谨呈：淄博威通房地产开发有限公司威通大厦综合体策划提案易韬置业07年10月14／11／21项目策划工作的阶段划分第一阶段（中期）第二阶段第一阶段摸底第一阶段终稿提交初步结论启动区?区域城区功能模块分析工作?区域房地产市场调研??专业人士访谈根据客户建议深化分析，完善报告?典型客户拜访?项目的优劣势分析和价值判断?成功案例借鉴??提交初步结论最终成果项目初步产品定位?项目整体营销思路本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标?标志性城市综合体项目?规避市场风险，实现利润最大化?提供产品组合定位和营销解决方案本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3项目界定?区位属性?项目属性性本报告是严格保密的。4带商酒务店分布分项布城目带市50中心商业功0区能米分酒片店析区分工业区布差旅中转区带本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5美食街未来仍是淄博核心商圈的组成?《淄博市中心城区商业网点规划》将规划出两个市级商业中心：一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心；另一个是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为核心的新城区市级商业副中心。本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。6淄博之根：中心路的三重城市角色?从三马路到金晶大道，中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道，而且是淄博中高档酒店最为集中的区域?中心路三个主要功能：城市主干道、酒店一条街、老城商业街本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。7政府计划对中心路以东、东四路以西企业实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持?由于资金、土地等各种限制条件，本区域东部重型化工机械企业搬迁计划仍将延迟。?重化工企业对商务住宿接待有一定需求，因就近原则，对中心路酒店群有一定依赖。本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。8区域属性总结?老城区核心地段，但发展空间有限?核心商圈与东部工业区交汇处?中心路酒店群的南北中间点由于淄博城市功能在本区域交叉并急剧过渡，所以区域属性较为复杂，市民对于本区域的认识差别较大，甚至充满了对立与矛盾，这将使得项目定位和市场预期也多了许多变量。本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。9项目界定?区位属性?项目属性性本报告是严格保密的。10项目经济技术指标?占地面积：7514㎡?总建筑面积：48239.87㎡?地上建筑面积：43001.87㎡?容积率：5.72?绿地率：37.2%?覆盖率：33.8%本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。11项目背景与约束条件?定位为商住综合体，非住宅；?底商规划及定位尚未定案；?综合开发成本高，必须实现高附加值；?务必整合开发商及地段优势资源本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。12项目地块SWOT分析优势?处于核心商圈?综合配套丰富?城市展示面好；?区域交通便利劣势?地块狭窄，裙楼与上层部分交通组织难度大；?西一路形象差，环境嘈杂；?中心路路宽狭窄，行车停车不便本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。13项目地块SWOT分析机会?核心商圈缺乏高档公寓配套；?酒店接待、商务办公存在发展机会威胁?地块位于核心商圈东南角，可能被边缘化；?公寓体量巨大，竞争激烈；?商业地产屡次失败，市场投资信心受挫本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14项目总体功能界定一一个个城市核心商圈的城市核心商圈的综综合配套合配套项项目目美食街商圈具有淄博其他地方无以美食街商圈具有淄博其他地方无以伦伦比比的商的商业资业资源，但是源，但是它它却却一一直直缺乏缺乏与与其其紧紧密密结结合的合的综综合性高合性高档档服服务务配套配套项项目，目，区区域功能域功能尚尚有缺有缺憾憾，本案可以，本案可以担担当当起起完完善片善片区区功能的功能的责责任任。。本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。15定位分析?定位原则?小户型公寓?酒店（酒店式公寓）?写字楼?商业性本报告是严格保密的。16定位原则定位原定位原则则之一：不之一：不挤挤公交公交车车，，补补缺不缺不插队插队规规避激烈的避激烈的正正面面竞争竞争，，寻寻找找市市场场空空白白点。作点。作为为老商圈，商老商圈，商业业零售零售经营经营已已出出现饱现饱和和迹迹象，象，发发展空展空间间受限制，受限制，应该应该予予以以规规避避。。定位原定位原则则之二：之二：把把鸡鸡蛋放蛋放在在几几个篮个篮子里子里作作为为体量体量达达到到700700多套之巨的多套之巨的项项目，目，物物业业形形态单态单一一将将面面临临极极大市大市场风险场风险，，应该应该丰富丰富项项目目产产品品线线，，满满足足区区域域综综合配套要求合配套要求。。本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。17定位分析?定位原则?小户型公寓?酒店（酒店式公寓）?写字楼?商业性本报告是严格保密的。18已售小户型公寓调研照片项目名称售价（元/租金销售出租客户群体平方米）率率东方国际公寓2800550—900100%100%高收入群体、驻外办事处元、年轻女性2500500—700元——80%投资者居多，售后基本用安嘉公寓于租赁，赚取租金2300500—1000元100%100%实力相对雄厚的投资者带美达公寓动，整层购买客户占比重较大高收入年轻消费群体为主天都华府2830400--700元90%——本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。19在售小户型公寓调研销售项目名称售价客户群体销售状况率目前项目整体销售状况较差公寓性质的商务写字楼，，与周边区域内楼盘相比，玉龙峰景370020%小型公司办事处、品牌代价格偏高，且产品本身存在理缺陷目前主要以内部员工及开共选房130套，其中老客户财富广场345020%发商老客户为主50套、内部员工80套，以通讯城为龙头，带动投资客，主要以公务员、个成功定位为通讯港之后，项华都名城320080%以上体企业老板、品牌代理商为主目销售进度加快，旧房改造，前期销售状况一个体老板、私营投资者居风尚领域300080%般，销售周期长，后期基本多滞销以投资客户为主、少量自今年市面上销售周期最短的住，侧重投资和地段升值小户型住宅，小户型部分目世纪上城280080％潜力的客户前已接近尾盘本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。20人民路华都核名城财富心共青团路广场商世纪上城分金圈美食街晶金宝岛大布道示小意户风尚领域鲁中项目柳新村路型泉路东东方国一公路寓际公寓本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。21典型楼盘分析：东方国际公寓?公开日期：2004年10月?销售价格：2800元/平方米?销售周期：3个月?总套数：146套?面积：39、52、63、67?目前租金：550元—900元?出租率：100%?购买人群分析：少部分作为自住客户，大部分为投资客户，其中周边商圈内个体老板投资者占多数。?租赁人群分析：年轻高薪者、特殊需求者、小公司等。本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。22小户型公寓分布规律地段最重要?作为投资产品，对商业商务环境严重依赖；?淄博与成熟商圈紧密结合的小户型公寓并不多见，大部分位于核心商圈外围；?市场上小户型公寓多是“大改小”，且无任何特色。本案区位极佳本案就在美食街商圈，做投资型小户型公寓条件十分理想，但务必进行产品升级。本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。23小户型公寓客户分析小户型使用者?美食街商家高级职员、私营企业主?驻淄办事处、服务型公司?片区特殊需求人群?周边区县私营企业主?城区年轻人居住过渡小户型购买者?美食街商圈私营企业主、商铺房东?片区特殊需求人群?周边区县私营企业主?其他区域投资者本报告版权