谨呈：潍坊中建房地产开发有限公司1本项目信立怡高所做的工作5.13-5.205.21-5.306.02-6.10第一阶段第二阶段第三阶段市场调研市场调研及定位定位沟通报告撰写工作内容工作内容工作内容?客户沟通?确定研究思路?汇报?地块考察?撰写项目主体报告?反馈调整?收集基础资料?公司评审?问卷调研?修改调整?典型项目调研?专业人士访谈?客户访谈济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com2我们的逻辑思路目标实现回答面临的问题目标下的战略项目定位济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com3报告思维导图主要的研究内容市场案例借鉴项目条件宗地价市场机会市场竞争项目整体定位值分析分析客户目标项目背景问题判断机会与策略整体定位济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com4开发背景?项目条件?客户目标?宗地条件分析济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com5项目条件1.大量有实力开发商瞄准国内二、三级市场，导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。2.山东城市化水平较低，济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%，其他一些地级市城市化率均为达到中等水平，市场空间巨大。3.潍坊城市化滞后，有巨大市场空间，有效需求没有充分释放。4.结合山东地域文化特点，消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。5.潍坊市场房地产竞争格局清晰，市场发展较快，产品升级换代较快，品质要求较高，好的产品将是占领市场的重要条件之一。6.项目地处不成熟区域，又是大盘开发，面临的困难重重。7.开发商有着强大资金优势，但从是建筑行业，房地产开发经验缺乏。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com6客户目标1、大盘如何成功启动2、如何以相对的低成本投入保证利润3、如何打造中建地产品牌济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com7宗地现状情况项目区位及四至?　项目地处潍坊市高新技术开发区，紧靠外环线，地理位置优越，周边环境良好，交通便利，是潍坊市未来新城区的核心组成部分。?　项目地块为潍坊市高新技术开发区的中心区，距离市政府、人民广场不到一公里范围。?　地块南端：潍坊市东西交通主干道宝通街；?　地块西端：潍坊市南北交通主干道东方路；?　地块北端：潍坊市东西交通主干道樱前街；?　地块东端：潍坊市贯通城市南北的过境道路潍县中路。?　东、南、西、北四面均为城市交通主干道，交通顺畅。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com8宗地现状情况地块内部情况地块内部场地较为平整。以地块中部偏东正在施工的市政道路金马路为界，可将项目地块分东西两部分。项目地块中部，金马路两侧以及项目西侧为村民住宅区，以居民用房为主。项目地块内贯穿一条泄洪沟，起点为地块西北侧结点为地块东南角；东部靠近潍县中路有高压电线塔。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com9宗地现状情况周边企事业单位及公建设施分布?　公共配套：人民公园、?　事业单位及政府机关：潍坊市人民政府、26军军区、潍坊市军分区、公安边防总队、潍坊市安全局、三官庙警务室，潍坊市汽车东站。?　医院：潍坊市第五人民医院、潍坊市军分区医院，规划有综合卫生服务中心。周边生态条件分析?项目地块地处潍坊市高新技术开发区，为新城开发地段，周边沿街道路绿化良好。?项目地块位于城市规划防护绿地区域内，规划绿化率较高，为开发居住环境提供了先决条件。周边居住人口特征?项目周边居住人口主要集中在三官庙社区与山后徐家社区内，大部分均为当地村民。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com10宗地现状情况项目周边交通组织及人车流线分析?项目交通路网发达　　东靠城市过境交通主干道潍县中路，北临樱前街，西临东方路，南靠宝通街，西距潍坊汽车东站约1公里，。?公交　　项目周边公交线路，有18路、58路经过。交通优劣势分析优势：项目地块周边路网发达、路面状况良好，有利于车行。劣势：公交系统不完善。通往项目地块的公交线路极少，人行比较不便。