泗泗阳阳德德华华逸墅逸墅项项目目营销执营销执行行报报告——上海合告——上海合顺顺PARTPARTII：：THETHEMARKETMARKETBACKGROUNDBACKGROUND//市市场场背景背景PARTPARTIIII：：THETHEPROJECTPROJECTDEVELOPMENTDEVELOPMENTIDEAIDEA//开发开发理念理念PARTPARTIIIIII：：THETHEPRODUCTPRODUCTFIXFIXPOSITIONPOSITION//产产品定位品定位PARTPARTIVIV：：THETHESALESSALESTACTICSTACTICS//销销售策略售策略PARTPARTIIVIIV：：THETHEPROMOTIONPROMOTIONTACTICSTACTICS//推广策略推广策略THETHEMARKETMARKETBACKGROUNDBACKGROUNDPARTPARTII市市场场背景背景泗阳，处于长三角经济带、沿江经济带城市背景：和东陇海经济带的交叉辐射区，极具诱惑的发展潜质。?泗阳面向长三角，背靠淮海经济区20多个县市，辐射中西部地区；既是南北、东西生产要素流动的战略泗阳要冲；?穿境而过的京杭大运河、新长铁路、高速公路，使泗阳完全融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”。泗阳目前经济发展正处于稳步起飞阶段。城市背景：房地产发展具备良好经济基础?近几年泗阳县GDP增长趋势保持稳定泗阳GDP增长趋势图902581.218066.23，04年增长率为11.8%，而05、067057.7920605014.615.2两年年增长率维持在15%左右，均高于154011.8302010国家和省的平均水平，表明泗阳县的宏1005观经济处于上升通道，但积累不足。2004年2005年2006年GDP（亿元）增长率（%）?近两年泗阳社会消费品零售总额增长泗阳社会消费品零售总额增长趋势图254022.9235趋势保持稳定，在泗阳县交通区位优势2018.833016.1825152016.4逐渐显现后，社会消费品零售总额将有15.51510105大幅提高。5-4.90-50-102004年2005年2006年社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）泗阳规划发展以一环一轴为架构，城市背景：呈“三区、三轴、三带”格局?城市发展方向——北扩、东延、南跨、西进，拉开城市框架。?总体结构——呈“三区、三轴、三带”格局。?三区:古镇区、中心城区（老城区和新城区）和东、西工业园?三轴：商业轴、文化轴、城市发展轴?三带：京杭运河风光带、泗塘河风光带、两渠风光带泗阳县总体规划图实施城东工贸兴城、城北文化新城、城西泗城市背景：水古城、城南生态名城“四城联动”战略?面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略上，提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市的目标。?大力实施城东工贸兴城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生态名城“四城联动”战略，全面推进淮海东路商贸轴、运河大道生态轴、鞍山路文化轴新区+市区“三条动力轴”和泗水河、泗塘河、大运河三条景观带建设。泗阳城市未来发展方向：产业发展：产业组团规划明确，未来发展清晰可见?泗阳区位优势明显，资源丰富，产业基础好。目前已经形成的木材加工、纺织服装、化工制造、农副食品加工、电器照明、饮料制造等主导产业颇具特色。?为了更好地吸引、集聚外地生产要素，培育经济发展载体，泗阳县在城郊兴建了经济开发区，分为西区和东区。?宏观背景小结：经济增长极?泗阳县依托区域现有的资源优势，积极培育和发展其中的重点产业。?城市化进程?“四城联动”的城市发展战略，与北扩、东延、南跨、西进的城市总体规划方向相互呼应。泗阳房地产市场格局：泗阳房地产市场：以老城区为核心，东向、北向为发展重点?目前泗阳的城市发展重点是城东和城北区域，特别是城北文化新城城北城西文化泗塘河阶段性发展比较成熟，板块新城高尚已经为泗阳当地居民所居住区认可。老城区城东工贸?本项目所处于的位置新城为城北文化新城。●供应集中性●需求量放大泗阳房地产市场：●价格增长趋势放缓泗阳施工、竣工面积增长趋势图160180153.28144.08140163.9160?