格力海岸房地产评估报告　　一、房屋产权单位：格力房地产公司　　二、估价目的：项目分析　　三、估价日期：二0一四年11月9日至二0一四年11月16日　　四、估价时间：二0一四年11月15日　　五、估价依据　　1.中华人民共和国《城市房地产管理法》　　2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;　　3.评估委托书：　　4估价评估人员勘察了解的情况;　　5.房屋所有权证(新北全字00311100号);　　六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法对该区域房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外本报告仅作为推论，不作为实际情况的受责综述。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。八、估价结果　　本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算该房产的实际价格为：　　人民币小写：3448982元大写：三百四十四万八千九百八十二元　九、评估价格有效期　　本报告评估时效为半年，自二0一四年11月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。　　十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供内部课程设计参考，不做其它用途。十一、估价的假设和限制条件　　1.估价假设条件　　我们评估的价值是现时价，及在估价时点购买评估对象的参考价格，假设：　　(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;　　(2)该物业可以在公开市场上自由转让;　　(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;　　(4)不考虑特殊买家的额外出价。　2.限制条件　　(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。　　(2)本报告中的房产价格价，是指估价结果　　(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。　十二、特别声明　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是本小组成员公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。估价分析说明部分　　一、估价物概况　　本报告评估的标的物为一座位于珠海市香洲情侣北路3333号格力海岸住宅区内的房屋，房屋所有权属于珠海格力房地产开发有限公司，该公司持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。2.位置座落及环境状况评估标的物座落于香洲情侣北路3333号，港湾大道往唐家方向，中山大学北行约300米，白埔路口右转。目前暂无公交站点。项目位于情侣北路唐家湾新城核心片区，周边千米范围内六大主题公园萦绕，淇澳岛湿地公园、郊野公园、体育公园、城市公园、社区公园、滨海公园，其中南中国海沿岸规划为生态滨海公园，设计总长5.2公里观海绿色长廊。邻近总部基地核心片区，金山软件园、蓝湾智岛等重大项目均已启动，大学园区集结了北师大、北理工、中大等知名学府。娱乐、休闲、生活、交通等配套一应俱全。项目打造50万平米热带风情园林、6000平米高端瞰海会所、8000平方米人工湖、18班幼儿园、后续18万平方米滨海风情商业街以及约200个泊位的私家游艇码头等优越配套。　3.建筑物基本状况描述评估标的物为格力海岸推出二期新品15栋166㎡风帆洋房，E2户型166㎡四房单元。该房屋目前是毛坯房，无任何装修。　二、估价程序　　1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。　　2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。　　3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。　　4.评估测算，撰写提交评估报告。三、评估方法的选择　　由于所学知识有限，另目前市场上同类型房地产交易较多，遂选用市场比较法进行评估。　四、评估测算过程　　(一)市场比较法　　1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：　　待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正2.选择可比案例　　经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。　案例　　项目位置及所处区域类别建筑结构面积及交易时间售价（元）每平米售价（A：华发蔚蓝堡内M2户型169㎡位于香洲区情侣北路3999号，3211000、169㎡、19000/㎡B：远大美域内B2户型166㎡香洲唐淇路1288号，2158000、166㎡、13000/㎡C：保利海上五月花内阔绰四房134㎡，2345000、134㎡、17500/㎡3.估价计算　　(1)交易情况修正可比实例A、B、C的交易价格均属产开发公司售价，价格均正常，设估计对象的修正指数指导为100，则A、B、C的交易指数均为100(2)交易日期修正　　实例A、B、C的交易日期均为2014年，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、B、C交易日期修正指数均为100(3)区域因素修正　　因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于香洲区情侣北路3999号，是华发股份结合山、海等多重自然景观与城市人文景观，并邀请新加坡贝尔高林景观设计公司倾情打造独创地中海式水景园林的32万㎡原著西班牙风情小镇。除特点鲜明的建筑风格和户型设计外，项目还配套有会所、幼儿园，以及集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体建面超2000㎡的风情商业街。另项目西侧还有占地约6万多㎡的景观绿化带，以及包含两个篮球场、西班牙个性钟楼、大型水景雕塑、开敞的大草坪等的运动公园。可比实例B远大美域总占地面积23万平方米，建筑面积40万平方米，是珠海目前房地产市场上规模领先的大盘之一。东临凤凰山余脉、规划中的石坑山生态公园；南部与唐家湾商业中心区隔路相望，生活配套齐全；西侧是该公司代政府规划建设的八万平米城市绿地，距窄处80米，最宽处达140米，将在年内建成与项目浑然一体的绿地公园，建成了珠海其他项目不可能拥有的超大景观绿地；再往西就是通往广州的高速公路起点，以及正在建设的广珠轻轨车站。北望淇澳岛海景：淇澳岛是珠海最大的岛屿，也是红树林保护区所在地。但B的在建或计划建设项目较多，区域不及A、C两个实例。保利海上五月花，位于珠海市唐家湾情侣路2000号，蓝湾智岛总部基地旁，背靠石坑山原生态山脉，南向临南中国第一湾---唐家湾，东面与香港、深圳隔海相望，离市约10--20分钟车程，沿港湾大道上京珠高速去往广州、中山、佛山约30--50分钟。保利海上五月花项目由三个地块组成，分布在情侣路南北两端，共占地12万㎡，总建筑面积29万㎡。保利海上五月花北向靠山，南面开阔海景，是珠海绝版南向海景处女地，拥有1.5公里海岸线和唐家湾最好的风水格局。未来格力海岸包括A、C所在的海岸地区将成为珠海的豪华住宅区。因此对实际地块进行估计修正设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，则得出可比实例A为98B为80C为954个别因素　　因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是自用家庭住宅，面积及形状都不及估价对象相当。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、的个别修正因素指数分别为90、85、85。5比准价格计算　　根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下：项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格(元/平方)A：19000X100/100X100/100X100/98X100/90=21541B:13000X100/100X100/100X100/80X100/85=19118C:17500X100/100X100/100X100/95X100/85=21671由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：　　(21541+19118+21671)/3=19777估价对象单价=———————————=20777元/平方米　估价对象价格=20777×166=3448982报告撰写人：白梦龙调查组成员：白梦龙、陈诗伟、陈木林、庄嘉熹、代云飞、仲海鑫撰写日期：