多次置业者非常注重生活的便利性喜好尊贵感觉存在不同程度的投资心理NO:49客群分析商住客户多为设计、咨询等小型企业注重办公场所的便利性对办公成本较为敏感投资客户长期在周边投资高档公寓的投资买家注重加快出租周期，降低投资风险，迅速做出反应口碑传播的重要实施者更热衷于能减少成本的投资。NO:50客