目前泗阳的房地产开发正进入高140120146.2312010010080潮期，当前及后续的开发供应量较54.6806066.940.6604024.3340大，需求仍在保持高速增长趋势，202000而由供求决定的价格走势则出现放2005年2006年施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）缓迹象施工增长率（%）竣工增长率（%）泗阳房地产销售面积、销售额增长趋势图泗阳商品房均价增长趋势图45250.00%18002540.221585.731601.1940194.66%16001322.58湖东以东200.00%3514002030150.00%120019.825101.30%15162.42%10002020.181799.30%100.00%800159.7106001050.00%3.26.445400500.00%2002005年2006年002004年2005年2006年销售面积（万平方米）销售额（亿元）销售面积增长率销售额增长率（％）商品房平均价格（元/平方米）增长率（%）泗泗阳楼阳楼市市个个案案研研究究项目名称：泽园太阳城泽园太阳城项目位置：桃源路与文成路交叉项目开发单位：江苏金康至房地产开发有限公司项目电话：0527-88073666整体定位：浪漫法式风情，私享尊荣人生建筑形态：多层、小高层、联排园林风格：法式总占地面积：84330平方米总建筑面积：10万平米项目构成:花园洋房+住宅容积率：约1.28总户数：——车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并无宣传中法式传统的大气配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近生态公园本期开盘时间2008年4月（二期）本期推出总户数：370（约）本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：2000（均价，报价）整体销售率：50%（约）1400（6楼）销售周期：——本期推出户型配比产品类别户型面积户数比例销售率多层2——7420%——多层311/1282968%——前期开盘时间：2007年11月后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+学校老师+南部城郊居民+在外打工泗泗阳楼阳楼市市个个案案研研究究区域分析——项目所处区域为泗阳“行政文教区”北侧，目前周边的生活配套还不完善，与城区的交通还不方便，但发展潜力巨大物业分析——项目的整体规划无亮点，但外立面较突出，户型以三房为主，面积配比合理泽园太阳城销售分析——项目二期已开盘，从的销售情况分析，由于价格在市场上比较有竞争力，同时推出了市场稀缺产品——小错层，因此销售情况也比较乐观。营销分析——项目未有部分优惠促销措施小结：小结：项目所处位置较偏，但由于价格和产品比较有竞争项目所处位置较偏，但由于价格和产品比较有竞争力，因此二期仍能实现较高的去化率。力，因此二期仍能实现较高的去化率。泗泗阳楼阳楼市市个个案案研研究究项目名称：福润嘉园福润嘉园项目位置：长春路洋河中路交叉项目开发单位：江苏昊峰房产置业有限公司项目电话：0527-85252678整体定位：泗水河畔宝地华府，高尚人文社区建筑形态：多层园林风格：无总占地面积：4.2万平方米总建筑面积：6.5万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.4总户数：800车位数：——产品品质及规划评述：品质一般，基本的兵营式布局，无中央景观园林景观规划评述：采用传统兵营式排列，并无中式景观的灵巧配套设施:周边基本设施配套较缺乏，邻近纺织大学本期开盘时间2008年5月（二期）本期推出总户数：308（约）本次推出体量：——本次开盘项目构成：多层套内均价（分类别）：2000（约）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比产品类别户型面积户数比例销售率多层274/80——7%——多层4131/144——11%——多层394-108——58%——前期开盘时间：2007年12月后续产品规划情况：无目标人群概述：拆迁户+城郊居民泗泗阳楼阳楼市市个个案案研研究究项目名称：清华园清华园项目位置：北京中路人民北路项目开发单位：宿迁市恒生房地产开发有限公司项目电话：0527-85253888整体定位：书香中的生活，风景里的家建筑形态：多层、小高层园林风格：中式总占地面积：84亩总建筑面积：7.8万平米项目构成:住宅+底商容积率：约1.5总户数：800车位数：——产品品质及规划评述：品质不错，即使建筑排列比较呆板，但社区景观创新性强，而且有人造坡地园林景观规划评述：将中式住宅和园林相互结合，实现较完美的结合配套设施:周边基本设施配套较齐全，尤其临近各种教育机构本期开盘时间2008年5月（最后一批）本期推出总户数：70（约）本次推出体量：2栋小高层本次开盘项目构成：小高层套内均价（分类别）：2400（报价、8F）整体销售率：——销售周期：——本期推出户型配比产品类别户型面积户数比例销售率小高层3121-12670————————————————前期开盘时间：——后续产品规划情况：有2期，但还未动工目标人群概述：拆迁户+城郊居民+学校老师及陪读家长泗泗阳楼阳楼市市个个案案研研究究项目名称：丰泰环球机电城丰泰环球机电城项目位置：淮海东路与嘉定路交叉项目开发单位：江苏丰泰房地产有限公司项目电话：0527-85582888整体定位：跟大商家一起赚钱去建筑形态：多层园林风格：无总占地面积：180亩总建