天津张贵庄项目天津张贵庄项目市场研究报告市场研究报告目目录录第一部分项目区域市场发展潜力第二部分需求市场分析第三部分区域供给市场分析第四部分竞争对手分析第五部分项目自身分析第六部分项目定位（产品建议）第七部分营销推广建议第一部分第一部分项目区域市场发展潜力项目区域市场发展潜力项项一、区位特点目目区区二、区域市场住宅供应特点域域市市场场三、区域商品房销售现状与趋势发发展展四、区域市场社区普查结果潜潜力力五、区域市场发展潜力预测一、区位特点一、区位特点------宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越金钟万科东丽湖京公路中津路茶津汉心塘高公东丽湖旅路城游度假区速金津滨区张贵庄高速区滨项目滨海国际机场海天津空港物流加工城区1、张贵庄路项目选址位于天津东部地区，随着天津工业战略东移的逐步实施，该地区是今后天津的重点发展方向；2、是通往天津机场、北京以及其他地区的高速路网主要通道；3、天津与北京、天津市区与滨海新区的最佳结合点。一、区位特点一、区位特点------本项目市场特性更偏向河东区区域市场本项目市场特性更偏向河东区区域市场中环内环外环红桥区河北区宗地河东区东丽区南开区和平区河西区1、张贵庄路项目行政隶属于东丽区，宗地位于外环和中环之间。2、但从市场发展态势看，本案区域市场的表现更偏向于河东区区域市场；因此本案的市场需求、供给、竞争对手分析将主要以河东区域市场为参照。一、区位特点一、区位特点------交通环境改善后，地块潜力将大幅上升交通环境改善后，地块潜力将大幅上升1、本次调研数据表明*：交图交通环境的改善是本社区市场前景的关键因素通改善前，潜在目标人群认为，本项目有吸引力的比例仅为尤其是轻轨的建成通车，是有力的卖点3%，交通改善后，有35%的认为本项目非常有吸引力。张贵庄路：03年7月建成2、特别是轻轨的建成通车对通车交通环境改善的贡献率最大（54%）。张贵庄项目天津滨海国际机场图轻轨建成对目标人群的外中吸引力最大（n=201;%）内津滨高速公路环环东丽湖环轻轨建成54线京津塘高速线线张贵庄路19滨是机场形象路海新东南半东南半环：03年10津滨轻轨：03年下半区环全线贯通16月全线贯通年全线修通本项目和东跃进路：3年10月部分建成通津塘公路11丽区政府的跃进路车0204060注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来3年内有购房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。一、区位特点一、区位特点------东部市场是未来城市发展方向东部市场是未来城市发展方向1、02年以前，东部市场图潜在目标人群对区位判断（n=201;%）一直不是城市的重点开发区域，房地产市场投资较43河西区39少，开发水平较低，曾经21河东区33是实力开发商很少介入的10南开区133河北区5市场区域。在您看来，哪个地9和平区5问题：未来区的房产3年内，您2、由于以往开发滞后，东11东丽区3最具增值最可能在哪部市场存留较大量的可开潜力？2郊区0个区域购买房子？发土地资源，张贵庄新市0红桥区0镇的启动将对东部区域住注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽宅市场起到拉动和示范效区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来3年内有购房意愿，且应。承受能力在3000元以上房子的人群。（下同）3、02年市政府投巨资用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场。拉动了东部市场的全面启动。一、区位特点一、区位特点------潜在潜在消费消费人群对东部市场人群对东部市场信心增长度信心增长度开发举措之一：从02年开始，市政府投资了近百亿元用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场，今后3/4的认为涨幅在5%以上1-2年，这些投资将拉东区域市场的启动，在这，平均增幅为14%。样的背景下，按照您的估计，三年之后，河东区的房产价格的增长幅度会有多大？开发举措之二：目前张贵庄路正在建设，预计今年7月建成通车，届时张贵庄路将成为天津市道路状况最好，连接市区与机场最便利的一条道路超过80%的人认为涨幅在，也会成为市区与滨海的物流走廊，按照您的估5%以上，平均增幅为计，三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅16%。度会有多大？开发举措之三：市政府在张贵庄沿线将规划兴建9000亩的新市镇，在这里，不但会建有大规模居住区，而且会有完善的市政配套设施，设有办超过90%的人认为涨幅在公区，商业物流区（如兴建大型汽车城，会展中5%以上，平均增幅为心），在您了解到这方面情况后，您估计三年之19%。