由于紧靠外环路，其中还包涵过境路，对项目东、南两边会造成一定的噪声污染。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com11宗地价值评价指标评价指标确定：?　宜居角度（居住氛围、景观、视野等）?　地块自身角度（地理环境、内部现状等）?　资源共享角度（交通、生活配套等）济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com12区域分割及使用价值研判?　根据地块不同价C地块位于樱前街与金马路交汇处，北部与值区域将地块划分为东侧均有在建项目，是本项目与外部在建项ABCDE、、、、目的衔接点，将受一定影响，适宜低密度产五个区域。品的开发，为项目次好价值地块。EA地块以距离城市中心最近、距离地块紧靠潍县中路，视市政配套最近、周边环境优越、居野宽阔，由于潍县中路为住氛围良好，适宜高密度住宅产品过境路线，来往的大型车的开发，为项目较好价值地块。辆较多，对地块的噪声影响较大，地块内部现状有高压电塔，适宜低密度产D地块位于A、B两地块中间位品的开发，为项目一般价置，相对较封闭，内部环境优越、值地块。相对较安静，适宜高密度住宅产品的开发，为项目较好价值地块B地块紧靠宝通街（南外环），过往车辆较多，西部、南部为成熟的居民社区，由于项目由此往东规划为区域商业中心，就周边情况来看，能够营造出一定的商业氛围，适宜普通住宅产品以及商住综合体的开发，故为项目次好价值地块。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com13项目地块价值评估开发价值评估?　土地状况良好。整个项目地块平整，现状建筑物均为低矮平房，无自然条件限制，便于规模开发。?　日照、采光、通风、防灾等条件良好，适应居民的活动规律，能够创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。?　开发区中心不可再生绝版地段，居民对此地认可度较高，自住需求旺盛，住宅开发的经济价值高；延伸价值分析?　地块住宅的开发是中建地产公司在潍坊的第一个住宅项目，其成功运作，将大大提升中建地产在潍坊房地产市场知名度。?　项目得到政府部门的支持，会提升在政府部门的信誉，有利于其以后在潍坊房地产界的发展机会价值分析?　项目地块位于东部高新开发区，属于居住用地，规模较大，便于规模开发，且地块开发符合潍坊市近期整体规划思路。?　潍坊城市化水平相对较低，城市发展潜力较大，这将为本项目开发带来极大利好。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com14项目宗地分析小结?　项目周边路网发达，交通便利。?　潍县中路、宝通街车流量较大，会对地块开发带来影响。?　项目周边商业、教育、餐饮娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。?　项目地块整体居住条件良好，地块内部场地平整，居民认可度高，吸引中高端客户群体的能力极强，住宅开发的经济价值高；?　项目成功运作将会大大提升中建地产在潍坊房地产市场知名度，并巩固其在潍坊地产界的地位。?　项目地块周边近两年内将不会有土地放量，不会影响到地块的前期开发。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com15项目技术经济指标?　项目总用地总用地1832亩，其中规划用地1447亩，为潍坊市二类居住用地，分为A和B两地块．项目总容积率控制在2.5以下．Ａ地块：总用地面积：792740m?净用地面积：667090m?道路用地面积：64397m?A绿化带用地面积：61253m?B地块：总用地面积：428475m?Ｂ净用地面积：297216m?道路用地面积：74025m?绿化带用地面积：57234m?济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com16市场竞争格局分析?市场现状分析?各区域楼盘现状比较?竞争楼盘调研济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com17市场现状分析开发楼盘整体状况区域分布特点潍城区奎文区开发区坊子区传统的政治文化经济中心城市中心区域，政治经经济发展区域，工厂企业较区域市场发展不，但随着市政府的迁移，济文化集中，商贸发展为集中。够成熟，配套欠板块特点该区域各项发展指标下降迅速。缺。。市政配套相对完善，但各配套完善，发展势头强新兴发展区域，市政配套有市政配套较差市政配套项配套老化，城区承载压劲待加强。力过大。潍坊老住户为主，流动人当地居民较多，流动人当地居民较少，