重庆棕榈泉项目商业发展策略建议重庆索斯不动产代理有限公司October10,2008撰稿思路了解定性剖析建议了解定性剖析建议了解社区商业社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。索斯商业研究了解社区商业类型外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。索斯商业研究了解典型外向型社区商业业态组合规划外向型社区商业业态面积比例杂货/肉菜/五金/证券0.7%地产中介0.7%其他0.9%服饰精品1.7%休闲22.7%生活家居0.4%美容2.2%超市53.1%服务配套6.1%便利店0.4%餐饮11.1%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他索斯商业研究了解典型中间型社区商业业态组合规划中间型社区商业业态面积比例杂货/肉菜/五金地产中介3.19%/证券3.29%其他5.88%服饰精品4.47%超市30.42%休闲7.38%生活家居3.33%美容6.08%服务配套8.80%便利店1.79%餐饮25.36%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他索斯商业研究了解典型内向型社区商业业态组合规划内向型社区商业业态面积比例杂货/肉菜/五金/证券0.88%其他10.11%地产中介6.10%超市28.40%服饰精品4.03%休闲7.82%生活家居0.13%美容8.28%餐饮15.79%服务配套17.42%便利店1.04%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他索斯商业研究了解社区商业业态组合原则超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：?社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；?租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；?是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；?能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；?符合商铺建筑设计技术指标。索斯商业研究了解定性剖析建议定性项目紧邻金开大道，为主要区域交通要道，西临五星级戴斯酒店，南接协信TOWN、金科天湖美镇等诸多高端住区项目，是未来第三新区的核心地段。项目总占地1200亩，其中生态公园占地240亩总建筑面积约80万㎡，主要形态为小高层、别墅等为主本项目在交通非常便捷，有多条公交线路抵达临近市区因此会所交通对本项目商业的成功运营是一个重要的支撑因素。车流动线项目商业总面积约2.5万平，其中会所面积约1万平，三期三期商业社区商业约5000平，未建规划商业约1万平会所以独立形式存在；三期商业以底商形式存在；未建商业已报规，可定制。规划商业车流动线定性区域总体城市定位重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名城，重庆市西部地区重要的中心城市和长江上游的经济中心。北部新区是重庆重点高新技术产业区，重点发展北部新区信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业，同时大量高端住宅物业聚集于此。本案以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是规划性质都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区规划区总用地面积136.60平方公里，规划城市建用地规模设用地91.73平方公里，占总用地的67.15%人口规模规划人口规模为65万人六号线三号线金铁路：渝怀铁路，江北客站位于龙头寺兴货运集散点：寸滩港大道金金货运交通转换点：金山立交山金金航空：机场海渝开大道大大大在轻轨：轨道三号线、四号线、六号线和环线大道道金州公路：金系列道路道道本案高速公路：可通过四条高速公路连接四川、贵四号线州、广西、湖南、上海等全国各地环线公共交通：已开通20条公交线路定性1.项目周边目前的居住人口为62070人，未来两年将达113328人，到2012年将达到175979人以上。其中中高端消费群体占据70%以上。2.项目所处北部新区政府机关在未来两年的时间里工作人员的数量将达到1万人以上。本案3.项目所处北部新区写字楼在未来两年的时间里从业人员的数量将达到5万人以上。