后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大？二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点------本区域商品房销本区域商品房销量量跃居全跃居全市市首首位位图近3年天津各区商品房的销售量（套）红桥区1500010000和平区河东区500002000年河西区南开区2001年2002年河北区2002年(件)1515890372781037787296273430752001年(件)12538198760711388104441213751027二、区域市场住宅供应特点二、区域市场住宅供应特点------单户面积单户面积、、均价均价逐年上升逐年上升，但，但仍低仍低于全市于全市水平水平图本区域市场户均销售面积逐年上升，仍低于图单价承受力逐步上升，仍低于全市平全市平均水平（平方米）均水平（元/平方米）1052800全市河东269510026002534252726062478952400238590235385220022051999年2000年2001年2002年全市92.994.494.3103.12000河东92.894.496.5100.11999年2000年2001年2002年三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势------主力需求为中小主力需求为中小户户型型的产品的产品表2002各档次产品的销售比例合同额面积平均单价货值区销售比例面积区间所占比例单价区间所占比例间％m2％元/m2％万元=126％=605％=200020％12－2030％60－8018％2000－31％250020－3038％80－10038％2500－29％300030－4016％100－12022％3000－15％35004010％12018％3500－2％4000……………………40002％1、2002年主力需求是合同额在20－30万，面积在80－100平米的产品。2、均价在2000-3000元/平方米的比例为60%。三、区域商品房销售现状与趋势三、区域商品房销售现状与趋势------单套面积单套面积100100平平方方米米以上的中、大以上的中、大户型户型，，单套货值单套货值3030万万元元以上的产品需求以上的产品需求量量逐年逐年增多增多图本区域单套价格在30万元以上的图本区域单套100平方米的产品需求增加产品需求增加（%）（套）4%8776%10%40万14701209%184311%以上16%1821207932%30-2249100-40万12034%38%20-80-30万42114578100390646%41%12-60-8020万30%1635244612万18669%60平8%6%以下方米7858215132000年2001年2002年2000年2001年2002年四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果------本区居本区居民约民约2020万万户户，居，居民民居住居住条件欠条件欠佳。佳。表本区域居民总数约70万图本区域居民家庭居住面积多在45平方米左右（平方人米）区域户数中山门60万新村23180王串场51中山门23814东丽区政府、一号桥二号桥47王串场19407小海地43小海地53286东丽区政府、一号9000万新村43桥二号桥土城41土城17505津塘路40津塘路31031010203040506070总计177223四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果------近近一半的居一半的居民民对居住状对居住状况况不满不满意；意；4%4%的表的表示示未来未来33年内年内肯肯定购房；定购房；12%12%的表的表示可能买示可能买房。房。表本区域居民住房满意度（%）住房满意度万新村中山门王串场小海地东丽区政府土城津塘路总体一号桥二号桥不满意4622324025705748一般3526203471203029满意195349274101324表本区域居民16%的表示未来3年“可能”或“肯定”买房（%）30%28%25%20%22%15%16%15%12%13%10%5%5%5%0%村门场地城路体新山串海土塘总.万中王小.津.、府政区丽东四、区域市场社区普查结果四、区域市场社区普查结果------区域内居区域内居民民有一定的购房有一定的购房潜力，但主要以潜力，但主要以安安居及居及基础基础改善改善型型1、张贵庄项目附近的几大居民区相对比较集中，居民数量大约有20万户（约70万人），人群构成以工人为主，文化水平和收入相对较低。2、区域内居民的商品房消费潜力比较大，在总户数的10％以上，但承受力普遍都比较低，未来3年想买房又能承受3000元/平米的价格的比例各区域没有明显差异，大约占总户数的2％－3％。3、区内医院数量比较多，其中距离张贵庄较近的河东中医院是三级医院，教育配套中学校数量不算少，但缺乏名校，大型娱乐设施比较多，缺乏距