江苏百大实业发展有限公司无锡惠山新城项目营/销/报/告上海中原物业代理有限公司2007/12/20CONTENTCONTENT目录目录一、无锡房地产市场简介二、区域房地产市场情况三、土地研判与产品定位四、本项目目标客户定位五、本项目预期售价估算六、本项目产品发展建议七、中原相似案例介绍一、无锡房地产市场简介1.近几年无锡房地产市场背景2.近几年无锡土地市场成交情况二、区域房地产市场情况3.07年无锡商品房销售情况三、土地研判与产品定位4.无锡市商品房市场政策环境研究四、本项目目标客户定位5.无锡房地产市场发展前景预测五、本项目预期售价估算六、本项目产品发展建议七、本项目企划定位八、中原相似案例介绍1.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景近几年，无锡市房地产开发投资呈现稳步增长的态势，但增速趋缓。无锡市历年房地产开发投资300276.880.00%226.7956.18%71.13%195.5820060.00%131.7948.40%40.00%77.0110049.3115.96%20.00%22.05%010.39%0.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资额投资增长速度注：上表数据来源《锡房指数》稳定的房产投资增长和逐年提升的投资比重是房地产开发的良好背景1.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景无锡房地产投资与固产投资发展趋势表160018.77%20.00%17.55%16.99%14001474.94120014.32%14.75%1114.131335.0915.00%12.18%1000893.3280010.00%537.8600405.01400195.58276.85.00%131.79226.7920049.3177.0100.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资额房地产投资额房产投资占固产投资的比重近几年，无锡市房地产投资速度逐步减慢,06年投资速度有所回升1.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景无锡近6年房地产投资与固产投资增速比较80.00%71.13%60.00%56.18%66.11%48.40%40.00%32.79%24.72%19.83%22.05%15.70%20.00%10.47%10.39%15.96%0.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资增长速度固定资产增长速度房产投资速度大于固产投资速度,投资比例逐年增加1.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景无锡历年商品房施工、竣工和销售面积25502322.172400225021001853.09195018001548.2316501282.46150013501200657.681050520.98748.15569.53900483.35750508.01600247.88290.87405.34450304.56410.06398.68300201.82235.351502001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房施工、竣工面积呈逐年增长态势；04－06年，商品房总销售面积波动不大，基本处于较稳定的水平。1.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景无锡近年住宅市场表现500100.00%92.63%86.37%410.0675.44%405.34400398.6875.74%80.00%304.56354.17300.78307.02300282.1160.00%20040.00%10020.00%00.00%2003年2004年2005年2006年商品房销售面积住宅销售面积住宅销售比重住宅销售面积小幅波动，06年有所回升，总体波动不大，反映出无锡住宅市场需求比较稳定。1.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景06年1季度到07年3季度无锡市场供需表现175156.1160145127.5130111.9116.87113.8118115105.1210090.8586.2185.48572.367060.575539.24039.732506年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度市场供应量市场销售量无锡住宅市场在07年前3季度表现稳定，供应、需求稳步上升；1.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景累积供应与需求之比1.41.210.80.60.40.2006年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度市场供应与需求之比基本稳定，在1.05上下徘徊，住宅整体运行状况良好。1.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景近年来无锡商品房价格走势04年1季度到07年3季度住宅市场成交价格55005276525050004650475048014950450041364250401243414447443440004140375034794096325235003751325033723000度度度度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季季季季1234123412341234年4年4年4年5年5年5年5年6年6年6年6年7年7年7年0000000000000001.1.近几年无近几年无锡锡市房地市房地产产市市场场背景背景近年来无锡商品房价格走势?市场成交价格稳步上升，到07年3季度，市场成交价格首次突破5000元/㎡大关；?各区价格表现看，惠山区、锡山区安镇板块是无锡市区中价格“盆地”；?从市场价格表现看，由于市区核心区域住宅土地基本无供应，主要是外围区域，价格相对不高；?无锡价格领跑者主要是南长区、新区和滨湖区，这三个区的成交价格是市场中最高的。2.2.近几年无近几年无锡锡土地市土地市场场成交情成交情况况无锡历年土地出让面积情况16001401.9140012001000843.5800689.2594.1582.4600399.5408.5400303.320002004年2005年2006年2007年土地出让面积住宅用地出让面积?土地供应量体起伏较大，06年达到供应最大值；?住宅土地供应呈“倒U”字型，05年、06年住宅成交最大，07年呈下降趋势；?住宅用地供应比例较高2.2.近几年无近几年无锡锡土地市土地市场场成交情成交情况况近年无锡地价走势图250233200150120125891005002004年2005年2006年2007年土地价格呈平稳上扬态势，07年的上扬幅度最大，接近2006年的两倍。土地价格的持续上涨，决定了无锡商品房价格也将随之继续上涨，但预计增幅将逐步趋缓。3.3.0707年无年无锡锡商品房商品房销销售情售情况况商品房日均成交套数春节过后的3－9月份，无锡商品房成07年各月份商品房日均成交套数统计表交情况基本稳定，大部分月份日均成交200套数都在100套左右。6月份，由于几154150124个大盘的放量，成交量出现短期大幅上10610694103104102升，日均成交达到124套，但进入7、100688月份，成交量重新回落。9月份，随50着楼市黄金周期的到来，各大楼盘纷纷0放量，新增供应面积创07年最高记录1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份，加上关于“第二套住宅”房贷新政即将日均成交量（套）实施的消息传出，商品房成交量再次爆发，日均成交达到154套。虽然07年以来，央行已连续五次上调存贷款利率，但从全国房市成交量及成交价格上看，这五次的加息对房地产市场的影响较小，房价仍然处于上升状态。而无锡房地产市场一直处于比较健康的稳步发展阶段，现有购房客户仍然以刚性需求为主，商品房成交量受加息的影响较小，个别月份随着市场供给量的变化而小幅度波动。3.3.0707年无年无锡锡商品房商品房销销售情售情况况商品房成交均价情况07年1－9月份，无锡市商品07年各月份商品房成交均价统计表房月成交均价呈现间歇性增长600054915425趋势，有7个月份的成交均价5326537755005022均处在上升状态，仅在3、74908495450004729月份出现拐点，低价位区域商4500品房供应及成交比例增加，使得全市商品房成交均价略有下40002月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份降。从总体上看，月度成交均价上下波动的幅度不大，整体成交均价（元/平米）房价保持小幅上升态势。总体上看，无锡市商品房成交均价一直保持小幅上升趋势，虽然受一定时间内上市房源区域分布及成交房源价格区间分布等偶然因素的影响，成交均价会出现短期振荡，但与周边城市房价相比，无锡市房价尚处在正常的水平，下跌的可能性不大，但增长速度会逐步趋缓。3.3.0707年无年无锡锡商品房商品房销销售情售情况况商品房成交区域分布情况07年1－9月份各区域累计成交商品房套数比例图1－9月份无锡市商品房成交北塘新区主要集中在惠山、滨湖、新区19.23%5.68%滨湖22.03%、锡山四个区，总成交套数接近全市累计成交套数的锡山82.61％。崇安、南长、北塘15.62%崇安三个区供应量和消化量都相对6.18%南长惠山较少，总成交套数仅占全市累5.53%25.74%计成交套数的17.39％。本项目地块所在的惠山区成交商品房的比例一直居于7个行政区的首位，其一是因为前几年区域内大批量的土地投放，保障了充足的房源供应；其二是因为惠山新城规划前景逐步显现，区域环境不断改善，对购