项目名称总面积主流业态租售模式经营情况金科十二坊约2万平中高端餐饮租赁为主良好由于目前区域社区及企业入住率还不高水晶郦城约3万平社区综合配套租赁为主良好，致使区域人口数量较少，所以区域商爱琴大道约1.5万社区综合配套销售为主一般平业目前主要以社区配套商业为主，辅以加州美食街约3.5万中档特色餐饮销售为主良好服务全市的特色专业市场。其经营状况平皆处于商业培育期，经营效果普遍不理想，但随着各种市政配套设施的不断完汽博中心约30万平汽车用品及销售市场租赁为主良好善，区域社区入住人口和进驻的企业数量也将不断增加，这都将支撑区域商业西部建材城约85万平建材专业市场销售为主差的快速发展。太平洋奥特约8万平名品折扣店租赁为主才开业莱斯定性第三新区及保税港区成立的影响天津滨海新区至2006年7月被批准成为中国第二新区后，其社会消费品零售总额以每年平均28%（高于全市近4%）的增幅高速增长，而其房价更是以34%（高于全市近10%）的增幅飞速增长，并且区域人口(固定+流动)也已24%的增幅块速增长。这说明一个全国性的新型开发区在政策宣布后的前5年间将是区域高速发展的时期，其间由于新政的影响将使得政府对新区投入不断加大，各种配套不断完善，而且会吸引越来越多的外来投资者进入，而这部分人群大多为具有较强消费实力的中高端客户，从而拉动了区域房价及商业消费市场的迅速扩大和快速增长。因此北部新区如被宣布成为中国第三新区及保税区，将带来区域经济、房产、商业、商务市场的高速发展，未来3-5年内整个区域的房地产及商业市场将迎来新的发展高潮，预计其平均年增长率将超过20%，投资潜力巨大项目SWOT分析优势（S）劣势（W）?地处北部新区中心区域，周边为高端消?项目主体商业大部为小区内商业，受费群体的居住聚集地;管理及展示的影响，预计主要服务群体?紧邻交通干道，交通较为便利；为社区内常住居民。?项目自身体量不大，且合作形式可以多?受规划影响，商业分为三块，难以形样化；成联动和规模效应。机会（O）威胁（T）?房地产市场的进一步发展，将带动其它区域的人口在本区域聚集；?项目周边同类型商业项目众多，对客?北部新区成为第三新区的可能性极高，户资源的争夺尤为激烈。势必将带来大量中高端收入群。索斯观点1结合项目实际情况，可认定本项目商业为中间型社区商业了解定性剖析建议剖析典型案例：星河湾星河湾位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸的大型高尚住宅社区，占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5，商业面积约60000多㎡。商业属性为中间型，主要分布形式为入口街铺型，与高尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象较好。并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置。另外拥有一家白金五星级酒店是其配套商业最突出的特色，其总经营面积约7万平。服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。索斯商业研究剖析会所酒店社区大门集中商业交通动线索斯商业研究剖析典型案例：锦绣香江锦绣香江是位于广州华南快速干线与迎宾路交界处，森美反斗城对面的大型高尚住宅社区，建筑面积123万平方米，商业面积约48000多㎡。商业属性为中间型，主要分布形式为街铺型，其主力店为新一佳超市，商业整体形象一般。但经营种类较齐全，其分布主要位于新一佳超市两侧。另外拥有一家五星级会所，该会所设计融和海南亚龙湾喜来登酒店豪华大堂与希尔顿酒店精致景观于一体，并备置了行政高尔夫。服务配套类业态如银行、邮局、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等等均位于超市附近，方便居民日常消费。索斯商业研究剖析交通动线新一佳超市会所社区配套交通动线社区大门索斯商业研究剖析典型案例：蓝溪谷底蓝溪谷地是位于距沙坪坝天星桥转盘800米的大型高尚住宅社区，建筑面积58万平方米，总户数4200户，商业面积约17000多㎡。商业属性为中间型，主要分布形式为入口街铺型，其主力店为超市，商业整体形象一般。但经营种类较齐全，其分布主要位于超市两侧及楼上。另在小区公寓楼裙楼内设置面积约4000平米的会所。服务配套类业态如银行、邮局、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。索斯商业研究剖析功能分区社区配套商业街豪华会所?设置在以花园洋?设置在高层和?设置在以独栋房和小高层为主小高层为主的和联排为主的的低密度住宅区高密度住宅区别墅区索斯商业研究剖析铺位面积比中间型社区商业商铺分类面积统计图例中间型社区商业商铺分类个数统计图例30㎡以下5.2%201㎡－500㎡501㎡以上3.2%31㎡－80㎡3.8